Список налоговых правил, выгодных для владельцев арендуемой недвижимости, велик. Обширные вычеты, амортизация, ставки налога на прирост капитала, 1031 обмен и правила потери пассивной активности - все это проистекает из структуры политики, которая способствует инвестициям в недвижимость. Если вы владеете арендуемой недвижимостью или думаете о ее покупке, соблюдайте эти правила, чтобы понять, как они отразятся на вашей прибыли. Правило потери пассивной активности в сочетании с его требованием активного участия особенно ценно для новых инвесторов, которые могут показать убыток в первый год в игре.
Когда вы зарабатываете деньги на аренде недвижимости, это обычно считается пассивным доходом. Он возникает больше из самой собственности, чем из услуг, которые вы предоставляете. Если вы теряете деньги, это потеря пассивного дохода или, проще говоря, пассивная потеря. Прибыль облагается налогом как обычный доход. Как обрабатывать убытки, зависит от того, активно ли вы участвовали в аренде. Если вы не принимали активного участия в арендном бизнесе, вы можете вычесть пассивные убытки только из пассивной прибыли, например, от другой арендуемой собственности. Если у вас нет пассивной прибыли, вы можете перенести пассивный убыток назад или вперед на другие налоговые годы, в которые у вас есть пассивная прибыль для компенсации. Если вы принимали активное участие, по состоянию на 2014 год вы можете вычесть до 25 000 долларов пассивных убытков из непассивного дохода, например из заработной платы на вашей работе.
Вы должны владеть как минимум 10 процентами собственности, показывающей пассивный убыток, чтобы пройти тест на активное участие и иметь возможность вычитать пассивные убытки из непассивного или активного дохода. Из этого правила нет исключений. Если вы не владели хотя бы 10 процентами собственности, вы не можете вычесть пассивные убытки из чего-либо, кроме пассивной прибыли, хотя вы все равно можете переносить убыток назад или вперед в другие налоговые годы.
Чтобы пройти тест на активное участие, вы должны не только владеть не менее 10 процентами сдаваемой в аренду собственности, но и активно участвовать в управлении недвижимостью, в частности, в принятии управленческих решений. Налоговая служба приводит примеры активного участия в качестве рекламных единиц, сбора арендной платы и выполнения или организации ремонта. Однако он поясняет, что термин «активное участие» является менее строгим стандартом, чем «материальное участие», применимым к профессионалам в сфере недвижимости. Чтобы активно участвовать, вам не нужно заниматься всеми аспектами управления. Если вы утверждаете новых арендаторов, определяете условия аренды и утверждаете расходы, вы выполнили тест.
Полный вычет пассивного убытка в размере 25 000 долларов из непассивного дохода доступен только налогоплательщикам с модифицированным скорректированным валовым доходом в размере 100 000 долларов или меньше (50 000 долларов или меньше при отдельной регистрации брака). Он постепенно сокращается до 100 000 долларов и полностью прекращается для тех, кто получает доход от 150 000 долларов и выше.