Земельный договор - это договор купли-продажи недвижимости, по которому продавец финансирует продажу без посторонней помощи. Хотя земельные контракты являются законными в каждом штате, опасения по поводу справедливости возникают, когда продавец занимает доминирующую позицию на переговорах, поскольку покупатель не может получить финансирование от третьих лиц. Закон о земельных договорах Пенсильвании разъясняет обязанности как покупателя, так и продавцов, а также подробно описывает доступные средства правовой защиты.
По земельному договору покупатель соглашается платить в рассрочку, а продавец соглашается передать покупателю право владения недвижимостью. Хотя земельный договор похож на договор аренды недвижимости с правом собственности, покупатель обычно берет на себя большую ответственность, чем арендатор - он обычно должен ремонтировать недвижимость, например, за свой счет, и может нести ответственность за страхование домовладельца. а также налоги на имущество. Продавец не передает право собственности покупателю до тех пор, пока не будет уплачена полная цена покупки.
Продавец должен сохранять право собственности на недвижимость в течение всего срока действия земельного договора. Право собственности может стать неликвидным, если существует заслуживающий доверия юридический спор относительно того, действительно ли продавец владеет недвижимостью, например, или если просрочка приводит к наложению залога на собственность. Покупатель может также потребовать, чтобы продавец предоставил письменное заявление об уже уплаченных взносах и оставшейся к оплате сумме. Продавец должен предоставить покупателю все налоговые и страховые квитанции, а также счета за ремонт и квитанции, если покупатель несет ответственность за ремонт имущества.
Покупатель может выполнить дефолт двумя основными способами - не произведя платежи вовремя и не произведя требуемый ремонт. Продавец должен отправить письменное уведомление заказным письмом или заказным письмом на последний известный адрес покупателя, потребовав от покупателя устранить дефолт и предоставив ему льготный период, в течение которого это можно сделать. Если дефолт вызван неуплатой, льготный период должен составлять не менее 30 дней. Если он возник в результате неисправности ремонта, он должен длиться не менее 60 дней.
Если покупатель не исправит свой дефолт к концу льготного периода, продавец может обратиться за договорными средствами защиты от покупателя. Они ограничиваются разницей между рыночной ценой собственности и контрактной ценой на момент неисполнения обязательств и любыми просроченными платежами на момент завершения судебного процесса. Продавец может также потребовать возмещения стоимости ремонта, выполненного продавцом, за который покупатель отвечал. Продавец может вновь вступить во владение недвижимостью, но в этом случае он не может взыскать сумму каких-либо взносов, причитающихся после выселения покупателя.