Федеральная национальная ипотечная ассоциация, получившая название Fannie Mae, является спонсируемым государством предприятием, которое страхует и секьюритизирует ипотечные кредиты. Известные как «обычные» ссуды, жилищные ссуды, обеспеченные Fannie Mae и ее дочерней компанией Freddie Mac, сопровождаются конкретными инструкциями. Одно из этих правил касается количества времени, в течение которого заемщик может владеть своим домом, прежде чем будет разрешена транзакция по выплате наличных.
Рефинансирование с выплатой наличных - это операция, которая заменяет первую ипотеку и предоставляет заемщику денежные средства из капитала в его доме. Когда заемщик рефинансирует, в первую очередь выплачиваются любые существующие ипотечные кредиты, связанные с его недвижимостью. Оставшаяся выручка обычно используется для оплаты заключительных расходов и получения наличных денег.
Согласно руководящим принципам, заемщик должен владеть домом не менее шести месяцев или платить по существующему жилищному кредиту в течение шести месяцев, чтобы иметь право на рефинансирование с выплатой наличных от Fannie Mae. Также нарушением правил агентства является получение рефинансирования с выплатой наличных и последующего получения безналичной ссуды (называемой рефинансированием по ставке и сроку) для обеспечения более низкой процентной ставки менее чем за шесть месяцев. Эти правила также соблюдаются Фредди Маком.
Операции по обналичиванию средств Fannie Mae, начиная с 2008 года, ограничены 85 процентами от суммы кредита. Это означает, что для получения заемщиком наличных средств общая сумма новой ипотечной ссуды не может превышать 85 процентов от стоимости его дома. Иногда это становится проблемой, если недвижимость оценивается ниже, чем рассчитывал заемщик, подавая заявку на новый заем. Когда это происходит, ссуду необходимо изменить, чтобы учесть окончательную оценочную стоимость, в результате чего на заключительном столе останется меньше денежных средств.
Некоторые заемщики считают, что получение второй ипотеки дешевле, чем рефинансирование с выплатой наличных. Однако важно знать, что Fannie Mae не страхует вторую ипотеку после первой, срок которой менее 12 месяцев. Агентство также не разрешит выплату наличных средств по рефинансированию недвижимости, содержащей вторую ипотеку, которая не выплачивалась по крайней мере в течение года.