Ваш 401(k) исчерпан. У вас напевает ваш Roth IRA. Твоя пенсия выглядит довольно мило, но ты хочешь большего. Вы слышали, что инвестирование в недвижимость — это хорошая идея, и, возможно, вы где-то читали, что инвестиционный фонд недвижимости (REIT) — отличный способ войти в эту сферу.
Но что такое REIT? Как это работает? Что ж, пристегнитесь, и мы проведем вас через это.
Инвестиционный фонд недвижимости — крутые ребята называют его REIT, произносится как «reet» — это, по сути, взаимный фонд, который покупает недвижимость вместо акций. REIT имеют особый налоговый статус, согласно которому они должны возвращать акционерам 90 % своей прибыли 1 . Этот платеж называется дивидендом. . Если они следуют этому правилу, они не облагаются налогом на корпоративном уровне, как любой другой вид бизнеса.
Все REIT должны соответствовать определенным требованиям:
Существуют также правила относительно того, какая часть REIT должна быть инвестирована в настоящую недвижимость и какая часть валового дохода от REIT должна быть получена за счет недвижимости.
Голова еще не закружилась? Ну, это, конечно, не самое простое способ вложения в недвижимость. Но здесь есть чему поучиться.
Здесь нет секретной формулы — любой может инвестировать в REIT, просто купив акции через брокера, биржевой фонд REIT (ETF) или взаимный фонд REIT. Но это только если REIT публично торгуются. Для неторгуемого или частного REIT вам придется покупать акции через брокера, связанного с неторгуемым REIT. 3
Существует несколько различных типов REIT, которые могут усложнить ситуацию. Итак, давайте раскроем различия ниже.
Фондовые REIT являются наиболее распространенными. Они владеют недвижимостью и управляют ею, и большинство из них специализированы, то есть инвестируют только в определенные типы недвижимости.
Некоторые из этих типов могут быть:
Фондовые REIT являются наиболее распространенными. Они владеют недвижимостью и управляют ею, и большинство из них специализированы, то есть инвестируют только в определенные типы недвижимости.
Теперь фонды REIT зарабатывают деньги для своих инвесторов несколькими способами:
Ипотечные REIT занимают денежные средства по краткосрочным процентным ставкам для покупки ипотечных кредитов, по которым выплачиваются более высокие долгосрочные процентные ставки. Прибыль заключается в разнице между двумя процентными ставками. Чтобы максимизировать прибыль, ипотечные REIT, как правило, используют много долга — например, 5 долларов долга на каждый доллар наличными, а иногда и больше.
<цитата>Ипотечные REIT занимают денежные средства по краткосрочным процентным ставкам для покупки ипотечных кредитов, по которым выплачиваются более высокие долгосрочные процентные ставки. Прибыль заключается в разнице между двумя процентными ставками.
Хорошо, это усложняется, поэтому давайте представим это в цифрах, чтобы попытаться упростить. Допустим, ипотечный REIT привлекает 1 миллион долларов от инвесторов. Затем он занимает 5 миллионов долларов по краткосрочной процентной ставке 2%. Это дает компании $100 000 ежегодных расходов, которые она должна возмещать. Но для того, чтобы купить кучу ипотечных кредитов с процентной ставкой 4%, нужны 6 миллионов долларов наличными, которые приносят REIT процентный доход в размере 200 000 долларов. Эта разница (в нашем примере 100 000 долл. США) и есть прибыль.
Поскольку вы сообразительны, вы можете задать себе вопрос:Что произойдет, если краткосрочная процентная ставка повысится?
Любое увеличение краткосрочной процентной ставки съедает прибыль, поэтому, если бы она удвоилась в нашем примере выше, прибыли бы не осталось. И если он поднимется еще выше, REIT потеряет деньги. Все это делает ипотечные REIT чрезвычайно нестабильными. , а их дивиденды крайне непредсказуемы .
Теперь некоторые REIT не торгуются публично на национальных фондовых биржах. Неторгуемые REIT могут быть зарегистрированы в Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC), но вы не найдете их доступными для торговли на фондовом рынке. Большой риск здесь заключается в том, что может быть очень сложно узнать стоимость неторгуемого REIT в течение нескольких лет после того, как вы инвестировали. 4 Так что, если вы потеряете деньги, вы не узнаете об этом в течение долгого времени ой!
Частный REIT не зарегистрирован в SEC и не доступен для торговли на фондовых биржах. 5 Если вы инвестируете в него, будьте готовы забыть, что у вас были эти деньги. Обычно они неликвидны — причудливый термин, который означает, что инвестиции не могут быть легко обращены обратно в наличные деньги. Чтобы получить максимальную отдачу, у вас, вероятно, не будет доступа к деньгам в течение длительного времени. Это делает очень трудным выход из частного REIT, когда вы находитесь в нем. Это не так просто, как продать взаимный фонд.
Чтобы частный REIT работал на вас, вам нужно быть в группе, которая не доит REIT за их прибыль и не повышает плату за управление, не оставляя ничего на столе для инвесторов. Осторожно! Это рискованно.
Давайте разберемся с этим заранее:ипотечные REIT — ужасная идея. Они используют долг, чтобы купить долг, и они настолько рискованны, что вы не хотите приближаться к ним ближе, чем на 50 миль. Что происходит, когда процентные ставки растут? Вы теряете деньги. Что происходит, когда люди перестают платить за жилье? REIT, вероятно, может выдержать одного или двух домовладельцев, которые отказываются от своих ипотечных кредитов. А если мы попадем в ситуацию, аналогичную 2008 году, когда миллионы людей лишились жилья? Забудь.
<цитата>Ипотечные REIT — ужасная идея. Они используют долг, чтобы купить долг, и они настолько рискованны, что вы не захотите приближаться к ним ближе чем на 50 миль.
Долевые REIT отличаются как рискованно, и, возможно, есть один или два, которые работают так же хорошо, как взаимные фонды акций с хорошим ростом. Но в целом, если вы собираетесь инвестировать в недвижимость, то вам следует просто купить недвижимость. Когда вы инвестируете в REIT, у вас нет ничего. контроль над тем, какую недвижимость они покупают, как ею управляют, а также какие-либо решения, принимаемые в отношении этой собственности.
<цитата>Если вы собираетесь инвестировать в недвижимость, вам следует просто купить недвижимость. Когда вы инвестируете в REIT, у вас нет ничего. контроль над тем, какую недвижимость они покупают, как ею управляют, а также какие-либо решения, принимаемые в отношении этой собственности.
Это не ракетостроение и не хирургия головного мозга — REIT просто не лучший вариант для инвестиций.
Недвижимость — отличная инвестиция, но вам нужно знать, что вы делаете, и вы должны быть увлечены этим. Начните с изучения недвижимости у профессионала, например, у одного из наших одобренных местных поставщиков недвижимости (ELP).
ELP по недвижимости может рассказать вам о типах недвижимости, которые вы можете купить, и о том, каких арендаторов вы можете ожидать. Они могут помочь вам заключить сделку . В сфере недвижимости деньги зарабатываются на покупке. Наши ELP могут научить вас быть терпеливыми, чтобы вы могли покупать недвижимость как профессионал — за копейки на долларе.
Чтобы разумно инвестировать в недвижимость и снизить финансовые риски, прежде чем начать инвестировать, вам необходимо ответить утвердительно на следующие вопросы:
А поскольку кондиционеры ломаются, а мусоропроводы перестают работать, неплохо было бы откладывать деньги на содержание и ремонт. Как домовладелец, это зависит от вас.
Как и в случае с REIT, вы будете зарабатывать деньги несколькими способами как владелец инвестиционной собственности. Вы будете зарабатывать деньги в долгосрочной перспективе по мере роста стоимости вашей собственности, особенно когда вы покупаете дом по низкой цене, затем переживаете любые спады на рынке и продаете его, когда стоимость растет. А если вы реинвестируете свою прибыль в другую аналогичную недвижимость в течение определенного периода времени, обмен 1031 позволит вам избежать уплаты налога на прирост капитала.
Вы также зарабатываете деньги с дохода от аренды. Вот почему большинство инвесторов покупают недвижимость. Как только вы получите качественного арендатора, ваша недвижимость будет приносить ежемесячный доход без особых усилий с вашей стороны. Черт возьми, вы даже можете нанять управляющую компанию, которая будет заниматься ремонтом и обслуживанием вместо вас, хотя это сократит вашу прибыль.
Просто имейте в виду, что общение с арендаторами иногда может быть неприятным и занимать много времени. И они могут стоить вам больших денег, если они нанесут ущерб имуществу. Выселение арендатора тоже может быть головной болью. В зависимости от законов вашего региона вам может потребоваться нанять адвоката. Но если вы готовы, долгосрочные преимущества могут быть довольно приятными.
Если вы увлечены владением инвестиционной недвижимостью, сейчас самое время поговорить с одним из наших специалистов по недвижимости Одобренные местные поставщики (ELP). Они являются экспертами в покупке недвижимости в вашем районе, они ставят вас выше комиссионных, и они расскажут вам обо всех тонкостях покупки недвижимости.
Найдите лучшего агента по недвижимости рядом с вами!