Ипотечные кредиторы анализируют стоимость вашего дома перед выдачей кредитной линии. HELOC работает так же, как кредитная карта, делая часть капитала вашего дома доступной для использования на возобновляемой основе. Вы можете взять кредит из доступной кредитной линии до определенного лимита и погасить остаток, чтобы пополнить свой кредит. Кредиторы заказывают аттестацию и устанавливают минимальные стандарты проверки для HELOC.
Ваш дом служит залогом для HELOC, поэтому кредиторы должны убедиться, что стоимость вашего дома достаточна для возмещения любого непогашенного остатка, если вы не сможете произвести платежи. Оценка позволяет кредиторам «увидеть» ваш дом и определить, соответствуют ли его стоимость и состояние руководящим принципам андеррайтинга HELOC. Кредиторы могут запросить полную оценку у сертифицированной или лицензированной оценочной компании, предварительную оценку или компьютеризированный метод оценки, известный как автоматизированная модель оценки или AVM. Требуемый минимальный тип оценки зависит от суммы ссуды и предпочтений кредитора.
Лимит HELOC влияет на минимальные требования к оценке, которые устанавливает кредитор. Например, HELOC в размере 250 000 долларов и более считается высоким риском. Федеральные финансовые правила требуют, чтобы кредиторы заказывали полную внутреннюю и внешнюю аттестацию ссуд с высоким риском. HELOC меньших сумм, которые не требуют сквозной оценки, могут иметь право на проездной, внешний оценочный осмотр или внутренний и внешний проездной осмотр, в котором оценщик посещает собственность, но осматривает менее тщательно. HELOC стоимостью менее 250 000 долларов также могут претендовать на AVM или «настольную» оценку, в которой оценщик оценивает стоимость, исследуя доступные сопоставимые значения стоимости недвижимости и данные здания суда.
Кредиторы выбирают предпочтительный метод оценки, исходя из суммы кредита, стоимости, удобства и уверенности. Например, более строгий кредитор может потребовать полной оценки HELOC на сумму более 100 000 долларов. Для более мелких кредитов HELOC может потребоваться только предварительная оценка или AVM. У HELOC обычно меньше затрат на закрытие, и кредиторы часто платят за АВМ, в то время как заемщики платят за выездную или полную оценочную инспекцию. AVM быстро дают результаты и стоят всего от 30 до 50 долларов, тогда как полная сквозная оценка занимает несколько дней и стоит 350 долларов и более.
Более сжатый вариант оценки AVM обычно доступен только заявителям HELOC, поскольку HELOC обычно получают путем рефинансирования в качестве вторичных форм финансирования, а не в качестве первичной ипотеки, и на меньшие суммы. Однако "REALTOR Mag" сообщает, что АВМ привели к расхождениям в оценке, потому что им не хватает точности и строгих стандартов сквозных оценочных инспекций. Хотя их может хватить для HELOC, они также могут привести к снижению стоимости в тысячи долларов. Это потому, что AVM не может обнаружить дефекты собственности, такие как плохая крыша, или такие детали, как количество автомобилей в гараже.