Процесс сделки с недвижимостью начинается с заключения договора купли-продажи - соглашения между покупателем и продавцом. Он включает в себя стоимость дома, а также важные непредвиденные обстоятельства и меры защиты для обеих сторон.
Первоначальное предложение включает цену покупки и условия, позволяющие любой из сторон отказаться от контракта в определенных ситуациях. Эти условия могут включать:
Все условия в контракте договорные. Например, продавец может согласиться с предложенной покупателем покупной ценой, но настаивать на том, чтобы дата закрытия была в более короткие сроки. Если продавец не согласен с каким-либо из условий первоначального предложения покупателя, он представляет покупателю встречное предложение с другими условиями.
Как только и покупатель, и продавец соглашаются со всеми условиями контракта, последняя сторона, получившая оферту или встречное предложение, добавляет свою подпись под ним, и дом официально подписывается под контрактом.
Задаток, предоставленный с предложением, переводится на счет условного депонирования. Эти деньги зачисляются на покупку при закрытии. Если сделка не завершена по условиям контракта, деньги возвращаются покупателю. Например, если недвижимость не оценивается по стоимости, равной или выше покупной цены. Однако, если покупатель просто передумает покупать дом, продавец может оставить задаток.
Большинство покупателей перед тем, как осмотреть дома, проходят предварительную квалификацию у кредитора. Как только на дом подписан контракт, ипотечный кредитор начинает процесс ссуды. Она отправляет копию договора купли-продажи вместе с информацией о покупателях в банк или ипотечную компанию для утверждения. Процесс одобрения ипотеки может занять от 30 до 90 дней.
Продавец обязан гарантировать, что право собственности на дом не подлежит удержанию. Титульная компания проводит исследование, чтобы определить, какие существуют залоговые права, если таковые имеются.
Залог, размещенный банком или ипотечной компанией, является обычным явлением. Это право удержания удовлетворяется урегулированием сделки и снимается. Другие залоги, такие как залоговое удержание подрядчика или залоговое право, наложенное на дом в счет уплаты налогов или невыплаченных алиментов, могут негативно повлиять на продажу.
Продавцы дома заполняют форму раскрытия информации о собственности и своевременно предоставляют ее покупателю после принятия предложения. Эта анкета охватывает все основные системы и особенности дома. Продавец должен дать честные ответы и подробно описать любые недостатки или дефекты. После того, как покупатель рассмотрит раскрытие информации о собственности, он может принять раскрытие и продолжить транзакцию, обсудить условия контракта на основе содержания раскрытия или принять решение об отмене транзакции.
Договор купли-продажи обычно позволяет покупателю провести осмотр собственности. Профессиональная инспекционная компания проверяет дом от крыши до подвала. Инспектор проверяет все основные системы, такие как отопление, кондиционирование, электричество и водопровод. Он проверяет, что приборы находятся в рабочем состоянии, а крыша и фундамент в хорошем состоянии и не имеют протечек. Покупатель обычно оплачивает осмотр и получает подробный письменный отчет.
Продажа дома обычно зависит от оценки собственности; если дом оценен ниже суммы принятого предложения, покупатель может отказаться от договора или пересмотреть цену продажи. Лицензированный оценщик проводит оценку дома. Он снимает измерения, оценивает состояние дома и исследует сопоставимые дома в этом районе, чтобы получить оценку собственности. Покупатель оплачивает оценку в рамках процесса жилищного кредита и получает копию.
Покупатель дома может пройти осмотр собственности перед закрытием. Этот физический осмотр должен определить, что дом находится в том же состоянии, в каком было принято предложение. Если покупатель обнаружит какие-либо проблемы во время обхода, он может договориться о отсрочке закрытия до тех пор, пока проблемы не будут решены.
Покупатель имеет право получить копию Акта жилищно-городского поселения за 24 часа до закрытия. Этот документ содержит детали и условия ипотеки. Если в документе есть проблема или несоответствие, ипотечная компания может внести необходимые изменения в документы.
Расчет обычно происходит в титульной компании. В большинстве случаев присутствует несколько профессионалов, в том числе:
Иногда покупатель и продавец завершают сделку одновременно, сидя за столом для переговоров.
Ипотечный кредитор согласовывает ипотечные документы с покупателем. Покупатель ставит подпись или инициалы на каждой странице. Покупатель также предоставляет подтвержденные средства для покрытия расходов и первоначального взноса. Сотрудник условного депонирования просматривает документы с обеими сторонами, чтобы завершить передачу права собственности. Покупатель получает ключи от собственности, а ответственный за условное депонирование отправляет документы в регистратуру округа, где в документе указывается имя нового владельца.