До 2010 года рынок аренды на одну семью в значительной степени игнорировался крупными институциональными инвесторами, которые предпочитали легко масштабируемую многоквартирную недвижимость. Но после финансового кризиса — и особенно с 2019 года — все изменилось. Финансовые тяжеловесы, такие как J.P. Morgan Asset Management, Blackstone и Goldman Sachs Asset Management, помогли финансировать более двух десятков компаний по аренде домов на одну семью, которые скупают существующую недвижимость и строят новые.
Жилая недвижимость, приобретенная компаниями или учреждениями, выросла до 90 215 домов в третьем квартале 2021 года, поскольку на инвесторов, как крупных, так и мелких, приходилось 18% продаж домов на одну семью. По данным интернет-фирмы Redfin, это на 80,2% больше, чем годом ранее. Почти три четверти покупок жилья инвесторами приходится на дома для одной семьи, в то время как на долю многоквартирных домов — рынка, на котором инвесторы играют важную роль на протяжении десятилетий — приходится всего четверть продаж.
Приток этого институционального капитала является одним из факторов, обуславливающих рост цен на жилье для одной семьи и арендной платы в США сегодня, и, несмотря на негативное внимание средств массовой информации, рост арендной платы привлекает еще больше инвесторов. Хотя цель инвесторов, безусловно, состоит в получении прибыли, меняющиеся обстоятельства, которые в настоящее время делают дома на одну семью желанным владением, влияют как на модели, используемые для принятия инвестиционных решений, так и на то, как активы распределяются между их портфелями.
Есть ряд причин, по которым этот рынок стал более привлекательным, в том числе устойчивое смягчение денежно-кредитной политики Федеральной резервной системы, которое способствовало завышению цен на недвижимость. Однако, когда-то управляя фондом, который вложил значительные средства в недвижимость для одной семьи, я считаю, что наиболее важным фактором является прогресс в области больших данных, который значительно улучшает способность инвесторов проводить комплексную проверку и прогнозировать тенденции.
Значительное увеличение вычислительной мощности позволяет этим новым фирмам по аренде жилья более эффективно масштабировать и управлять своими портфелями, не только расширяя возможности анализа рынка, ускорения исследований и более быстрого принятия разумных решений, но и оптимизируя затраты, связанные с управление недвижимостью. Такое сближение рыночных условий и усиление аналитических возможностей означает, что эти инвесторы, скорее всего, останутся здесь.
Этот толчок в сторону домов на одну семью первоначально начался как возможность арбитража после мирового финансового кризиса в 2008 году, но превратился во что-то более постоянное. Спад на рынке недвижимости снизил предполагаемый риск индивидуального жилья по сравнению с доходностью. Сегодня инвестиционные фонды недвижимости, частные инвестиционные компании, страховые компании и пенсионные фонды рассматривают арендную плату, которая не пострадала от воздействия карантина, связанного с пандемией, на офисы и магазины, как относительно высокодоходную защиту от инфляции.
Я был свидетелем первой возможности в режиме реального времени. В 2010 году я помог создать фонд, который купил несколько сотен частных домов на одну семью в Атланте по цене от 50 000 до 60 000 долларов каждый и инвестировал до 10 000 долларов в каждый дом на модернизацию, прежде чем сдавать их в аренду. Действуя быстро, мы смогли получить доход, выражающийся двузначным числом, почти в нижней части цикла, когда оценки вернулись к среднему значению. У нас не было выселений, и последний дом мы продали в 2020 году.
Институциональные инвесторы поступали примерно так же, вкладывая деньги в сломанные рынки и получая огромные прибыли, прежде чем поняли, что могут сделать аренду на одну семью постоянной частью своих портфелей. В 2012 году Blackstone, один из крупнейших в мире управляющих альтернативными активами, приобрел Invitation Homes, которая контролирует более 80 000 объектов аренды. Blackstone обналичила деньги в 2019 году после того, как Invitation Homes стала публичной. В 2021 году Blackstone приобрела Home Partners of America, компанию, владеющую более чем 17 000 единиц жилья в США, за 6 млрд долларов США.
В 2020 году JP Morgan Asset Management создала совместное предприятие с компанией по аренде жилья для одной семьи American Homes 4 Rent и сейчас строит тысячи домов. Goldman Sachs разместил капитал на рынках жилой недвижимости как в США, так и в Англии. В число других финансовых управляющих, которые вмешались, входит Invesco, которая в 2021 году объявила о поддержке плана Mynd Management потратить до 5 млрд долларов на покупку 20 000 арендных домов на одну семью в течение следующих трех лет.
Этот приток капитала мотивирован, по крайней мере частично, доходами, которые генерирует этот сектор. Пандемия COVID-19 привела к смещению предпочтений от квартир в городах к домам с большей площадью. В результате с 2019 года аренда на одну семью была самым прибыльным классом недвижимости, прибавив около 40% в 2021 году, по данным коннектикутской фирмы Hoya Capital Real Estate. Три публично торгуемые инвестиционные компании в сфере недвижимости — Invitation Homes, American Homes 4 Rent и Tricon Residential — сообщили о двузначном росте арендной платы и рекордных показателях заполняемости в 2021 году, что обусловлено исторически низким предложением и сильными демографическими и пандемическими факторами. обусловленный спрос.
Уолл-стрит не новичок в игре с недвижимостью. Многоквартирные дома, сдаваемые в аренду, долгое время считались основным портфелем активов для институциональных инвесторов, наряду с другими масштабируемыми объектами коммерческой недвижимости, такими как офисные, торговые и промышленные здания. Все это может поглотить значительные капиталовложения, которые эти фирмы направляют на их приобретение. Но аренда на одну семью традиционно классифицировалась как непрофильная — сгруппирована с другими специализированными объектами, такими как центры обработки данных, медицинские кабинеты, отели и жилье для престарелых, — потому что их было сложнее масштабировать. Благодаря технологиям это уже не так.
Технологии в сфере недвижимости трансформируют не только аренду одной семьи, но влияние в этом секторе особенно велико. В то время как комплексная проверка многоквартирных домов по определению уже масштабируется, односемейные объекты более своеобразны, что делает процесс для потенциальных покупателей более дорогостоящим в расчете на единицу. Что меняется, так это то, что инвесторы внедряют технологии больших данных, которые позволяют им гораздо быстрее фильтровать информацию о добросовестности, делая в противном случае раздробленные рынки более эффективными и доступными.
Появились нишевые игроки, такие как фирма Entera, поддерживаемая Goldman Sachs, которые используют технологии для анализа записей о собственности и других данных, чтобы помочь инвесторам быстро определить списки недвижимости, соответствующие их критериям покупки, и помочь им рассчитать правильные ставки. Эти возможности позволяют организациям получать более точные прогнозы доходности для своих моделей и масштабировать свои активы.
По данным Hoya Capital, трансформация распространяется на портфели на одну семью, при этом многие арендодатели используют полностью цифровые отношения с арендаторами, чтобы облегчить все, от платежей до запросов на техническое обслуживание, чтобы сократить расходы, повысить удовлетворенность арендаторов и стимулировать рост. В результате учреждения могут достичь рентабельности чистой операционной прибыли почти на уровне многоквартирных инвестиционных фондов недвижимости, сообщает фирма.
«Мы используем технологии во всех аспектах нашего бизнеса, от приобретения до технического обслуживания и колл-центра, чтобы улучшить наши операционные показатели и предложить жильцам гораздо лучший опыт», — заявил генеральный директор Tricon Residential Гэри Берман службе финансовых новостей. Ищу Alpha в октябре 2021 года. Tricon Residential управляет 33 000 объектами недвижимости в Северной Америке.
Конечно, технологии не могут решить все проблемы с недвижимостью. Новый класс так называемых iBuyers довел роль автоматизации принятия решений до крайности, развернув компьютерные алгоритмы для совершения покупок и продаж, чтобы перевернуть дома на одну семью — стратегия, которая провалилась для фирмы Zillow. Zillow, наиболее известная публикацией списков недвижимости в Интернете и расчетом оценочной стоимости домов, была вынуждена закрыть свою новую программу покупки и продажи и выставить на рынок 7000 домов в ноябре 2021 года после того, как обнаружила, что сильно переплачивает за недвижимость.
Напротив, фонд, которым я руководил, смог упорядоченно распродать свою собственность со значительной прибылью. По крайней мере, на данный момент я считаю, что некоторая человеческая точка зрения все еще желательна.
Однако еще предстоит увидеть, насколько большой эффект окажут эти фирмы, поддерживаемые Уолл-стрит. По данным аналитиков брокерско-дилерской компании Amherst Pierpont, которая специализируется на рынках капитала с фиксированным доходом, в настоящее время они составляют всего 2% от всего рынка жилья. И в этот класс могут быть встроены ограничения. Компании по аренде на одну семью, как правило, сосредотачиваются в первую очередь на быстрорастущих регионах в западных, юго-западных и юго-восточных штатах, покупая и строя дома, ориентированные в основном на семьи среднего и выше среднего класса. Предложение также является ограничением, поэтому внимание инвесторов стало все больше смещаться в сторону строительства с целью сдачи в аренду.
Тем не менее, приобретения инвесторами продолжаются. Коллективное осознание того, что усилия по комплексной проверке могут масштабироваться, не только привело на рынок множество финансовых учреждений, но и привело к рекордному выпуску долговых обязательств, обеспеченных портфелями аренды на одну семью, что увеличило ликвидность для институционального финансирования за счет распределения рисков. По данным Amherst Pierpont, в 2021 году совокупная публичная эмиссия так называемых долговых обязательств SFR достигла рекордной отметки в 43 млрд долларов США.
В дополнение к снижению затрат на проверку, есть и другие элементы, которые сделали эти сделки SFR привлекательными для кредиторов. Залоговая стоимость является ключевым компонентом любой модели секьюритизации, и секьюритизация отдельных семей в конечном итоге обеспечивается стоимостью домов, которая значительно растет в связи с растущими предпочтениями арендаторов в отношении домов.
Учитывая все эти факторы, я ожидаю, что секьюритизация SFR ускорится. 2021 год стал первым полным циклом для этого конкретного всплеска секьюритизации, и результаты были звездными, торгуясь наравне с другими структурированными долговыми обязательствами. Уолл-стрит стремится инициировать столько секьюритизации, сколько инвесторы могут переварить, и аппетит сейчас велик, потому что арендная плата растет, а инвесторы предсказывают, что риск и процентные ставки останутся низкими в обозримом будущем.
Тем не менее, необходимо учитывать риски, среди которых процентные ставки вырисовываются большими. В отличие от домов, занимаемых владельцами, которые обычно финансируются за счет 30-летних кредитов, портфели SFR обычно финансируются на более короткие сроки, как и коммерческая недвижимость. В случае значительного повышения процентных ставок чистый доход от аренды может быть полностью стерт, когда придет время продавать или рефинансировать недвижимость. Это похоже на неотъемлемые риски коммерческих ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, поэтому отрасль так же относится к долгу SFR.
Еще одним усложняющим фактором является изменчивость обслуживания и содержания домов, что также потенциально может поглощать денежные потоки. Если процентные ставки и эксплуатационные расходы значительно вырастут, существует риск того, что волна инвесторов, продающих на неликвидном рынке, может привести к падению цен и уценке долга, что создаст негативную обратную связь с принудительными продажами, как мы видели в 2008 году.
Еще один риск, который трудно оценить количественно, — это растущее внимание, с которым сталкиваются учреждения после первоначального наводнения рынка односемейных домов. Несколько средств массовой информации изображают арендодателей, поддерживаемых Уолл-стрит, неумелыми или даже злодейскими, обвиняя некоторых из этих инвесторов в взвинчивании цен на жилье, взвинчивании арендной платы или плохом обслуживании и содержании. Достаточно сказать, что SFR — это предприятие, которое нужно проводить с большой осторожностью и профессионализмом, потому что оно так глубоко затрагивает повседневную жизнь людей.
Хотя на фирмы, поддерживаемые Уолл-стрит, приходится лишь около 300 000 из более чем 128 миллионов домов на одну семью в США, SFR выглядит как класс активов, который готов не только остаться, но и расти.
Почти нулевые процентные ставки и текущий спрос на рынке аренды жилья для одной семьи подпитывают рост. Опросы показывают, что все больший процент миллениалов планируют арендовать жилье в обозримом будущем, причем все больше людей предпочитают арендовать дома на одну семью вместо квартир. Между тем, устойчивый рост больших данных предполагает, что в ближайшие годы они станут все более мощным инструментом для инвесторов.
Несмотря на разногласия, Уолл-стрит, вероятно, еще долго будет играть роль покупателя и строителя.