Купить дом.
Сдайте его в аренду.
Арендаторы платят за вас.
Возможно, это одна из самых старых подработок в книгах, верно?
При правильном подходе владение сдаваемой в аренду недвижимостью может стать привлекательной долгосрочной стратегией получения дохода и накопления капитала. Но неправильное выполнение может привести к головной боли и куче долгов.
Я знаю, что это подработка интересует многих читателей и слушателей Side Hustle Nation (как и меня).
Для этого я собрал свои собственные вопросы об инвестициях в недвижимость, а также почерпнул информацию из сообщества Side Hustle Nation на Facebook.
На другом конце линии находится Зак Эваниш, удаленный инвестор в недвижимость и директор по розничной торговле Roofstock. .
Roofstock — это торговая площадка, предназначенная для упрощения поиска, сравнения и покупки арендной недвижимости. (Зак был сотрудником Roofstock № 3 и купил через платформу 11 собственных объектов недвижимости для сдачи в аренду.)
«Для меня с непосредственным владением у меня больше контроля. Когда я покупаю через REIT, я обычно покупаю целую корзину домов», — объяснил Зак.
Зак предпочитает покупать дома на одну семью, так как он точно знает, где находится этот дом и как он может увеличить стоимость собственности, увеличить арендную плату и т. д.
Многие инвесторы, в том числе и я, по крайней мере, на данный момент, любят покупать через REIT, поскольку они считают это в большей степени невмешательством.
Если вы находитесь в одной лодке, Fundrise стоит посмотреть.
Но Зак сказал, что если вы покупаете правильно и у вас есть хорошие партнеры, дома на одну семью все еще могут быть почти пассивными инвестициями. Он тратит всего час в неделю на управление своими 11 частными домами.
Есть несколько основных критериев, которые Зак использует при поиске недвижимости для покупки:
В целом, Зак сказал:«Сейчас я не сосредоточен на текущем денежном потоке, я строю на долгосрочную перспективу». Если он сможет поначалу окупить собственность, этого достаточно.
Зак рассматривает возможность долгосрочного роста и повышения арендной платы и отдает приоритет покупке отличной недвижимости.
Превышают ли преимущества работы управляющего недвижимостью негативное влияние на ваш денежный поток? (За эти услуги обычно взимается 8–10 % от месячной арендной платы.)
Зак посмотрел на стоимость управляющего недвижимостью и сопоставил ее с тем, как он мог бы использовать время, которое он потратит на управление своей собственностью. Он не хотел быть менеджером — он хотел быть инвестором.
Однако он говорит, что существует огромная разница между хорошим управляющим недвижимостью и плохим. Вот почему Roofstock тратит много времени на поиск качественных управляющих недвижимостью, которые знают местность и привыкли работать с владельцами из других штатов.
Зак сказал, что даже 15 % — это отличная сделка, если у вас есть хороший управляющий недвижимостью.
Зак сказал, что в Roofstock ищут управляющих недвижимостью с мышлением инвестора, чтобы они понимали, как вы ведете свой бизнес. Также важно работать с управляющим недвижимостью, который не получает прибыли от ремонта. Таким образом, они будут пытаться найти решение, а не вызывать мастера при первых признаках проблемы.
Вы также можете указать в договоре, что они взимают комиссию только тогда, когда собственность занята. Это повысит их стимул привлекать арендаторов в собственность и сделает все возможное, чтобы удержать их там.
Зак объяснил, что 70-80% объявлений о недвижимости на Roofstock имеют арендаторов. Управляющие недвижимостью уже проверили арендаторов и рассмотрели условия аренды для вас.
Взаимодействие Зака с арендаторами очень ограничено. Он работает с управляющими недвижимостью при выборе новых арендаторов, но не взаимодействует с ними напрямую.
(Если вам совсем не нравится идея арендаторов, вы можете подумать об этой уникальной махинации с необработанной землей.)
Краткосрочная аренда набрала большую популярность в последние годы благодаря росту популярности Airbnb. и другие. Зак еще не изучил варианты аренды для отпуска ни в одном из своих объектов.
Ваша способность зарабатывать на Airbnb во многом зависит от спроса путешественников в конкретном районе.
Связано: Арбитражный арбитраж:прибыль в размере 200 000 долларов без собственности
«В среднем люди снижают цену на 25–30 %, — сказал мне Зак.
Минимум, который обычный кредитор требует для аренды имущества, составляет 20%. Очевидно, что чем больше вы вложите, тем выше будет ваш денежный поток.
Большинство инвесторов, как правило, максимизируют свое кредитное плечо, внося 20 %, и при текущих процентных ставках вы можете получить привлекательную долгосрочную фиксированную ставку.
Ошибки, которые Зак совершал раньше, заключались в покупке дома со слишком маленькими комнатами или отсутствием двора хорошего размера. Он сказал, что важно спросить себя, переедете ли вы в этот дом вы покупаете, а не просто смотрите на это как на аренду.
Совет Зака:отдайте дом на проверку доверенному стороннему поставщику и внимательно изучите отчет.
Если вы осмотрели недвижимость перед покупкой, вы не должны получать большие неожиданные счета за ремонт. Зак делает предположение, исходя из возраста имущества, сколько ему нужно откладывать каждый месяц на возможный ремонт и техническое обслуживание. Обычно он кладет 200–300 долларов США на счет своих домов, чтобы покрыть любой непредвиденный ремонт.
Когда счет достигнет нескольких тысяч долларов и не будет похоже, что ему понадобятся эти деньги на ремонт, он пойдет вперед и использует их для покупки другого дома.
«Мне больше нравится семья на одну семью, потому что она более ликвидна — есть несколько стратегий выхода», — сказал Зак. Дома на одну семью легче продать инвесторам, и, если они вырастут в цене, он сможет продать их покупателю, который проживает в собственности.
Многоквартирные дома могут быть действительно проданы только инвесторам. Кроме того, существуют колебания ставки капитализации, которые сильно коррелируют с процентными ставками. Если процентные ставки низкие, многоквартирные дома торгуются по более низкой ставке капитализации.
Зак сказал, что люди, которые инвестируют за пределами штата, добиваются наибольшего успеха на своей платформе. Зак занимается этим сам, он живет в Калифорнии и имеет инвестиционную недвижимость во Флориде, Джорджии и Огайо.
Он сказал, что в Калифорнии дорого и труднее получить хорошую рентабельность инвестиций, поэтому он ищет районы с лучшими инвестиционными возможностями.
Важно изучить районы, в которых вы ищете жилье, если вы с ними не знакомы.
Roofstock имеет рейтинг района от 1 до 5 звезд, поэтому вы можете оценить риск инвестиций, не видя района. Но важно, чтобы вы проявляли должную осмотрительность при покупке далеко от того места, где вы живете, и у вас нет возможности посмотреть лично.
Roofstock предлагает гарантию возврата денег, хотя до этого дело доходит редко.
Зак вспомнил один случай, когда инвестор струсил перед закрытием. Он собирался заключить сделку, но понял, что затраты на приобретение сведут его сбережения к нулю.
Если что-то пойдет не так, например, непредвиденные расходы, у него будут финансовые проблемы. Поэтому он (мудро) отказался от сделки.
Зак рекомендует держаться подальше от семинаров и курсов, рекламируемых таким образом. Он сказал, что ваши деньги лучше использовать в качестве первоначального взноса, а также вложения в консервативную собственность и обучения на собственном опыте.
Если вам нужны образовательные материалы, посетите вебинары Roofstock, примите участие в сообществе и не стесняйтесь обращаться к их команде.
(Одним из забавных примеров «без предоплаты» из подкаста была дискуссия Остина Миллера о бесплатных домах.)
У Зака был один случай, когда в одну из его владений, когда она была свободна, вломились, и у него украли кучу вещей. Ему удалось добиться выплаты от страховой компании, но на это ушло 6-9 месяцев на то, чтобы ходить с ними туда-сюда.
Эмпирическое правило заключается в том, чтобы проявить должную осмотрительность и внимательно прочитать документы о страховом покрытии.
Если страховые взносы дешевы, они могут не покрыть убытки, когда ваша недвижимость пустует. Вы также можете запросить страховое покрытие потери арендной платы и покрытие незанятости, чтобы покрыть вас, если ваша недвижимость пустует в течение длительного периода времени.
"Я хочу добраться примерно до 50 домов", – сказал Зак. «Моя цель пассивного дохода — 25 тысяч долларов в месяц».
Он добавил:«Наша долгосрочная цель Roofstock — помочь как можно большему количеству людей получить пассивный доход с помощью базы данных и создать долгосрочное богатство за счет недвижимости».
«Планируйте, прежде чем покупать. Сформулируйте свои цели, краткосрочные и долгосрочные».