Сдача собственности в аренду может создать поток пенсионных доходов, который будет дружественным к дяде Сэму. Федеральный налоговый закон изобилует льготами для арендодателей, а налоговый закон 2017 года ввел новое списание, которое многие арендодатели могут списать в счет своего дохода от сдачи в аренду по Таблице E.
Новая налоговая льгота подпадает под специальный вычет в размере 20% для индивидуальных владельцев «сквозных предприятий». Частные предприниматели и владельцы S-корпораций, партнерств и LLC теперь могут списывать 20% своего квалифицированного коммерческого дохода или QBI.
QBI - это ваша распределяемая доля дохода за вычетом вычетов от торговли или бизнеса. Особые правила и ограничения применяются к физическим лицам, сообщающим о налогооблагаемом доходе до вычета QBI, превышающем 321 400 долларов США по совместным декларациям и 160 700 долларов США по разовым декларациям.
По словам Джоэла Грандона, зарегистрированного агента и президента Национального общества бухгалтеров, правила QBI - одно из самых сложных положений налогового законодательства 2017 года. Не существует жесткого правила для определения того, является ли ваша деятельность по аренде недвижимости торговлей или бизнесом, за исключением безопасной гавани, которую трудно выполнить. По словам Грандона, лучше всего посоветоваться с хорошим налоговым инспектором.
Есть два способа квалифицировать доход от аренды как QBI. Первый - если арендная деятельность поднимается до уровня торговли или бизнеса. Это определение зависит от конкретных фактов и обстоятельств налогоплательщика. Некоторыми важными факторами являются тип недвижимости (жилая или коммерческая), степень повседневного участия арендодателя или его агентов, условия аренды и количество арендных плат.
Второй способ квалифицировать доход от аренды как QBI - это обеспечить безопасную гавань IRS. По крайней мере, 250 часов в год должны быть посвящены деятельности собственника, сотрудников или независимых подрядчиков. Время, потраченное на ремонт, услуги арендатора, управление недвижимостью, рекламу, сбор арендной платы, переговоры об аренде и наблюдение за рабочими, имеет значение. Часы, потраченные на организацию финансирования, строительство долгосрочного капитального ремонта, а также на проезд к собственности и обратно, не включены.
Налогоплательщики, использующие безопасную гавань, должны соблюдать строгие требования к ведению документации и прилагать годовой отчет к своим декларациям, как подробно описано в Процедуре IRS о доходах 2019-38. Встреча с безопасной гаванью позволяет вам рассматривать аренду как бизнес для целей QBI.
Следование набору передовых практик может помочь закрепить налоговую льготу. Грандон говорит, что из-за строгих минимальных 250-часовых и строгих требований к ведению документации в безопасной гавани может быть легче соблюдать торговые или бизнес-стандарты прецедентного права, которые не всегда требуют много времени, затрачиваемого на деятельность. Это зависит от фактов каждого налогоплательщика, поэтому вполне возможно, что у вас будет меньше 250 часов и при этом заниматься бизнесом.
Грандон советует тем, кто хочет относиться к своей арендной деятельности как к бизнесу, придерживаться следующих рекомендаций:вести отдельные банковские счета для деятельности. Отслеживайте свое время и время всех, кому вы платите за работу с недвижимостью, а также описание работы. Сохраняйте квитанции о расходах и застраховывайте имущество. И отправьте 1099 форм до 31 января любому, кто не является корпорацией, платит 600 долларов в год за услуги; храните копии 1099-х годов в IRS.
Можете ли вы претендовать на льготу QBI, если у вас есть только один арендованный дом? Стив Фишман, автор Руководства по вычету налогов для каждого арендодателя (Ноло, 40 долларов), говорит да, в зависимости от фактов и обстоятельств. Фишман говорит, что если бы он владел единственной арендуемой недвижимостью, приносящей доход, он бы списал 20%. Однако он признает, что чем больше у вас арендуемой недвижимости, тем сильнее будут ваши торговые / деловые аргументы.
Если рассматривать доход от аренды как QBI и вычитать 20%, это не повлияет на то, как вы указываете доход от аренды в своей налоговой декларации 1040. Доход от аренды недвижимости обычно указывается в Приложении E. Кроме того, доход от аренды обычно не облагается налогом на самозанятость. Если вы соответствуете требованиям, вы берете 20% вычет QBI в строке 10 формы 1040 2019 и прилагаете форму 8995 или 8995-A, в зависимости от налогооблагаемого дохода.