Как многие богатые люди достигают этого? Они инвестируют в недвижимость. Это проверенный способ накопления богатства.
90% миллионеров стали таковыми благодаря владению недвижимостью. Так сказал известный промышленник (и миллиардер) Эндрю Карнеги.
Как сам инвестор в недвижимость, я могу засвидетельствовать его силу создания богатства. Всякий раз, когда эта тема поднимается в разговоре, почти все говорят, что думали об инвестировании в недвижимость. Так почему же это сделали менее 1 из 7?
Многие люди думают, что это слишком сложно или потребует слишком много времени или денег, чтобы начать. И, возможно, это было правдой 20 лет назад.
Но сегодня существует так много разных способов инвестировать в недвижимость (даже не покупая недвижимость), что почти каждый может в той или иной степени стать инвестором в недвижимость.
Содержание
Вот некоторые из лучших способов инвестировать в недвижимость сегодня без необходимости покупать недвижимость:
Инвестиционный траст недвижимости (или REIT) — это компания, которая владеет и управляет недвижимостью. Вы можете купить акции REIT и таким образом владеть небольшой частью компании, владеющей недвижимостью.
Это может быть отличным способом научиться инвестировать в недвижимость с небольшими деньгами. Вы можете купить долю в REIT за 10–100 долларов США по сравнению с первоначальным взносом в размере 10 000 долларов США и более за сдаваемую в аренду недвижимость.
Ваши деньги объединяются с деньгами других инвесторов и используются для покупки недвижимости. REIT управляет недвижимостью, и вы получаете прибыль от денежного потока и прироста стоимости физического имущества, принадлежащего REIT.
REIT бывают разных видов, и часто они специализируются на определенном типе недвижимости, например:
Если вас интересует определенный класс активов, для него почти наверняка есть REIT.
А если вы заинтересованы в том, чтобы в вашем портфеле были общие позиции в сфере недвижимости, существуют даже индексные фонды, которые отслеживают общий рынок недвижимости (аналогично индексному фонду S&P 500).
Одним из примеров является VGSIX — индексный фонд недвижимости Vanguard. (Подробнее о некоторых из лучших индексных фондов Vanguard).
Закон JOBS от 2012 года предоставил многим малым предприятиям (в том числе компаниям, занимающимся недвижимостью) возможность привлекать средства с помощью публичного краудфандинга.
Инвестиции в недвижимость с частным капиталом раньше принадлежали исключительно сверхбогатым и обладающим хорошими связями. Но краудфандинг позволил обычным инвесторам участвовать в недвижимости так, как раньше это было невозможно.
Краудфандинг похож на REIT. Управляющие фондами объединяют ваши деньги для покупки одного объекта или нескольких объектов.
Прибыль от ремонта, эксплуатации и, в конечном итоге, продажи недвижимости делится между инвесторами.
Обычно их две:дивиденды (выплачиваемые ежеквартально или ежегодно за счет операционного денежного потока) и рост капитала (от прироста, отраженного в цене акций).
Существуют десятки краудфандинговых платформ в сфере недвижимости, но две из них помогают неаккредитованным (т. е. не сверхбогатым) инвесторам вкладываться в недвижимость:Fundrise и DiversyFund.
Оба позволяют вам начать работу всего с 500 долларов США и инвестировать свои деньги в разнообразный портфель объектов недвижимости.
Я делал много разных вещей, инвестируя в недвижимость, но одна из моих любимых — быть кредитором твердых денег.
Если у вас есть наличные, вы можете «стать банком» и давать деньги в долг владельцам домов или арендодателям, которым нужно серьезно поработать с недвижимостью, прежде чем они смогут получить обычный банковский кредит.
Твердые денежные ссуды обычно представляют собой краткосрочные (до одного года) ссуды, выдаваемые на недвижимость на этапе ремонта.
Например, я одолжил деньги инвестору, который купил дом, намереваясь сделать полную реконструкцию, а затем перепродать собственность. Я зарабатываю 13% годовых плюс 2 балла (балл — это авансовый платеж в размере 1% от стоимости кредита). Я ссудил в общей сложности 75% от стоимости после ремонта (ARV), и сама недвижимость обеспечивает это.
Используя консервативные цифры и физическую недвижимость в качестве залога, вы снижаете свой риск. Лично я предпочитаю давать взаймы только то имущество, которым я был бы не прочь владеть, если бы случилось худшее, и мне пришлось бы лишить права выкупа.
Один из способов получить онлайн-кредиты на твердые деньги — через платформу Groundfloor.
Groundfloor выдает ссуды владельцам недвижимости, и вы можете инвестировать всего 10 долларов США, чтобы владеть частью ссуды и получать проценты.
Вы не заработаете столько, сколько могли бы, выстраивая отношения с флипперами и арендодателями самостоятельно, но по моему личному опыту, я смог заработать около 12% в год с Groundfloor. Большинство займов на платформе выдаются под 7–14% годовых.
Многие люди хотят заняться инвестициями в недвижимость, но у них нет денег, чтобы сделать это самостоятельно.
Даже если банк ссудит вам 80 %, оставшиеся 20 % плюс любой бюджетный ремонт могут легко обойтись вам в 20 000–50 000 долларов США.
Подобно кредитованию твердыми деньгами, стать партнером по деньгам означает, что вы приносите деньги на стол, а другая сторона заключает сделку (и обычно управляет ремонтом или эксплуатацией имущества).
Но вместо того, чтобы предлагать им кредит с установленной процентной ставкой, вы становитесь их долевым партнером и будете получать определенный процент от общей прибыли в конце дня.
Например, может быть, флиппер получает твердый денежный кредит, чтобы покрыть 70% его общих затрат на покупку и ремонт, но ему все еще нужны остальные 30%. Вот где вы входите.
В обмен на предоставление оставшихся 30% средств вы получите определенный процент от прибыли, когда дом будет отремонтирован и продан (обычно прибыль делится 50/50).
Структура этих типов партнерств может быть практически с любыми условиями, которые только можно себе представить. По моему опыту, лучше всего они работают с кем-то, кого вы уже знаете и кому доверяете.
Но все равно условия партнерства должны быть прописаны и согласованы заранее, и желательно проверены юристом. В сделке многое может пойти не так, и вы должны быть уверены, что ваши с трудом заработанные деньги надежно защищены.
Хотя выражение «инвестиции в недвижимость» звучит пассивно, владение недвижимостью, сдаваемой в аренду, не обязательно так же пассивно (и продажа определенно не пассивна).
Приведенные выше идеи в основном представляют собой пассивные способы инвестирования в недвижимость.
Я хотел предложить несколько других идей, как заработать на недвижимости менее пассивными способами, но при этом иметь возможность заниматься без больших денег и без необходимости покупать недвижимость.
Оптовая торговля — это то, как мы начали инвестировать в недвижимость и накопили денежные резервы, чтобы покупать больше объектов для сдачи в аренду.
Если вы не знакомы с этим, основная предпосылка заключается в том, что вы идете и суетитесь в поисках хороших предложений по недвижимости, заключаете с ними контракт, а затем продаете этот контракт другому инвестору за определенную плату.
Таким образом, мы смогли получить в среднем около 10 000 долларов США за недвижимость, даже не владея ею!
Чтобы было ясно, оптовая торговля далеко не пассивна. Вы должны быть готовы приложить усилия, чтобы найти действительно выгодные предложения. Обычно они исходят от людей, находящихся в бедственном финансовом или ином положении.
Либо сам дом в бедственном положении — его нужно слишком много работать, чтобы продать по обычным каналам, — либо в жизни владельца происходит что-то такое, что нужно быстро продать за наличные. Возможно, им грозит потеря права выкупа, или они просрочили налоги.
Когда мы только начинали инвестировать в недвижимость, моя жена получила лицензию на недвижимость, чтобы мы могли сэкономить на некоторых транзакционных расходах.
Однако неожиданной выгодой стали дополнительные деньги, которые мы смогли заработать, помогая друзьям, семье и рефералам купить или продать их дом.
Оказалось, что это то, чем она действительно любит заниматься, и для нее это очень удобный способ заработать дополнительные 10–20 000 долларов США в год.
Мы вообще не занимаемся маркетингом, но просто потому, что она уже занимается недвижимостью и налаживает отношения, она каждый год находит несколько клиентов.
Большинство людей скажет вам, что вы никогда не заработаете, работая агентом по недвижимости с частичной занятостью, но по нашему опыту это не так.
Я думаю, что если у вас уже есть интерес к недвижимости, получение лицензии может стать отличным способом заработать дополнительные деньги. И большая часть работы приходится на ночь и на выходные, так что даже если у вас есть дневная работа, ее можно делать.
Если вы решите пойти по этому пути, поддержание вашей лицензии будет стоить приличной суммы денег. В зависимости от штата это зависит от штата, но для моей жены это около 3000 долларов в год.
Если вы заинтересованы в сфере недвижимости, но не совсем готовы покупать недвижимость, вы можете многому научиться, предоставляя услуги агентам по недвижимости или инвесторам.
Фриланс — это простой способ дополнительного заработка, и по моему опыту каждый может научиться зарабатывать 200 долларов в день, используя уже имеющиеся навыки.
Существует целая индустрия, построенная вокруг финансовых, маркетинговых, программных и других услуг, специально предназначенных для тех, кто занимается недвижимостью. Почти любая внештатная служба, о которой вы только можете подумать, может быть ориентирована на нишу недвижимости.
Вот несколько примеров внештатных услуг, которые вы могли бы предоставить:
Я надеюсь, что эта статья вдохновила многих кабинетных инвесторов в недвижимость на действия. Как видите, вам не обязательно быть арендодателем, чтобы зарабатывать на недвижимости.
Будь то пассивное инвестирование через REIT или краудфандинговое синдицирование или создание подработки в сфере недвижимости для накопления инвестиционного капитала, существует множество различных способов участвовать в самом значительном генераторе богатства всех времен.