Каждый месяц вы отправляете свои кровно заработанные деньги для выплаты ипотечного кредита. Когда кредитор получает платеж, часть его идет на выплату процентов, а другая часть - на основной баланс по ипотечной ссуде. Чем быстрее уменьшается основной баланс, тем быстрее имущество, обеспеченное ипотекой, становится вашим. Понимание характеристик основного баланса ипотечной ссуды поможет вам определить, как управлять ее уменьшением.
Основной остаток по ипотечной ссуде - это непогашенная задолженность по первоначальной сумме ссуды. Если ипотека возникла на сумму 200 000 долларов, то в первой выписке по ипотеке будет указан основной остаток в размере 200 000 долларов. Со временем, если вы делаете регулярные ежемесячные платежи по ипотеке и не платите только проценты, основной баланс уменьшится.
Остатки основной суммы долга должны четко отображаться в ваших ежемесячных бумажных или онлайн-выписках по ипотеке. Ипотечный кредитор или обслуживающий персонал покажет общий остаток основной суммы кредита, также называемый текущей суммой кредита, и может показать исходный баланс кредита. В выписке обычно приводится разбивка ежемесячных платежей с указанием того, какая часть вашего общего ежемесячного платежа по ипотеке идет на выплату основного баланса, а какая - на проценты, причитающиеся за этот месяц кредитору. Ежемесячная процентная плата - это сумма, которую кредитор взимает за предоставление вам суммы ипотечного кредита и позволяющую вам выплатить ее в течение определенного периода времени.
Согласно Федеральной национальной ипотечной ассоциации, обычно называемой Fannie Mae, амортизация - это «выплата долга путем регулярных платежей в рассрочку в течение определенного периода времени, по истечении которого остаток по кредиту равен нулю». Если ипотека амортизируется в течение 30 лет, это означает, что кредитор будет планировать ежемесячные платежи по основной сумме и процентам, чтобы заемщик выплатил полную сумму кредита в течение 30 лет. После того, как основной баланс полностью выплачен, ипотечная компания передает документ или полное обеспечение владельцу, который теперь будет бесплатно владеть домом. График погашения обычно позволяет направлять больший процент ежемесячного платежа на основной баланс по мере наступления срока погашения кредита.
Доплата к основному балансу приведет к более быстрой выплате ипотечного кредита, что приведет к полному владению вашей собственностью и избавит вас от будущих процентов. Если ежемесячный платеж составляет 1200 долларов, а вы отправляете 1350 долларов, кредитор должен применить дополнительные 150 долларов к основному балансу. Существуют онлайн-инструменты (см. Ресурсы), которые показывают влияние дополнительных платежей на срок ссуды. Общее правило заключается в том, что один дополнительный ежегодный платеж по 30-летней ипотеке сокращает время выплаты до 23 лет, в то время как дополнительный ежегодный платеж по 15-летней ипотеке окупает ссуду за 12 лет.
Убедитесь, что ваших ежемесячных платежей достаточно для покрытия процентов и погашения основной суммы долга. По ипотечным кредитам с фиксированной ставкой и по большинству ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой сумма основного долга и процентов рассчитывается соответственно. Однако для некоторых ипотечных кредитов с начислением только процентов или отрицательной амортизацией потребуется выплачивать только проценты или ежемесячные финансовые сборы без уменьшения основной суммы долга, и это может привести к добавлению денег обратно к основному остатку. Будьте осторожны, так как эти рискованные варианты оплаты не увеличивают справедливость и, если стоимость дома не увеличивается со временем, также может привести к тому, что основной баланс будет выше, чем стоимость собственности.