Рассматриваете возможность покупки недвижимости для краткосрочной аренды? Изучите потенциальные плюсы и минусы этого предприятия. Эта статья содержит ценную информацию, которая поможет вам принять обоснованное решение:от получения дополнительного дохода и налоговых льгот до решения проблем, связанных с арендаторами, и потенциальных рисков.
Вы когда-нибудь задумывались о покупке недвижимости для краткосрочной аренды? Я думаю, что это довольно распространенная идея. А в идеальном мире можно было бы объединить лучшее от отдыха и инвестиций в одну недвижимость.
Недавно я получил вопрос от читателя, который подумывает о том, чтобы сделать решительный шаг:
"Моей жене и мне около 50 лет, у нас нет долгов, и у нас есть собственный дом. Мы хотели бы иметь место, где наша семья и дети могли бы пользоваться, пока мы изучаем будущие места для пенсионеров рядом с домом для отдыха.
Большинство традиционных специалистов по планированию и CPA не советуют этого делать, но нам интересно, какова точка зрения Wealth Hacker». – Спасибо, Стив
Стив не спросил конкретно о возможности сдачи недвижимости в аренду. Но поскольку это распространенный результат, я решил включить его в список плюсов и минусов покупки недвижимости для краткосрочной аренды. Я отвечу на прямые вопросы Стива, а также на аспект краткосрочной аренды.
Начну с плюсов, а потом перейду к минусам. Я надеюсь, что, представив оба варианта, я не только отвечу на вопрос Стива, но и предоставлю ценную информацию другим читателям, рассматривающим возможность покупки дома для отдыха.
Без сомнения, покупка недвижимости для отдыха для краткосрочной аренды имеет реальные преимущества. Но прежде чем мы перейдем к этим вопросам, я хочу прояснить, что мы говорим об этих преимуществах применительно к недвижимости для отдыха.
Другими словами, недвижимость для отдыха не инвестиционная недвижимость, поэтому преимущества будут разными.
В то время как инвестиционная недвижимость — это исключительно прибыльное предприятие, недвижимость для отдыха — это что-то вроде гибрида. Как и дом, в котором вы живете, недвижимость для отдыха приносит личную выгоду, но в то же время может принести финансовую выгоду.
С учетом вышесказанного давайте перейдем к плюсам владения недвижимостью для отдыха.
https://open.spotify.com/episode/6yprarKlfPCF5wIppdvAZp?si=f800545db7af451c
Если вы покупаете недвижимость для отдыха исключительно для личного пользования, это добавит расходы в ваш бюджет, причем значительные. Но сдавая его в аренду хотя бы часть времени, вы можете получать некоторый доход от недвижимости.
Например, предположим, оплата вашего отпуска составляет 1500 долларов в месяц. Сдавая его в аренду на одну неделю каждого месяца, также за 1500 долларов, вы покроете расходы на содержание дома. Но если вы сдаете его в аренду на срок более одной недели каждый месяц, недвижимость будет генерировать положительный денежный поток.
Здесь вы также можете проявить творческий подход. Вы можете сдавать дом в аренду в определенное время года и использовать его исключительно для личного пользования в остальное время года.
Возможно, вы решите сдавать дом в аренду только «в сезон». Это может означать заработок 2500 долларов в неделю в течение 12 недель пикового сезона. Эта договоренность покроет ежемесячные расходы на содержание в течение всего года и принесет прибыль в размере 12 000 долларов США.
При этом вы сможете наслаждаться своим домом 40 недель в году. Таким образом, дом будет инвестиционной недвижимостью 12 недель в году и домом для отдыха в течение остальных 40 недель.
Большинство людей считают дом, в котором они живут, одной из лучших инвестиций, которые они когда-либо делали. Даже если вы рассматриваете свое основное место жительства не как инвестицию, а как свой дом, это может работать в обоих направлениях.
Дом, который вы покупаете за 400 000 долларов и живете в нем 20 лет, в конечном итоге может стоить вдвое дороже. Это лучший финансовый выигрыш!
То же самое может произойти и с загородным домом. Вы можете купить недвижимость за 200 000 долларов, а двадцать лет спустя она удвоится до 400 000 долларов. Попутно вам понравится проводить отпуск в доме, а также сдавать его в аренду для получения дохода.
Здесь важно понимать преимущества кредитного плеча, которые дает недвижимость.
В отличие от большинства других инвестиций, недвижимость обычно приобретается в основном на заемные деньги. Это значительно увеличит доход от ваших инвестиций.
Если вы приобрели недвижимость для отдыха за 200 000 долларов с первоначальным взносом 20% в размере 40 000 долларов, а стоимость увеличилась вдвое до 400 000 долларов, вы действительно получите прибыль в 200 000 долларов при инвестициях в 40 000 долларов. Это прирост на 500 % за 20 лет!
В то же время ваша 30-летняя ипотека будет выплачена примерно до 98 000 долларов. Сочетание роста цен и амортизации ипотечного кредита увеличит ваш чистый капитал до 298 000 долларов. Это потрясающая прибыль от инвестиций в 40 000 долларов США.
И помните, вы также сможете использовать эту недвижимость в качестве дома для отдыха.
Поскольку ваш загородный дом будет приносить доход, вы также сможете списать любые расходы, понесенные в связи с получением этого дохода.
Допустим, вы сдаете дом в аренду 25% в год. IRS позволит вам вычесть около 25 % расходов на содержание имущества из дохода, который оно генерирует.
Расходы, которые вы можете списать, включают проценты по ипотеке, налоги на недвижимость, страхование имущества, взносы ассоциации домовладельцев, содержание недвижимости, коммунальные расходы, расходы на уборку, расходные материалы (для арендаторов) и плату за управление, если вы нанимаете стороннюю службу для управления процессом.
Еще один расход – амортизация. . IRS позволит вам амортизировать стоимость дома (не включая стоимость земли) в течение примерно 30 лет. Поскольку амортизация — это так называемые бумажные расходы. , это уменьшит ваши налоговые обязательства без каких-либо затрат.
Конечно, вы можете применять амортизацию только к использованию дома в коммерческих целях. Если это 25 %, вы сможете амортизировать только 25 % стоимости дома.
Говоря о подоходном налоге:когда вы решите продать дом, вы получите выгоду от долгосрочных ставок налога на прирост капитала.
Если ваш налогооблагаемый доход составляет 100 000 долларов США, для целей федерального подоходного налога вы попадаете в категорию 22 %. . Но поскольку продажа загородного дома принесет долгосрочный прирост капитала, вы заплатите только 15 % от этой прибыли. .
Один из самых распространенных и ценных советов, касающихся инвестирования, — диверсификация. . Речь идет о распределении ваших денег на несколько инвестиций. Это не только сводит к минимуму потенциальные потери от любой отдельной инвестиции, но также открывает вам доступ к большему количеству инвестиционных возможностей.
Из-за высокой стоимости недвижимости может быть сложно диверсифицировать недвижимость. Но если у вас уже есть основное жилье и вы покупаете дом для отдыха, вам придется диверсифицировать свой портфель недвижимости за счет двух объектов.
Если стоимость недвижимости в долгосрочной перспективе вырастет, как это обычно бывает, вы получите выгоду от прироста капитала от двух объектов недвижимости, а не от одной.
Ранее я уже приводил пример:сдавать дом в аренду на часть года, чтобы покрыть все расходы на его владение. Даже если вы не получите прибыли от сдачи в аренду, полученный доход позволит вам бесплатно приобрести недвижимость для отдыха.
Подумайте о тысячах долларов, которые вы будете экономить каждый год, останавливаясь в отелях или сдавая в аренду чужую недвижимость для отдыха. Затем умножьте эту экономию на 20 или 30 лет.
Выгода может легко составить более 100 000 долларов. Возможно, это и не прямая инвестиция, но она высвободит много денег для других инвестиций.
Эта выгода может быть не столь очевидной, поскольку она не является финансовой. Но это может быть не менее важно. Собственно, это и есть суть вопроса Стива.
Дом для отдыха, который вы покупаете для краткосрочной аренды, также может служить вам репетицией перед выходом на пенсию. . Это даст вам возможность провести длительное время в загородном доме. За это время вы сможете решить, подойдет ли вам этот дом для престарелых.
Переезд на пенсию может оказаться более стрессовым и разрушительным, чем вы ожидаете.
Но если вы уже живете в месте назначения для пенсионеров хотя бы часть года, вы уже знакомы с новым сообществом.
И даже если вы решите не использовать свой загородный дом в качестве дома престарелых, это может помочь вам решить, подходит ли вам район, в котором он расположен. Если да, то вы можете продать свой загородный дом и получить прибыль, а затем купить еще один дом в этом районе.
Вы уже будете знать расположение земли, а также стоимость местной недвижимости. Это устранит большую часть риска, связанного с серьезным шагом.
Несмотря на то, что покупка недвижимости для краткосрочной аренды имеет множество преимуществ, есть и столько же минусов. Прежде чем сделать решительный шаг, важно знать, в чем заключаются эти негативные последствия, и заранее подготовиться.
Вам наверняка понравятся эти ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом и низкими процентными ставками, рекламу которых вы видите постоянно.
Они недоступны для загородных домов.
Начнем с требования к первоначальному взносу. Кредиторы разрешают первоначальный взнос в размере всего 3% за основное место жительства. Если вы имеете право на получение кредита VA , вы можете получить 100 % финансирование или нулевой первоначальный взнос.
Но если вы покупаете недвижимость для отдыха, минимальный первоначальный взнос составляет 10 %. . Кредиторы могут потребовать больший первоначальный взнос, если у вас более строгая квалификация. Это может включать более высокие коэффициенты задолженности и более низкие кредитные рейтинги.
Даже если вы можете приобрести дом для отдыха с первоначальным взносом в размере 10 %, вам придется оплатить частную ипотечную страховку (PMI). . Это может существенно увеличить ежемесячный платеж. Если вы покупаете недвижимость для отдыха, вам следует запланировать внести первоначальный взнос в размере 20 %, чтобы минимизировать платеж.
Процентные ставки также будут выше. Если лучшая ставка, доступная для основного места жительства, составляет 4 %, рассчитывайте заплатить 4,5 % за кредит на дом для отдыха.
Вы также должны знать, что с недвижимостью для отдыха будет сложнее получить ипотечный кредит. Поскольку это считается роскошной покупкой, кредиторы будут искать крупный первоначальный взнос, низкое соотношение долга к доходу и хорошую или отличную кредитную историю.
Еще один момент, касающийся квалификации:вы не сможете использовать доход от аренды дома для отдыха, чтобы претендовать на ипотеку.
Если вы даже сообщите о своем намерении сдать недвижимость в аренду, кредитор переклассифицирует дом как инвестиционную недвижимость. Они потребуют минимальный первоначальный взнос в размере 20 % и взимают еще более высокую процентную ставку.
Если вы планируете купить дом для отдыха, который будете сдавать в аренду, даже на краткосрочной основе, вам нужно будет сделать домашнюю работу. Не все сообщества приветствуют краткосрочную аренду. Они запрещают их в соответствии с временными ограничениями на использование. .
Узнайте, есть ли такие ограничения в районе, где расположена ваша предполагаемая недвижимость для отдыха. В этом случае идея краткосрочной аренды обречена на провал.
Некоторые кондоминиумы также запрещают краткосрочную аренду. Обычно это не так в кондоминиумах, расположенных в курортных зонах или вблизи них. Но ограничения варьируются от одного кондоминиума к другому.
Вам необходимо заранее узнать, есть ли какие-либо ограничения в районе. Несмотря на то, что кондоминиум находится в идеальном месте для отдыха, этот конкретный район, возможно, был построен специально для владельцев, а не для краткосрочных арендаторов.
Не менее важно и то, что существует ограничение на краткосрочную аренду у ипотечных кредиторов.
Если недвижимость используется для краткосрочной аренды, ее можно классифицировать как кондотель. . Это гибрид слов «кондоминиум» и «отель». Речь идет о кондоминиуме, который по сути будет использоваться как отель.
Хотя они популярны в курортных зонах, они не подходят традиционным ипотечным кредиторам. Поскольку они рассматриваются как коммерческая недвижимость, для ее приобретения вам потребуется получить коммерческую ипотеку.
Это будет означать еще больший первоначальный взнос и более высокую процентную ставку. Кредит также может включать более ограничительные условия, например ипотеку с плавающей процентной ставкой сроком всего на 10 лет.
Всякий раз, когда у вас есть арендаторы на объекте, всегда существует вероятность его повреждения. Это еще более вероятно при краткосрочной аренде. Как и в случае с гостиничным номером, у вас будет вращающаяся дверь арендаторов, использующих недвижимость в течение года.
Не все арендаторы несут полную ответственность. Вы можете получить залог для покрытия потенциального ущерба, но вам может потребоваться подать в суд, если ущерб превышает залог, а арендатор отказывается платить.
Даже если ни один арендатор не нанесет реального ущерба, наличие дюжины или более арендаторов в объекте каждый год в течение нескольких лет потребует больше работ по техническому обслуживанию и ремонту, чем вы, вероятно, выполняете в своем основном доме.
Это приведет к трате денег, времени и усилий с вашей стороны.
Сейчас хорошее время поговорить страхование домовладельцев . Чтобы сэкономить деньги, у вас может возникнуть соблазн приобрести стандартный страховой полис домовладельца на свой загородный дом. Это плохая идея! Очень плохо!!!
Стандартный полис домовладельца покрывает только ущерб, нанесенный имуществу в результате нормального использования вами, вашей семьей и вашими гостями.
Если имущество повреждено арендатором, страховая компания не будет выплачивать компенсацию. Они могут даже прекратить действие вашей политики за искажение информации о ее предполагаемом использовании.
Вам потребуется получить специальный полис, подтверждающий использование недвижимости для краткосрочной аренды. Это будет дороже, чем стандартный страховой полис домовладельца. Но если у вас его нет и ваша собственность повреждена или уничтожена арендатором, у вас не будет стандартного полиса.
Не рассчитывайте на то, что ваша недвижимость для отдыха станет настоящим развлечением под солнцем, если вы используете ее для краткосрочной аренды. Я уже рассмотрел требования к регулярной чистке, ремонту и техническому обслуживанию. Но это только начало.
Вам также необходимо будет продать недвижимость, чтобы ее можно было сдавать в аренду. Это будет означать рекламу недвижимости, проверку арендаторов и оформление документов для каждой аренды. Вам также необходимо будет осматривать недвижимость после каждой аренды, чтобы отслеживать, какой арендатор мог повредить дом.
Мягко говоря, управление дачной недвижимостью, сдаваемой в краткосрочную аренду, – это подработка. Слово «отпуск» может быстро затеряться в реальности того, что вы ведете бизнес из своего второго дома. Да, именно это и происходит на самом деле.
Есть управляющие компании, которые сделают это за вас. Но если вы пойдете по этому пути, вам придется заплатить комиссию в размере от 10% до 20% от дохода от аренды недвижимости.
Существует неизбежный конфликт с использованием загородной недвижимости для краткосрочной аренды. Вероятно, вы захотите использовать дом в то время года, когда будет больше арендаторов и самая высокая арендная плата.
Итак, вы покупаете пляжный домик с намерением провести в нем несколько недель в разгар лета. Но каждую неделю, когда вы пользуетесь этим домом, вы теряете самую высокую арендную плату за год.
Проблема еще серьезнее с курортной недвижимостью. Например, пляжное расположение будет наиболее популярным в летние месяцы. Дом на горнолыжном курорте зимой будет пользоваться большим спросом. Такая недвижимость может иметь стоимость аренды только в пик сезона.
Если вам нравится ходить на пляж летом или кататься на лыжах зимой, у вас может не быть такой возможности – во всяком случае, если вы хотите максимизировать свой доход от недвижимости.
Вы можете сдать его в аренду в пиковые сезоны, и вам останется наслаждаться им только . в межсезонье. Это позволит максимизировать отдачу от инвестиций. Но это будет сделано за счет снижения стоимости отпуска.
Оценка недвижимости не является одинаковой на всех рынках. Хотя это может быть обычным явлением на столичных рынках, в курортных зонах оно менее распространено. Вполне возможно, что стоимость загородной недвижимости вообще не вырастет в цене, а может даже упасть.
Курортная недвижимость часто находится в отдаленных местах. Они не подходят для круглогодичного проживания, поскольку здесь мало возможностей трудоустройства или других услуг, которые могут понравиться постоянным жителям.
В курортных зонах, которые зависят от туристической торговли, стоимость недвижимости может упасть, если туризм замедлится. Спад может быть еще более драматичным, если этот район также будет чрезмерно застроен.
Это обычное дело в годы интенсивного туристического потока. Но если этому придет конец, строители останутся с непроданным инвентарем, а стоимость недвижимости упадет во всем сообществе. Лучшим примером этого является то, что произошло со стоимостью недвижимости в Майами во время последней рецессии. .
Это не означает, что ценности курортной зоны обречены на падение или никогда не вернутся. Но если вы покупаете дом для отдыха с целью получения дохода, вам нужно знать об этом риске с самого начала.
Надеюсь, это ответило на твой вопрос, Стив. Если вы хотите купить дом для отдыха главным образом для личного пользования, финансовый аспект может быть не столь важен.
Но если вы заинтересованы в покупке недвижимости для краткосрочной аренды , вам нужно будет думать об этом как о бизнесе. Информация в этом ответе поможет вам в этом.
Кроме того, если вы хотите начать инвестировать, но не уверены, инвестировать ли в недвижимость или в индексные фонды, прочитайте мой пост о Недвижимости . против Индексные фонды .
Хорошо, читатели, если у вас есть финансовый вопрос, на который вы хотите, чтобы я ответил, просто напишите мне по адресу Задайте вопрос Джеффу @ GoodFinancialCents®. .
5 действительно доступных способов успокоиться
В этом штате сейчас самое дорогое страхование автомобилей
23 сленговых термина криптовалюты, которые нужно знать, прежде чем инвестировать
DBS против OCBC против UOB:оценочная таблица доходов сингапурских банков за 3 квартал 2021 г.
Может ли покупатель, участвующий в судебном процессе, получить ипотеку?