Один из важных первых уроков, которые извлекают инвесторы, заключается в том, что диверсификация портфеля снижает риски. Это потому, что разные объекты часто по-разному реагируют на одно и то же событие. Например, спад по одному активу при повышении процентных ставок может уравновешиваться повышением по другому. Благодаря разным активам портфель становится менее чувствительным к колебаниям рынка.
Диверсификация рекомендуется не только по классам активов, но и по географическим регионам. Это особенно актуально для недвижимости, поскольку стоимость недвижимости во многом определяется местной экономикой. Инвестиционный траст в сфере недвижимости (REIT), который плохо работает в США, может дать хорошие общие результаты за счет эффективности своих активов в Европе и Азии.
Инвесторы могут брать на себя ненужный риск, ограничивая свои активы REIT, ориентированными на США. Многие крупные американские REIT осознают эту угрозу и диверсифицируют свои активы по географическим регионам. Глобальная экспансия не только снижает географический риск, но и способствует общей производительности, давая этим REIT опору в быстрорастущих экономиках Азии и Латинской Америки, где растущий средний класс способствует созданию богатства.
Вот 12 крупных REIT, многие из которых имеют растущие дивиденды, которые также предлагают разнообразную международную экспозицию и высокую доходность. Мы также включили дополнительную игру с недвижимостью, которая не организована как REIT, но, тем не менее, заслуживает внимания.
При загрузке портфеля на уровне 95,5% по состоянию на последний отчетный квартал Simon может обеспечить органический рост за счет повышения арендной платы по истечении срока аренды. Кроме того, REIT приносит большую прибыль от своей всемирной деятельности по развитию. Саймон занимается крупными девелоперскими проектами в крупных городах Канады, Мексики, Испании и Великобритании.
За последние пять лет дивиденды Саймона росли в среднем на 10,4% в год, при этом компания обычно увеличивала выплаты чаще, чем один раз в год. Последнее повышение было на 2,5% в начале февраля до 2,04 доллара за акцию.
Более того, инвесторы получили бы среднегодовую совокупную доходность 20,5% от владения акцией SPG за последнее десятилетие, что легко превзойдет совокупную доходность S&P 500 в 15,2% за тот же период времени.
В настоящее время Саймона оценивают «Покупать» или «Сильно покупать» 17 из 22 аналитиков, освещающих акции; на данный момент у него нет звонков на продажу.
W.P. Кэри регулярно инвестирует за границу и имеет активы в 13 европейских странах, а также в Канаде и Мексике. REIT имеет сильные позиции в Германии, одной из крупнейших и сильнейших экономик мира, и расширяется в Великобритании, где опасения по поводу Brexit привели к снижению цен на недвижимость.
Ежеквартальные выплаты WPC росли в среднем всего на 3,4% в год за последние пять лет, хотя инвесторам следует учитывать, что REIT увеличивает эти дивиденды каждый квартал.
REIT завершил слияние с Corporate Property Associates 17, неторгуемым REIT, которое оно консультировало в рамках сделки на сумму 6 миллиардов долларов в октябре. В то время слияние привело к росту W.P. Стоимость предприятия Кэри составила примерно 17 миллиардов долларов, и ожидалось, что это упростит бизнес и улучшит показатели портфеля за счет продления условий аренды и дальнейшей диверсификации отрасли и состава арендаторов.
Welltower сотрудничает с национальными системами здравоохранения, такими как ProMedica, Ascension, HCR Manor Care и Evolution Health, для расширения своей сети. REIT недавно сформировал совместное предприятие с ProMedica, 15-м крупнейшим поставщиком медицинских услуг в стране, по генеральному договору аренды сроком на 15 лет, который является первым в своем роде соглашением между REIT и системой здравоохранения.
Растущее пожилое население за пределами США создает возможности для расширения Welltower в Канаде и Великобритании. REIT владеет 111 медицинскими учреждениями в Великобритании, сгруппированными вокруг Лондона, Манчестера и Бирмингема, и 151 учреждением в Канаде, в основном сгруппированными вокруг семи крупнейших в стране. города. Пожилые люди растут в пять раз быстрее, чем население в целом в Великобритании, и в 10 раз быстрее, чем в целом в Канаде.
Хотя Welltower предлагает хорошую доходность в 4,5%, рост дивидендов прекратился в 2018 году после восьми лет непрерывного роста. Его средний пятилетний рост дивидендов составляет всего около 2,6% в год.
Но в 2019 году все идет по плану. В своем недавно опубликованном отчете за четвертый квартал компания подтвердила прогноз по операциям на 2019 год (FFO, важный показатель рентабельности REIT) в размере от 4,10 до 4,25 доллара на акцию и улучшила свой взгляд на чистую прибыль за 2019 год. , до 2,70–2,85 доллара за акцию.
REIT извлекает выгоду из многонациональных компаний, развертывающих облачные решения по всему миру для управления своими ИТ-потребностями. Он хорошо подходит для второй волны облачных вычислений, которая возникнет из-за спроса на искусственный интеллект, Интернет вещей, автономные транспортные средства и виртуальную реальность.
Для работы с глобальными клиентами, такими как Facebook (FB), Oracle (ORCL) и International Business Machines (IBM), требуются сайты по всему миру. Digital Realty имеет кампус центров обработки данных в Лондоне и десятки центров обработки данных в Европе и Азии.
Этот быстрорастущий REIT продемонстрировал увеличение дивидендов в течение 13 лет подряд и ежегодный рост дивидендов в среднем на 12% с 2005 года. Это должно продолжаться, поскольку DLR может похвастаться управляемым 66% скорректированным коэффициентом выплат по FFO, который находится на нижней границе его исторического значения. диапазон.
Чуть более 50% портфеля REIT находится в США. Global Net Lease также работает в семи европейских странах, с крупными активами в Великобритании (20%), Германии (8%) и Нидерландах (6%).
Global Net Lease приступила к активным покупкам в 2018 году, приобретя новых объектов недвижимости на сумму около 183 миллионов долларов в течение первых шести месяцев. С учетом этих приобретений текущий портфель состоит из 336 объектов недвижимости, занимающих 26,2 миллиона квадратных футов арендуемой площади.
REIT начал выплачивать ежемесячные дивиденды в середине 2015 года и сохранил свои выплаты на уровне 17,7 цента в месяц.
Спрос на мобильные данные стремительно растет во всем мире. По прогнозам, развертывание сетей 5G и недорогие смартфоны будут обеспечивать 37% ежегодный рост спроса на использование данных в США до 2023 года, 30-40% ежегодный рост в Европе и Латинской Америке и 31% в год в остальном мире. American Tower планирует извлечь выгоду из этих тенденций, расширяя свои сети в Европе, Центральной и Южной Америке, Африке и Индии.
REIT обеспечил 16,1% годового роста AFFO на акцию за последнее десятилетие и более 20% годового роста дивидендов с 2012 года.
В июне 2018 года компания приобрела 10 000 новых сайтов в Индии в рамках партнерства с местным провайдером Idea Cellular. Операторский бизнес Индии консолидируется, и American Tower готова извлечь из этого выгоду, поскольку горстка оставшихся игроков наращивает инвестиции в сети 4G, чтобы завоевать долю рынка.
American Tower также является редкостью, поскольку на ее стороне находится подавляющее большинство аналитиков. Прямо сейчас 21 из 22 аналитиков, оценивающих AMT, считают его «покупателем» или «сильной покупкой».
Этот REIT был пионером концепции продажи / обратной аренды для больниц, сначала в США, а затем в Европе. Его портфель активно управляется; Medical Properties закрыла сделку по продаже недвижимости в Техасе на сумму 148 миллионов долларов в сентябре 2018 года, признав прибыль от этой продажи в размере 100 миллионов долларов.
А ранее в 2018 году REIT продал свою долю в 71 немецкой больнице европейскому партнеру за 1,89 миллиарда долларов. Компания Medical Properties получила доход в 15% от этих инвестиций, что на тот момент стало крупнейшей сделкой в области здравоохранения в Европе. Компания планировала использовать вырученные средства для выплаты долга и инвестирования в новые американские и европейские больницы.
В течение последних пяти лет компания Medical Properties увеличивала свои активы на 33% в год, обеспечивая при этом стабильный рост FFO и пятилетний рост дивидендов, составляя в среднем 4,6% ежегодно за это время. Последнее повышение было на 4% в феврале прошлого года до новой квартальной ставки в 25 центов за акцию.
Всемирная сеть позволяет Prologis удовлетворять глобальные потребности международных клиентов, таких как Amazon.com (AMZN), DHL, BMW и Walmart (WMT). Среди 25 крупнейших клиентов 95% работают по всему миру, а 75% арендуют у Prologis на нескольких континентах.
Согласно ноябрьской презентации для инвесторов, Prologis зафиксировал лучший рост FFO и дивидендов среди всех логистических REIT:трехлетний среднегодовой темп роста 13% и пятилетний среднегодовой темп роста 9%. Это выгодно для сравнения со средними показателями в 4% по обоим показателям для аналогов и 6% и 7%, соответственно, по всем REIT.
В декабре аналитик Deutsche Bank Дерек Джонсон вместе с 11 другими аналитиками присоединился к «оптимистам», повысив рейтинг акций до «Покупать» благодаря «комфортной» оценке и тому факту, что Prologis «имеет хорошие возможности» для дальнейшего роста.
REIT владеет более чем 1180 объектами недвижимости и планирует расти за счет демографических тенденций на мировом рынке жилья для престарелых и здравоохранения с оборотом в 1 триллион долларов, одновременно управляя рисками за счет диверсификации своего портфеля по географическим регионам, типам собственности, составу арендаторов и управляющих и операционной деятельности. модель.
С 2001 года компания Ventas приобрела недвижимость на сумму около 32 миллиардов долларов и несколько лет назад продемонстрировала свою рыночную смекалку, выделив свой бизнес в сфере домов престарелых до того, как этот сектор обанкротился. 2018 год у Ventas прошел хорошо, с FFO в размере 4,07 доллара на акцию, приходящейся на верхний предел внутреннего прогноза, и руководство говорит, что оно ожидает, что «2019 год станет поворотным годом для нашего возврата к росту после многолетнего периода стратегических улучшений. качество нашего портфеля и состав его от реализации и получения погашения кредита на общую сумму 8 миллиардов долларов ».
Компания Ventas ежегодно увеличивала дивиденды более десяти лет, хотя последнее повышение, о котором было объявлено в декабре, составляло ничтожные 0,4%, а средний рост дивидендов за пять лет составляет менее 2% в год.
Канадский Гранитный REIT (GRP.U, $ 46,76) владеет производственной и логистической недвижимостью в Северной Америке и Европе. Его портфель состоит из более чем 85 уже существующих объектов недвижимости, а также трех объектов в стадии разработки, общая стоимость которых составляет 3,2 миллиарда долларов. Европейская недвижимость, в основном расположенная в Германии и Австрии, составляет примерно треть активов.
Большая часть его активов - это недвижимость с одним арендатором и сдана в аренду более чем 40 арендаторам в различных отраслях и регионах. Несмотря на то, что портфель хорошо диверсифицирован географически, Granite REIT подвергается критике за чрезмерную зависимость от одного арендатора, Magna International (MGA), который является третьим по величине мировым поставщиком автомобилей с представительствами в 28 странах.
В настоящее время Granite сосредоточена на снижении рисков по портфелю в долгосрочной перспективе за счет рециклирования непрофильных активов, которые в основном арендуются Magna. REIT продал недвижимость в Онтарио, которая служила штаб-квартирой Magna в июле, и продал две американские собственности в июле, что снизило его долю в Magna с 70% два года назад до 48% лизингового портфеля сегодня, с планами снизить это число до 40 %. В результате продажи этих активов REIT произвел специальное распределение в размере 23,3 канадских цента за единицу.
Granite обеспечивает стабильный рост FFO на акцию с 2012 года и рост дивидендов в среднем 5% в год на ежемесячную выплату при сохранении консервативного коэффициента выплат на уровне менее 80%. Дивиденды увеличиваются шесть лет подряд, что ставит его в ряды канадских дивидендных аристократов.
Public Storage планирует расти за счет разработки и приобретения новых складских помещений в США, диверсификации в промышленные объекты за счет инвестиций в бизнес-парки PS (PSB) и участия в росте Shurgard. Самостоятельное хранение - относительно новая концепция в Европе, и Shurgard использует растущий спрос, расширяя свои позиции, приобретая за последние три года объекты на сумму 266 миллионов долларов в Германии, Франции, Великобритании и Нидерландах.
Благодаря такому разнообразному подходу за последнее десятилетие Public Storage смогла стабильно обеспечивать лучшую в своем классе рентабельность активов по сравнению с другими REIT.
Рост дивидендов за пять лет составлял в среднем 7,4% в год, хотя компания не увеличивала выплаты с 11% в 2017 году до текущей квартальной ставки в 2 доллара на акцию. Аналитики также начали наваливаться на медвежью тенденцию летом 2018 года, считая акции PSA завышенными с точки зрения оценки. Однако с тех пор акции немного испарились.
BPR shares are, to quote the company, “intended to offer investors economic equivalence to BPY units but in the form of a U.S. REIT security. Dividends on BPR shares are identical in amount and timing to distributions paid out for BPY units, and BPR shares are exchangeable on a 1:1 basis for BPY units or their cash equivalence.”
At the parent company level, which includes Brookfield Property Partners and Brookfield managed funds, the firm has $160 billion of assets worldwide, including $25 billion of assets in Canada, Brazil, the U.K., Europe, Australia and Asia.
Brookfield’s FFO growth rate between full-year 2014 and 2017 was 9%, and the company’s dividend has been expanding at just under 5% annually for the past five years. Future business growth is expected to come from 2% to 3% annual same-store improvements, contributions from development projects and reinvesting sale proceeds for higher returns.
Brookfield acquired the remaining stake it didn’t already own in General Growth Properties in August 2018 and envisions major opportunities for redevelopment from GGP properties located in wealthy urban markets.
This “bonus” pick is not a REIT, nor does it have REIT shares you can buy instead of its partnership units. Nonetheless, Blackstone Group LP (BX, $33.35) does belong in a group of favored real estate plays with international exposure.
Blackstone is one of the world’s largest real estate investors with more than $439 billion in assets under management, including $119.4 billion deployed in real estate. The company also invests in private equity, debt and hedge funds.
Its real estate portfolio consists of office, retail, hotel, industrial and residential properties across North America, Europe, Asia and Latin America. Blackstone leverages its global platform to invest in deals that are too large or complex for competitors. For example, the company identified logistics as a global investment theme and built its Logicor logistics business through more than 50 acquisitions to 620 facilities across 17 countries. Blackstone sold Logicor in 2017 for $14.2 billion – the largest private real estate transaction in European history.
Blackstone has been paying distributions for 11 years, and though the payout has varied, its yield typically rests in the 6%-8% range. And its 66% total return over the past five years compares favorably to the 53% return of the broader market.
Morgan Stanley named BX to its “top pick” list of 30 stocks for 2019 back in August 2018. More recently, Ariel Focus (AFOYX) manager Charles Bobrinskoy lauded the stock’s asset growth in Kiplinger’s roundup of manager-favored companies.
* Distributions are similar to dividends but are treated as tax-deferred returns of capital and require different paperwork come tax time.