За последние 50 лет сообщества пенсионеров с постоянным уходом (CCRC), в основном спонсируемые религиозными и другими некоммерческими организациями, предлагали жилые помещения для активных пожилых людей. Этим взрослым обычно от 70 до 80 лет, и они могут жить независимо после того, как поселятся в своем новом доме. Эти учреждения предназначены для оказания все более интенсивной терапии, в том числе помощи в проживании, уходе и уходе за памятью, поскольку жители становятся все более слабыми к концу своей жизни.
В соответствии с одной формой контракта, обычно называемой типом А, многие из этих учреждений предлагают мягкое обещание продолжать оказывать помощь до самой смерти, даже после того, как конкретный житель исчерпал свои личные финансовые ресурсы. Цена контрактов типа А обычно включает шестизначный первоначальный вступительный взнос и текущие ежемесячные платежи, которые растут с инфляцией, но не с уровнем обслуживания, требуемым каким-либо конкретным резидентом. Неявное предположение состоит в том, что оператор объекта будет зарезервировать достаточное количество денежных средств от вступительного взноса для финансирования своих долгосрочных актуарных обязательств.
Как религиозные или миссионерские некоммерческие организации, это обещание пожизненной заботы согласуется с благотворительными целями первоначальных спонсоров и нынешних операторов. В действительности, однако, эти структуры создают очень сложные обязательства по страхованию долгосрочного ухода, которые большинство операторов не берут на себя должным образом и которые в большинстве штатов не регулируются как договоры страхования, которыми они являются. В результате многие объекты, заключающие контракты типа А, имеют недостаточное количество резервов, а собственный капитал для покрытия неожиданной нехватки денежных средств практически отсутствует.
Понимание надвигающегося системного риска в CCRC в результате этих недостаточно регулируемых, но глубоко укоренившихся страховых продуктов — первая цель этой статьи. Во-вторых, он представляет инновационное решение, касающееся того, как отрасль может преодолеть нехватку капитала и резервов, применяя хорошо разработанные концепции и структуры страхования облигаций и ипотечного кредита.
Сообщества престарелых с постоянным уходом представляют собой жилые альтернативы для пожилых людей, которые предлагают по единому контракту независимую жилую единицу (квартиру или коттедж), жилые удобства и доступ к континууму услуг долгосрочного ухода, которые могут потребоваться жителям в связи с их потребностями в здоровье. меняться со временем.
CCRC появились более 75 лет назад. В то время в основном религиозные организации создавали эти благотворительные сообщества для пожизненного ухода за пожилыми жителями в обмен на практически все их активы. Хотя эти некоммерческие организации по-прежнему владеют и управляют большим количеством центров CCRC, с тех пор на рынок вышло множество коммерческих компаний с аналогичными объектами и услугами, но без пожизненных гарантий обслуживания.
Типичный центр CCRC предлагает своим резидентам следующие услуги по уходу и медицинскому обслуживанию:
Существует три основных типа контрактов CCRC. Они следующие:
Традиционно учреждения CCRC были организованы и финансировались в основном как компании, занимающиеся недвижимостью и медицинскими услугами, но концептуально они также включают несколько неявных страховых продуктов, таких как обязательства по долгосрочному уходу и аннуитетные обязательства.
Проблема для отрасли и пути ее развития заключается в том, что эти подразумеваемые страховые продукты не были подписаны актуарно, а имеющихся активов спонсоров (операторов CCRC), как правило, недостаточно для покрытия многих долгосрочных финансовых обязательств, которые присущие этим договорам. Вместо этого операторы полагаются на высокие текущие денежные потоки, получаемые за счет вступительных взносов, свободный доступ к рынкам не облагаемых налогом облигаций и учет по принципам непрерывности деятельности в соответствии с GAAP для финансирования своей деятельности и капитальных затрат. И, к сожалению, они делают это без создания соответствующих актуарных резервов для долгосрочных обязательств, которые они либо взяли на себя по контракту, либо обещали в своей маркетинговой литературе.
В результате многие из этих фондов являются актуарно неплатежеспособными и подвержены высокому риску банкротства в случае даже умеренных рыночных нарушений их вступительных взносов. А поскольку держатели облигаций, как правило, имеют преимущественное право залога на все активы CCRC, включая недвижимость и будущие ежемесячные платежи, резиденты все чаще становятся наиболее уязвимым классом необеспеченных кредиторов. В качестве иллюстрации, согласно последним данным, опубликованным Комиссией по аккредитации реабилитационных учреждений (CARF), нижние 25% операторов, заключающих контракты типа А:
Кроме того, многие операторы CCRC также создали планы возвратных вступительных взносов. , хотя и за более высокие цены на стикеры, чем невозмещаемые платежи , которые увеличивают денежные потоки текущего периода в обмен на необеспеченное обещание возместить большую часть вступительных взносов в какой-то момент в будущем. Наиболее распространенные условия, при которых эти возмещения производятся, - это смерть или отъезд данного жителя из учреждения. Однако деньги не переходят из рук в руки до тех пор, пока новый житель не займет место предыдущего в резиденции и не заменит вступительный взнос предыдущего.
Актуарное сообщество знает об этой проблеме, о чем свидетельствует ряд статей, написанных в 90-х годах. Но учитывая тот факт, что большинство этих операторов являются некоммерческими организациями, ориентированными на миссию, с ограниченным доступом к акционерному капиталу, а также тот факт, что их операционные модели, основанные на денежных потоках, исторически достаточно хорошо себя зарекомендовали, в ответ было внесено мало значимых изменений. Кроме того, регулирующие органы исторически были больше сосредоточены на качестве обслуживания, чем на финансовом состоянии или платежеспособности участников отрасли.
Хорошей новостью является то, что эта модель начинает меняться по мере того, как бэби-бумеры начинают выходить на пенсию, а финансовое состояние и положение отрасли начинают более внимательно оценивать новые участники. В качестве иллюстрации и в ответ на несколько недавних громких банкротств на законодательной сессии Флориды в 2017 году был принят закон, требующий от операторов иметь актуарные резервы для покрытия своих будущих обязательств. Несмотря на яростное неприятие этого законопроекта в отрасли, он был повторно представлен на следующей сессии. На данном этапе представляется разумной вероятность того, что будут внесены изменения для решения надвигающейся проблемы.
Однако очевидная проблема здесь заключается в том, что очень немногие операторы имеют или имеют доступ к достаточному капиталу, чтобы соответствовать истинным требованиям актуарных резервов, что подводит нас ко второй части этой статьи.
При отсутствии реального собственного капитала или актуарного резерва большинство государственных регулирующих органов требуют от операторов наличия установленных законом (денежных) резервов, выраженных в деньгах наличности, по отношению к годовым операционным расходам. Некоторые операторы также сообщают о буферном коэффициенте, равном неограниченным денежным средствам, деленным на годовое обслуживание долга, и GAAP не требует учета будущих обязательств, если актуарная оценка этих обязательств меньше, чем неденежное обязательство по отложенному доходу, отраженное в балансе. . Перефразированная выдержка из этого правила бухгалтерского учета GAAP выглядит следующим образом:
Таким образом, исходя из этих требований, актуарная неплатежеспособная организация может соответствовать как требованиям GAAP, так и нормативным требованиям непрерывности деятельности с ликвидными активами, которые намного ниже, чем необходимо для выполнения долгосрочных обязательств на основе приведенной стоимости. В сочетании с данными CARF, показывающими долгосрочную задолженность в диапазоне от 47% до 105% от общей капитализации (определяемой как неограниченные чистые активы + долгосрочная задолженность), отрасли нужен способ накопления реального капитала при одновременном снижении риска резидентов. банкротство до тех пор, пока этот капитал не будет получен.
На Рисунке 1 выше показана концепция того, как можно использовать модифицированную структуру аварийных облигаций для социализации краткосрочного риска банкротства любого отдельного оператора, а также для накопления капитала для замены вложенного капитала с течением времени.
Используя несколько операторов для создания гипотетического примера, эта структура будет работать следующим образом:
Государственному управлению по страховому регулированию (OIR) будет поручено контролировать доверие и результаты работы каждого застрахованного CCRC. Если какой-либо конкретный CCRC не в состоянии выполнить свои обязательства перед кредиторами, а также обеспечить надлежащий уровень обслуживания своих резидентов, тогда OIR будет уполномочен передать CCRC в управление и назначить конкурсного управляющего под надзором суда по делам о банкротстве. Затем траст будет помещен в «второй раунд», аналогичный страхованию ипотечных облигаций.
Этот дополнительный период будет, в порядке приоритета, предназначен для 1) защиты резидентов до конца их жизни, 2) выплаты основной суммы и процентов держателям обеспеченных облигаций, 3) возврата основной суммы и процентов инвесторам APS в CCRC резидентский траст, и 4) выплачивать резидентам любые накопленные возвращаемые вступительные взносы по мере поступления средств. Гипотетическая модель показывает, что, если бы конкурсное производство произошло на пятом году, активов, имеющихся в доверительном управлении, было бы достаточно для достижения всех этих целей в течение 30-летнего периода. В следующем абзаце приводится пример одного гипотетического сценария конкурсного производства в вашу пользу.
Этот сценарий конкурсного производства был гипотетически смоделирован в конце пятого года выпуска APS с использованием следующих допущений:
Основным преимуществом этой структуры конкурсного управления является то, что жители защищены в своих домах и инвестициях до конца своей жизни. Это достигается при разумных рыночных предположениях и без каких-либо чрезвычайных финансовых взносов со стороны государства через Medicaid или любую другую фискальную программу. Дополнительным преимуществом является то, что держатели обеспеченных облигаций защищены в своих инвестициях, так что CCRC по-прежнему будут иметь доступ к рынку обеспеченного кредитования.
Наконец, необеспеченные кредиторы, вложившие средства в амортизируемые привилегированные акции, и наследники резидентов, ожидающие возмещения вознаграждения, также могут со временем вернуть себе часть своей стоимости. Эти результаты значительно лучше для всех участников по сравнению с подачей заявки по главе 11, в соответствии с которой единственной поддержкой для жителей является Medicaid, обеспечение держателей облигаций имеет сомнительную ценность по сравнению с суммой долга, а возмещаемые сборы представляют собой полную потерю. Все это возможно и зависит от регулирующей структуры, которая позволяет частному капиталу поддерживать CCRC через резидентные трасты CCRC, как указано выше.
Основные проблемы, которые необходимо решить, — это неблагоприятный отбор и моральный риск со стороны каждого отдельного оператора CCRC и связанных с ним резидентов. Без регулирующего мандата в программу могли бы войти только самые неплатежеспособные CCRC. Эту проблему можно было бы относительно легко решить с помощью правил государственного страхования, требующих документально подтвержденных актуарных резервов, но эти правила должны быть написаны таким образом, чтобы позволить некоммерческим организациям использовать амортизируемую структуру привилегированных акций для получения прибыли, как описано здесь. Поскольку средства, покупающие привилегированные акции, будут облагаться налогом на доходы, это, по-видимому, не является серьезной законодательной проблемой.
Точно так же премии, уплачиваемые резидентами для финансирования трастов, должны быть структурированы таким образом, чтобы фонды не подвергались кредитному риску оператора. Это может быть достигнуто либо путем прямых платежей в траст, либо с помощью механизма оплаты с замком / водопадом, либо любым другим способом, но, опять же, только в сопровождении соответствующих правил. Сумма страхового взноса, скорее всего, должна быть подвергнута проверке со стороны регулирующих органов для предотвращения злоупотреблений, но поскольку эта проверка была актуарной и рыночной, потребность в капитале настолько велика, что разумное ценообразование, вероятно, будет разрешено.
Более сложной задачей было бы написать правила, регулирующие действия и институциональный контроль в случае невыполнения обязательств со стороны оператора CCRC. Описанный здесь подход, по-видимому, позволяет достичь желаемых результатов при надлежащем балансе интересов всех сторон, но обсуждение деталей, вероятно, будет эмоциональным, поскольку нынешние операторы в основном являются некоммерческими организациями, ориентированными на миссию.
Важным шагом в создании этой структуры было бы тесное сотрудничество с законодательными собраниями штатов и страховыми регуляторами для определения правил, которые позволили бы частному капиталу помочь решить эту проблему наиболее выгодным для жителей способом с наименьшими возможными затратами. Учитывая предлагаемое законодательство, Флорида кажется идеальным местом для начала этого обсуждения, а после того, как модель будет создана, Северная Каролина и Мэриленд станут логичными следующими шагами, учитывая их историю и действующие правила.
Миллионы американцев будут нуждаться в прогрессивном уровне ухода в течение следующих 40 лет. Сообщества пенсионеров с постоянным уходом предлагают отличное решение этой проблемы, если они могут быть должным образом капитализированы для выполнения своих долгосрочных финансовых обязательств. Описанная здесь резидентная трастовая структура CCRC может помочь отрасли в достижении этой цели и откроет значительную финансовую ценность для спонсирования страховщиков и их инвесторов, обеспечивая как оператору CCRC, так и их резидентам безопасность и душевное спокойствие, которых они должны ожидать и заслуживать в последние годы своей жизни.