Инвесторы используют ставки капитализации для сравнения вероятной прибыли от инвестиционной собственности. Простая формула вычисляет норму прибыли, которую может получить недвижимость, путем деления ожидаемой чистой суммы арендной платы на стоимость недвижимости. Инвесторы обычно сравнивают капитализацию или "максимальную" ставку при выборе инвестиционной собственности для покупки. Например, инвестор может счесть недвижимость с капитальной ставкой 12 процентов более прибыльной, по крайней мере, в краткосрочной перспективе, чем собственность с 9-процентной ставкой капитализации.
Рассчитайте годовой валовой доход от собственности. Для большинства инвестиционных объектов валовой доход - это арендная плата, однако некоторые объекты недвижимости получают денежные средства из других источников, таких как стиральные машины с монетоприемником. Например, квартира сдается по цене 1200 долларов в месяц, следовательно, ожидаемый валовой доход составляет 14 400 долларов в год.
Сложите прогнозируемые годовые расходы, связанные с недвижимостью. Все единицы аренды идут с эксплуатационными расходами. К ним относятся налоги на имущество, страхование от рисков, счета за техническое обслуживание и сборы за управление недвижимостью. Например, предположим, что вы платите 850 долларов за обслуживание, 750 долларов в виде налогов и 800 долларов за страховку в год за арендуемый объект. Общие ежегодные расходы составляют 2400 долларов США.
Вычтите годовые расходы из годового валового дохода. Это дает вам чистую прибыль от собственности. Например, с годовым доходом в 14 400 долларов и расходами в 2400 долларов чистая прибыль арендуемой единицы составляет 12 000 долларов.
Разделите чистую прибыль на первоначальную покупную цену недвижимости. Допустим, вы купили квартиру за 150 000 долларов. Разделив чистую прибыль в размере 12 000 долларов на цену покупки 150 000 долларов, получим 0,06.
Преобразуйте десятичное число, полученное в результате деления чистой прибыли на покупную цену, в процент. В этом примере максимальная ставка 0,06 эквивалентна 6 процентам.
Инвесторы также используют ставки капитализации, чтобы отслеживать отдачу от своей инвестиционной собственности с течением времени. Например, если стоимость инвестиционной собственности повышается, но арендная плата остается прежней, максимальная ставка снижается. На этом этапе инвестор может решить, стоит ли продолжать вложение, чтобы продать недвижимость, а вырученные средства вложить в другое место.
Ставка капитализации представляет собой предполагаемую прибыль, которую инвестор может получить от покупки за наличные. Он не учитывает коммерческие расходы, связанные с инвестициями в недвижимость, такие как расходы на финансирование и комиссии агента по недвижимости. Поскольку эти переменные влияют на фактическую доходность, инвесторы учитывают дополнительные расчеты при принятии решений об инвестициях в недвижимость.