Бэби-бумеры, которые думают о смене основного места жительства после выхода на пенсию и которым для этого потребуется ипотечный кредит, могут получить выгоду от переезда, пока они еще работают.
Это не всегда будет возможно, конечно. Если, например, пенсионные планы включают продажу дома в Нью-Гэмпшире и переезд во Флориду… но работа остается в Нью-Гэмпшире… досрочный переезд невозможен, если только работодатель не разрешает работать удаленно.
Но почти пенсионеры, которые не планируют уезжать далеко от своего нынешнего места жительства — возможно, потому, что основная причина переезда — получить дом меньшего или большего размера, более доступный дом или дом с меньшими требованиями к обслуживанию — должны рассмотреть возможность получения кредита. для этого дома, пока они еще работают. Получить ипотечный кредит, скорее всего, будет проще, и они смогут занять больше.
(Подробнее: Пенсионный калькулятор )
Важность дохода
Кредиторы не могут дискриминировать заемщиков по возрасту, и им все равно, само по себе независимо от того, работает ли заявитель или пенсионер. Их волнует…
(Кредиторы часто перепродают ипотечные кредиты компаниям Freddie Mac и Fannie Mae , спонсируемым государством, которые покупают ипотечные кредиты у кредиторов, при условии, что эти ипотечные кредиты соответствуют их стандартам. В обоих случаях минимальный кредитный рейтинг заемщика должен составлять 620.)
После выхода на пенсию заемщики бэби-бумеров не могут просто предоставить копии W-2, налоговых форм, которые показывают годовой заработок, чтобы доказать, что у них есть денежный поток для погашения кредита. Вместо этого они должны показать, что доходов и активов социального обеспечения, пенсионных и пенсионных счетов будет достаточно для погашения кредита.
Получить квалификацию с помощью социального обеспечения и пенсионного дохода достаточно просто, но получить квалификацию с доходом от пенсионного счета и активами со счетов, таких как 401 (k) и IRA, может быть сложно. Пенсионерам необходимо регулярно снимать средства с этих счетов в размере, достаточном для оплаты предлагаемого жилья, или у них должно быть достаточно нетронутых активов на этих счетах, чтобы подпадать под расчеты истощения активов.
Подача заявки во время работы может означать получение кредита на большую сумму
Разные кредиторы используют разные формулы, чтобы превратить неиспользованные активы пенсионера в соответствующий доход для получения ипотечного кредита.
Вот гипотетический пример того, как они могут это сделать и как кто-то может занять больше, взяв ипотечный кредит, пока он все еще работает.
Предположим, что во время работы Хелен получает зарплату до вычета налогов в размере 100 000 долларов в год, что соответствует 8 333 долларам ежемесячного дохода, необходимому для получения ипотечного кредита. Если она захочет занять 300 000 долл. США по процентной ставке 5 процентов, кредиторам будет наплевать на остаток на ее пенсионном счете, поскольку у нее достаточно текущего дохода, чтобы погасить заем, на который она подает заявку.
Да, сценарий Хелен — это самый лучший сценарий, но он упрощает ситуацию для нашего примера. На самом деле многим пенсионерам придется учитывать не только выплаты по ипотеке, но и долги, и налоги.
У пенсионеров обычно есть кредитная карта, автомобильный кредит, а иногда даже задолженность по студенческому кредиту. А в возрасте 65 лет пенсионеры могут рассчитывать на некоторую сумму, иногда несколько сотен долларов, в зависимости от уровня дохода, за страховое покрытие Medicare.
Теперь предположим, что Хелен перестала работать и получает 2000 долларов в месяц в качестве дохода от социального обеспечения, но не прикасается к своим пенсионным счетам, потому что ей пока не нужны деньги. Она живет в оплаченном доме, у нее нет других долгов, и ее медицинские расходы невелики.
У Хелен есть 1 миллион долларов в 401(k). Вот как кредиторы могут превратить этот остаток на счете в приемлемый доход, следуя рекомендациям Freddie Mac, которая, как и Fannie Mae, предоставляет большую часть денег, которые кредиторы используют для выдачи ипотечных кредитов.
Во-первых, кредитор дисконтирует этот 1 миллион долларов до 700 000 долларов, потому что только 70 процентов пенсионных активов могут быть использованы для квалификации. Это правило существует, поскольку стоимость инвестиционных активов колеблется и может привести к значительным убыткам, которые понизят стоимость учетной записи.
Затем кредитор должен разделить эти 700 000 долларов на 360, количество месяцев в 30-летнем кредите. Это правило действует даже в том случае, если заемщик берет кредит на 15 лет, который продлится всего 180 месяцев. (Можно также возразить, что слишком оптимистично предполагать, что 65-летней Хелен нужно, чтобы ее активы просуществовали до 95 лет.)
В результате ежемесячный доход в размере 1944 долларов США позволяет Хелен претендовать на получение ипотечного кредита, что намного меньше, чем 8 333 доллара США в качестве дохода до выхода на пенсию.
Кредиторы не требуют, чтобы заемщики фактически начали снимать эти средства в качестве условия получения кредита; они просто используют этот расчет для оценки заемщиков.
Специалист по финансовому планированию Пол Руди, генеральный директор Ruedi Wealth Management в Шампейне, штат Иллинойс, сказал, что он обнаружил, что формулы некоторых кредиторов более либеральны. Вместо примерно 23 000 долларов годового дохода, который получается из приведенной выше формулы, кредитор может принять разумную норму снятия средств в размере от 4 до 5 процентов от остатка на пенсионном счете в год, что приведет к годовому квалифицированному доходу от 40 000 до 50 000 долларов, или от 3 333 до 4 166 долларов. в ежемесячном квалификационном доходе.
Кредиторы, использующие другие формулы, являются портфельными кредиторами, то есть они не перепродают ипотечные кредиты, которые выдают Fannie и Freddie. Кейси Флеминг, автор книги «Руководство по кредитам:как получить наилучшую возможную ипотеку» и консультант по ипотеке C2 Financial Corporation в Сан-Хосе, Калифорния, далее объяснил, что некоторые кредиторы предполагают, что активы будут продолжать приносить проценты, пока они истощаются. тогда как формула Фредди предполагает, что они ничего не зарабатывают.
Если активы пенсионного счета инвестируются, а не хранятся в наличных деньгах, то формула Фредди может быть чрезмерно консервативной.
Квалификация на основе дохода пенсионного счета
Что, если Хелен уже получала свои пенсионные счета, когда подавала заявку на ипотеку? Будет ли она по-прежнему иметь право на меньшую ссуду, чем она могла бы получить, пока работала?
Скорее всего, да.
Руди и Флеминг сказали, что кредиторы обычно требуют два года снятия достаточного дохода, чтобы поддержать предлагаемый платеж по ипотеке, хотя некоторые соглашаются на более короткий период, в зависимости от того, перепродают ли они кредит и кому.
Руеди сказал, что заемщики, которые только что вышли на пенсию и только начали снимать средства, могут получить одобрение, предоставив письмо от хранителя пенсионного счета или добросовестного финансового специалиста, в котором говорится, что на счете достаточно активов, чтобы покрыть три года снятия на текущий момент. соответствующий коэффициент вывода средств.
Флеминг объяснил, что если заемщик уже снимал средства в течение необходимого количества лет, но эти изъятия были недостаточны для поддержки рассматриваемой ипотеки, заемщик должен был бы привести веские доводы, показывающие кредитору, что увеличение ставки снятия средств не принесет пользы. истощите активы до того, как кредит будет погашен.
«Ни один кредитор не хочет появляться в новостях о лишении права выкупа бабушки», — сказал Флеминг.
Тем не менее, заемщики должны тщательно обдумать, имеет ли смысл брать кредит на основе их допенсионного дохода, если они ожидают, что их доход после выхода на пенсию будет ниже. Зачем добавлять финансовый стресс к другим проблемам выхода на пенсию, взяв на себя слишком много долгов? Цель состоит не в том, чтобы занять как можно больше, а в том, чтобы наслаждаться комфортной пенсией.
Итог
Поскольку почти все получают меньший доход во время выхода на пенсию, до выхода на пенсию обычно легче претендовать на получение пенсии. «Я рекомендую тем, кто думает о выходе на пенсию, изучить варианты и выбрать наиболее подходящий для них план ипотечного кредитования до того, как они это сделают, и до того, как они объявят своему работодателю о своем уходе на пенсию», — сказал Флеминг.
С помощью кредитора или финансового специалиста заемщики, находящиеся на пенсии, должны провести расчеты, используя свой собственный трудовой доход и прогнозируемые пенсионные активы и доход, чтобы увидеть, будет ли получение права после выхода на пенсию излишне сложным.
«Иногда это не имеет значения — если, например, вы вполне соответствуете своему пенсионному доходу, вам не нужно об этом беспокоиться», — сказал Флеминг.
В любом случае заблаговременное планирование может помочь в реализации пенсионных планов.