Земельный договор, также известный как договор подряда, является альтернативой стандартному договору купли-продажи недвижимости. По земельному договору покупатель выплачивает взносы напрямую продавцу, не получая ссуду на покупку дома от третьей стороны. Право собственности передается только после того, как покупатель внесет все платежи. Земельные контракты часто используются, когда покупатель не имеет кредита или не может позволить себе первоначальный взнос. Хотя в разных штатах действуют разные законы, регулирующие земельные договоры, они, как правило, регулируются стандартным договорным правом.
Обсудите основные условия. Самыми важными являются первоначальный взнос (если есть), общая цена покупки, процентная ставка, штрафы за просрочку платежа, правила неисполнения и срок платежа - например, 20 или 30 лет. По мере написания соглашения могут обнаружиться тонкие вопросы, которые могут потребовать дальнейших переговоров.
Укажите цель договора и личности сторон на первой странице. Назовите контракт «Земельный договор», «Договор о праве собственности» или какой-либо другой термин, который четко определяет цель соглашения. Если одна или обе стороны являются компанией, идентифицируйте компанию по ее юридическому названию, если оно отличается от ее торгового наименования. Укажите, какая сторона является покупателем, а какая - продавцом.
Определите собственность, используя ее юридическое описание. Юридическое описание должно быть указано в документе, подтверждающем право собственности. Уличного адреса может быть недостаточно для его идентификации, потому что уличные адреса могут измениться.
Укажите размер первоначального взноса, если таковой имеется. Некоторые соглашения позволяют отказаться от первоначального взноса или отложить его до последнего платежа. Укажите дату, когда право собственности переходит к покупателю - обычно это дата внесения первоначального взноса или первого платежа в рассрочку.
Перечислите цену покупки, процентную ставку и общую стоимость покупки (цена покупки плюс общая сумма процентов). Укажите, может ли покупатель избежать выплаты процентов, выплачивая частями досрочно. Укажите дату оплаты каждого платежа и суммы к оплате. Необязательно, чтобы рассрочка представляла собой равные ежемесячные платежи - не стесняйтесь выбирать гибкие схемы в соответствии с вашими взаимными потребностями.
Создайте раздел, который налагает штрафы за просрочку платежа, и укажите условия по умолчанию. Раздел по умолчанию особенно важен, потому что во многих штатах, если покупатель не выполняет свои обязательства, даже при последнем платеже, продавец имеет право наложить арест на имущество без процедуры обращения взыскания, и покупатель не получает возмещения уже уплаченных сумм.
Вставьте заявление, требующее, чтобы продавец сотрудничал с покупателем в передаче права собственности покупателю, как только будет выплачена общая покупная цена.
Подготовьте строку для подписи, указав имена сторон. Если одна из сторон является компанией, название компании должно быть размещено непосредственно под строкой подписи, а имя представителя компании должно быть помещено в строку ниже вместе с его титулом. Это предотвратит возникновение личной ответственности представителя по соглашению.
Некоторые штаты, например Индиана, приняли законы, защищающие капитал, вложенный покупателем по земельному контракту, в случае неисполнения обязательств.