Доход от аренды - это годовая чистая прибыль, которую генерирует недвижимость, деленная на покупную цену собственности. Доходность от аренды может быть выражена на валовой или нетто-основе. Для расчета валового дохода от аренды вычтите все связанные с имуществом расходы, за исключением годовых расходов по ипотеке, из доходов, связанных с имуществом. Для чистой арендной платы годовые расходы по ипотеке также вычитаются из доходов, связанных с недвижимостью. Доходность от сдачи в аренду легко рассчитать, если оценить потенциальный доход от объекта недвижимости.
Определите ежемесячную арендную плату, которую может приносить ваша недвижимость, посмотрев на арендную плату в аналогичных зданиях в том же географическом районе. Постарайтесь найти здания, которые максимально похожи на ваше здание с точки зрения возраста, удобства и местоположения. Умножьте ежемесячную арендную плату на 12, чтобы получить годовой валовой доход от аренды. Например, если в вашем здании 10 квартир, которые будут сдаваться в аренду по 1000 долларов каждая, ваш годовой валовой доход от аренды будет равен 10 x 1000 долларов x 12 =120 000 долларов.
Оцените вероятную долю вакантных площадей в вашем здании. Как правило, нереально предполагать, что 100 процентов вашего здания будут сдаваться в аренду на постоянной основе. Посмотрите на уровень вакантных площадей в сопоставимых зданиях в том же географическом районе. Если ожидаемая доля вакантных площадей в вашем 10-квартирном здании составляет 5 процентов, чистый годовой доход от аренды здания будет равен 120 000 долларов США x (1 - 0,05) =114 000 долларов США.
Рассчитайте годовые эксплуатационные расходы, связанные с содержанием здания. Предположим, что ваше 10-этажное здание будет иметь расходы на страхование в размере 100 долларов в месяц, налоги в размере 200 долларов в месяц и общие расходы на техническое обслуживание в размере 400 долларов в месяц. Годовые эксплуатационные расходы здания составят 100 долларов США + 200 долларов США + 400 долларов США x 12 =8 400 долларов США.
Рассчитайте годовые расходы по ипотеке на недвижимость. Предположим, вы покупаете 10-этажное здание за 1 000 000 долларов и используете 30-летнюю ипотеку на сумму 800 000 долларов с фиксированной процентной ставкой 6 процентов. Вы можете легко рассчитать годовые расходы по ипотеке через Excel. Введите следующую формулу для расчета годовых расходов по ипотеке:=PMT (6%, 30 800 000). В результате годовые расходы по ипотеке составляют 58 119 долларов США.
Вычислите чистую арендную доходность, разделив чистую прибыль здания на покупную цену. Чистая прибыль равна чистому доходу от аренды за вычетом операционных расходов за вычетом расходов на ипотеку. В текущем примере чистый доход от аренды составляет 114 000–8400–58 119 долларов США / 1 000 000 долларов США =4,7%.
Вы можете использовать доходность от сдачи в аренду как способ сравнения привлекательности различных инвестиционных объектов.
Потенциальная недвижимость с более высокой доходностью от сдачи в аренду представляет собой более привлекательные возможности для инвестиций и имеет более разумную цену, учитывая ее потенциал получения дохода.
Возможно, вы захотите провести анализ чувствительности, в котором вы посмотрите на доходность от аренды недвижимости на нескольких разных уровнях доходов и расходов.