Продажа с обратной арендой - это стратегия, которую компании обычно используют для получения доступа к капиталу или для выплаты долга. Обратная продажа с обратной арендой происходит, когда компания продает недвижимость, а затем сдает ее обратно в аренду у покупателя на длительный период времени. Это позволяет компаниям сохранять исключительное право использования собственности, улучшая свой баланс и, в некоторых случаях, реализуя налоговые преимущества. Для покупателя недвижимости это вложение с устойчивым потоком дохода. Эти транзакции могут быть сложными, поэтому перед заключением такого соглашения важно рассчитать условия транзакции, приемлемые как для покупателя, так и для продавца.
Оцените стоимость недвижимости. Если возможно, получите независимую оценку, чтобы убедиться в точности стоимости и избежать споров между покупателем и продавцом.
Определите подходящую ставку капитализации или «ставку капитализации». Верхняя ставка - это годовой доход от аренды, который генерирует недвижимость, деленный на ее стоимость. Изучите средние ставки капитализации в вашем регионе, чтобы получить представление о текущих уровнях рынка. Обдумайте, какой вид бизнеса будет сдавать недвижимость в аренду. Для предприятий с высокими кредитными рейтингами, таких как банки, может быть целесообразно, чтобы ставки капитализации были немного ниже среднего. Для предприятий с нестабильными доходами или низкими кредитными профилями может быть уместна ставка капитализации выше среднего.
Рассчитайте арендную ставку. Умножьте ставку капитализации на стоимость недвижимости, чтобы определить годовую арендную ставку. Разделите это число на 12, чтобы рассчитать ежемесячную арендную ставку. Сравните арендную ставку со средними ставками в том же регионе, чтобы убедиться, что она соответствует рыночным. Укажите годовую ставку увеличения арендной платы с учетом инфляции.
Рассчитайте налоги и расходы. Соглашения о продаже с обратной арендой обычно включают тройную чистую аренду, которая требует, чтобы компания, сдающая недвижимость в аренду, оплачивала все налоги и расходы, связанные с использованием недвижимости, такие как страхование, коммунальные услуги и техническое обслуживание. Чтобы рассчитать общие ежемесячные платежи, которые должен нести арендатор недвижимости по соглашению о продаже с обратной арендой, добавьте общую сумму ежемесячных налогов и расходов к ежемесячной арендной ставке.