Вы, наверное, слышали о репрессиях правительства Китая, которые привели к падению цен на акции многих счетчиков.
Однако есть один счетчик, который выделяется:Sasseur REIT (SGX:CRPU).
Этот REIT, похоже, избежал гнева КПК, в то время как другие китайские компании продолжают страдать. Цена ее акций составляла 0,91 сингапурского доллара 21 августа 2021 года, что на 16,67% больше, чем в предыдущем году. Так что же делает Sasseur REIT таким уникальным и устойчивым? Стоит ли инвестировать в REIT?
Давайте взглянем на его основы!
Sasseur REIT, первый инвестиционный фонд недвижимости в торговых центрах, зарегистрированный в Азии, с портфелем торговых центров в Китае , был зарегистрирован на Сингапурской бирже 28 марта 2018 г. В настоящее время его портфель состоит из четырех объектов:
Аутлеты Sasseur (Чунцин Лянцзян) обслуживает потребителей среднего и высшего класса, которые имеют более высокий располагаемый доход. Это один из торговых центров в Чунцине, предлагающий большинство международных брендов.
Аутлеты Sasseur (Чунцин Бишань) — это универсальное место для покупок, расположенное в Бишане и Западном Чунцине, которое сочетает в себе розничные покупки с развлечениями, едой, образованием и отдыхом. Торговые точки следуют бизнес-модели «Суперторговая точка». , что характерно для активов его спонсоров. Эта бизнес-концепция направлена на то, чтобы превратить торговые центры из чисто торговых центров в места для шоппинга и образа жизни, тем самым привлекая больше посетителей. Для этого конкретного магазина вы можете найти "Супердетский центр". который включает в себя широкий выбор магазинов детской и детской одежды, центр дошкольного образования и развития, игровую площадку и место для фотографии для детей, а также детский театр. В нем также есть "Суперспортивный зал". где вы можете найти спортивный тренировочный центр и магазины различных спортивных брендов.
Аутлеты Sasseur (Хафэй) обслуживает потребителей среднего класса и предлагает ряд возможностей для отдыха и розничную торговлю люксовыми брендами. Здесь также находится один из крупнейших кинотеатров восточного Китая и первый пятизвездочный кинотеатр в Хэфэй сети кинотеатров UME.
Аутлеты Sasseur (Куньмин) является крупнейшим торговым центром провинции Юньнань (с точки зрения GFA). Он ориентирован на покупателей из среднего класса, которые все больше интересуются премиальными брендами. Он также предлагает широкий спектр альтернативных вариантов розничной торговли, в том числе магазины в торговых центрах, медицинские услуги, развлекательные и культурные объекты, предоставляя клиентам полный образ жизни и возможности для отдыха, которые поощряют больше трат и лояльность.
Когда мы смотрим на финансовые показатели Sasseur REIT за последние три года, мы видим, что с 2018 по 2020 год они были относительно хорошими. . Пандемия затронула арендаторов Sasseur , как это было в случае с несколькими другими REIT, что привело к меньшему количеству продаж в торговых точках в 2020 году, чем в 2019 году.
В результате доход от аренды снизился по сравнению с предыдущим годом. . Однако я был удивлен, увидев, что распределяемый доход Sasseur в 2020 году был выше, чем в 2019 году. Дальнейшее расследование показало, что это несоответствие было связано с корректировками распределения* и корректировками справедливой стоимости и налогами, в результате чего 2020 год оказался лучшим годом для компании.
Если мы рассмотрим только общую прибыль до корректировок справедливой стоимости и налогов и исключим корректировки распределения, в 2020 г. она составила 80,2 млн сингапурских долларов, тогда как в 2019 г. она составила 84,3 млн сингапурских долларов, что указывает на то, что в 2020 г. действительно наблюдалось небольшое снижение .
* Корректировки распределения включают не облагаемые налогом расходы на вознаграждение менеджера за управление, выплачиваемое в единицах, амортизацию первоначальных затрат по сделке, связанных с долгом, изменение справедливой стоимости инвестиционной собственности, отложенный налоговый расход, изменение справедливой стоимости производных финансовых инструментов и нереализованный обмен различия.
Глядя на прибыль за последний квартал, инвесторы успокаиваются, зная, что доход от аренды увеличился на 17,4% в первой половине 2021 года по сравнению с первой половиной 2020 года. или с 53,2 млн сингапурских долларов до 62,5 млн сингапурских долларов, согласно последним результатам компании за второй квартал 2021 года.
Точно так же его распределяемый доход вырос на 32 %. или с 34,2 млн сингапурских долларов в первой половине 2020 года до 45,4 млн сингапурских долларов в первой половине 2021 года, что указывает на то, что REIT находится на пути к восстановлению.
Прежде чем идти дальше, я хочу поделиться с вами моделью дохода от аренды Sasseur REIT, которая значительно отличается от других розничных REIT. Он использует модель управления активами, ориентированную на продажи, которая связывает доход от аренды с фактическим успехом продаж арендаторов. .
В результате прибыль Sasseur REIT делится на две части. Во-первых, это фиксированный компонент. , который ежегодно увеличивается на 3 % и содержит переменный компонент. это привязано к проценту от соответствующего общего объема продаж арендатора.
Эта стратегия позволяет руководству согласовывать свои интересы с интересами своих арендаторов, что является здоровой парадигмой, которая создаст устойчивую базу арендаторов.
Sasseur REIT имеет хорошо сбалансированный портфель, включающий 11 различных секторов торговли. . Мода, спорт и иностранные бренды входят в тройку ведущих секторов торговли, на долю которых приходится более 59,3 % NLA портфеля и 75,1 % дохода портфеля.
На мой взгляд, Сассёр в настоящее время сконцентрирован лишь на нескольких секторах. Но эй, это торговый центр, так что я могу сказать?
По словам руководства, в ближайшем будущем будет представлено больше альтернативных продуктов питания и напитков, а также мероприятий по образу жизни. чего определенно стоит ожидать.
Что касается отдельных арендаторов, то на первую десятку приходится примерно 15,5 % общего валового дохода . в конце 2020 финансового года. Такая диверсификация арендаторов снижает зависимость от одного арендатора и повышает устойчивость портфеля Sasseur.
Наполняемость портфеля Sasseur была относительно стабильной на протяжении многих лет, даже когда в прошлом году разразилась пандемия.
По сравнению с другими розничными REIT, срок аренды Sasseur относительно короткий. Основные арендаторы имеют сроки аренды от 5 до 10 лет, в то время как другие арендаторы имеют сроки аренды от 1 до 3 лет.
По словам руководства Сассера, это было сделано намеренно. Он решил предложить более короткий срок аренды, чтобы поэтапно отказаться от неэффективных предприятий и заменить их брендами, которые больше соответствуют потребительским тенденциям. Он также продлил аренду успешных брендов по более высоким ставкам. .
Это кажется фантастической идеей, потому что Sasseur REIT может держать свой торговый центр в курсе тенденций рынка, таким образом, более привлекательным для потребителей. Однако это также и палка о двух концах. потому что более короткий срок аренды влечет за собой более высокий риск незанятости.
Тем не менее, не существует правильного или неправильного способа ведения дел, и похоже, что Sasseur REIT поддерживает высокий уровень заполняемости, что является положительным признаком того, что их стратегия работает.
При относительно неизменном распределяемом доходе DPU Сассера также оставался относительно неизменным в течение последних трех лет с момента его создания.
Кроме того, коэффициент выплаты дивидендов Sasseur REIT довольно высок , причем большинство четвертей превышает 100%.
Когда выплаты компании превышают 100 %, она отдает больше денег, чем зарабатывает, что не является устойчивым в долгосрочной перспективе. Для меня это огромный красный флаг.
Далее мы видим, что его NAV существенно не изменился за последние три года, что может быть связано с отсутствием крупных покупок REIT.
REIT с сильным балансом — это те, которые хорошо работают даже в трудные времена.
По состоянию на 30 июня 2020 года коэффициент заемного капитала Sasseur REIT составляет 27,8 %. , что значительно ниже нормативного предела в 50%. Кроме того, у них коэффициент покрытия процентов в 4,5 раза. , что дает REIT некоторую передышку, если это необходимо.
Срок погашения долга Sasseur в основном приходится на 2023 год, как показано на диаграмме ниже:
При общих активах в размере 1 857 млн сингапурских долларов этот долг составляет почти треть всех активов компании. - что заставляет меня нервничать.
Нам нужно следить за этим общим долгом, если мы когда-нибудь решим инвестировать в Sasseur, и посмотреть, сможет ли руководство увеличить или сократить его до 2023 года. В противном случае вполне возможно, что Sasseur скоро столкнется с кредитным кризисом.
Хорошие REIT обычно имеют сильную финансовую поддержку.
Спонсором Sasseur REIT является Sasseur Cayman Holding Limited, которому принадлежит 57,82% акций. в компании. Этот процент значительно выше, чем у других REIT, но это положительный момент, поскольку он обеспечивает согласование интересов как Sasseur REIT, так и его спонсора.
REIT с хорошим спонсором может создать свою репутацию, поэтому он может получить более низкую процентную ставку по кредитам от финансовых учреждений. Однако, судя по данным Sasseur, его спонсор выглядит слабым, поскольку текущая средневзвешенная стоимость финансирования составляет 4,4 %. . При других низкопроцентных вариантах это можно считать высоким.
Хороший спонсор также обеспечивает поток активов, которые Sasseur REIT может приобрести, и здорово, что спонсор Sasseur REIT, один из ведущих операторов торговых центров Китая, имеет в общей сложности 12 проектов в разработке которые потенциально может приобрести Sasseur REIT.
* REIT и его спонсор обычно имеют право преимущественной покупки. В результате, когда спонсор пожелает продать свою собственность, REIT получит возможность приобрести ее до того, как она выйдет на рынок.
В 2019 году покупатели Китая потратили 111 миллиардов долларов США на предметы роскоши, что составляет более трети мировых расходов в этой категории. По мере улучшения китайской экономики руководство Sassuer ожидает, что это значение увеличится в 2021 году.
По данным China Insights Consultancy, в период с 2021 по 2030 год рынок розничной торговли в Китае будет расти со совокупным годовым темпом роста 17,9 %. .
Частично это может быть связано с ростом среднего класса Китая, который увеличивается в размерах и покупательной способности. Покупатели становятся умнее и лучше разбираются в хороших брендах, дизайне и тенденциях даже в городах второго и третьего уровня.
Существует значительная потребность в торговых точках, которые бы также предлагали лайфстайл-стиль. Это означает, что, хотя некоторые предметы роскоши можно приобрести в Интернете, многие покупатели по-прежнему предпочтут посетить обычный магазин, если он обеспечивает достойный образ жизни и опыт покупок.
VIP-членство также имеет решающее значение для достижения целей компании по продажам. Приятно видеть, что количество VIP-членов растет с каждым годом. . Фактически, общее количество VIP-участников выросло на 12,5 % и достигло 2,37 млн в первой половине 2021 года.
Как я уже отмечал ранее, коэффициент выплаты дивидендов Sasseur REIT довольно высок:в большинстве кварталов он превышает 100%. Когда компания платит больше, чем зарабатывает, она не может быть устойчивой в долгосрочной перспективе.
Хотя это замечательно, что инвесторы получают более высокие дивиденды, мы также должны убедиться, что REIT сможет поддерживать их в долгосрочной перспективе. Я рекомендую инвесторам внимательно следить за этим, если они когда-нибудь решат инвестировать в Sasseur REIT.
Как упоминалось в статье о Capitaland China Trust, растущая тенденция онлайн-покупок — это одна из областей, на которую инвесторы должны обратить пристальное внимание. В течение года онлайн-покупки в Китае неуклонно росли , благодаря росту недорогих платформ доставки, таких как Taobao и Pinduoduo. По данным eMarketer, в 2021 году на транзакции электронной торговли будет приходиться 52,1 % всех розничных продаж в Китае по сравнению с 44,8 % в прошлом году.
Кроме того, обычные продажи, вероятно, сократятся на 9,8% в 2021 году после падения на 18,6% в предыдущем году, согласно отчету eMarketer. Если эта тенденция сохранится, Sasseur REIT, несомненно, пострадает, поэтому инвесторам следует внимательно следить за ней.
Тем не менее, руководство Sassuer знает о растущем переходе к покупкам в Интернете и в ответ на это внедрило инициативы в области онлайн-продаж, такие как приложение WeChat Mini App. . Мини-приложение WeChat позволяет торговым точкам проводить прямые трансляции в сотрудничестве с партнерами брендаs. . Каждая из двухчасовых прямых трансляций, проведенных во втором квартале 2021 года, привлекла более 90 000 зрителей.
В Китае также намного меньше торговых площадей на душу населения, чем в сопоставимых развитых странах. , по данным УБС. Я предсказываю, что розничные центры будут процветать в стране в течение следующего десятилетия, учитывая недостаточный уровень обслуживания розничного рынка и растущий уровень доходов ее граждан.
Партнерство с интернет-гигантами и переход к «опыту или удобству», по мнению UBS, также станут основными факторами успеха этих торговых центров. Приятно знать, что Sasseur REIT уже работает над этими факторами.
Возможно, вы впервые слышите о Sasseur REIT, поэтому считаете, что инвестировать в него небезопасно. Однако инвесторов может утешить тот факт, что Sasseur REIT занимает высокое место в индексе управления и прозрачности Сингапура (SGTI). .
В 2021 году Sasseur REIT заняла 17 место место по сравнению с 25 местом место в прошлом году. Он также заметно выше по рейтингу, чем популярные REIT, такие как SPH REIT, Keppel DC REIT и Frasers Centrepoint REIT.
Итак, является ли Sasseur REIT хорошей инвестицией прямо сейчас?
Давайте посмотрим, сколько это стоит.
Учитывая, что текущий PB Ratio Sasseur REIT составляет около 0,97 и его средний коэффициент PB за последние пять лет составляет около 0,92, я считаю, что Sasseur REIT в настоящее время справедливо оценивается. .
Мы можем сделать вывод, что Sasseur REIT немного дороже по сравнению с его аналогами, такими как Capitaland China Trust и MapleTree NAC Trust, коэффициент PB которых составляет 0,78 и 0,79 соответственно.
Однако имейте в виду, что это не сравнение Apple с Apple, потому что Sasseur REIT, в отличие от других REIT, управляет торговыми центрами.
С другой стороны, если вы посмотрите на его дивидендную доходность за эти годы, с годовой дивидендной доходностью 7,09% сейчас, я бы сказал, что Sasseur REIT немного переоценен. по сравнению со средней доходностью.
Однако по сравнению с аналогичными фондами Capitaland China Trust и Mapletree NAC Trust, дивидендная доходность которых составляет 5,9 % и 6,11 %, соответственно, дивиденды Sasseur REIT кажутся привлекательными.
В заключение, Sasseur REIT заслуживает внимания благодаря своей уникальной бизнес-модели Art-Commerce и структуре аренды, которая согласовывает интересы REIT с его арендаторами. Кажется, что Sasseur REIT может быть подходящей инвестицией для многих инвесторов из-за его стабильных финансовых результатов за последние три года.
Однако из-за больших выплат дивидендов я бы пока воздержался от инвестиций в этот REIT, потому что я не очень уверен, насколько он устойчив.
Кроме того, инвесторы должны принять к сведению, что текущая вспышка привела к снижению продаж в 2021 году после года восстановления, как показано на графике ниже.
В настоящее время у меня нет позиции в Sassuer REIT.