Ипотека позволяет кому-то финансировать покупку дома за счет средств, взятых в долг в банке или другом кредиторе. После подписания документов наступает срок выплаты ежемесячных платежей с фиксированной или переменной процентной ставкой, взимаемой с оставшейся основной суммы. Если заемщику становится все труднее производить платежи, он может изменить условия ссуды с кредитором. Один из способов сделать это - использовать отложенный баланс.
Финансовые проблемы заемщика - плохие новости для ипотечного кредитора. Банки и компании по обслуживанию ипотечных кредитов хотят избежать обращения взыскания процесс, который требует времени и обычно приводит к списанию части первоначальной ссуды в убыток. Чтобы избежать неисполнения обязательств и потери права выкупа, кредитор может предложить изменение кредита который сокращает ежемесячные платежи за счет уменьшения процентов, продления срока кредита или отсрочки выплаты части основной суммы.
Модификация ссуды - это не то же самое, что рефинансирование, при котором заемщик заключает договор о новой ссуде. Модификация в основном означает сокращение ежемесячного платежа до приемлемой для заемщика суммы. У каждого кредитора есть набор руководящих принципов для определения правомочности заемщика. В большинстве случаев дом не может быть отчужден, и заемщик должен столкнуться с некоторыми финансовыми трудностями, такими как безработица или высокие медицинские счета.
Программа доступного изменения жилья федерального правительства устанавливает более конкретные руководящие принципы:дом должен быть занят владельцем; ипотека должна быть закрыта до 2009 года; заемщик должен иметь достаточный доход для обработки измененного платежа; а остаток задолженности для одноквартирного дома не может превышать 729 750 долларов США.
Как только заемщик соответствует требованиям, обычно рассчитывается его ежемесячный валовой доход . , а затем применить разумный процент от этого дохода к выплате по ипотеке. Например, изменение кредита, установленное на уровне 35 процентов, потребует выплаты 700 долларов, если заемщик зарабатывает 2000 долларов в месяц. Модификация отложенного остатка продолжит принимать процентные платежи в полном объеме, откладывая часть основной суммы долга до тех пор, пока не истечет срок действия модификации или пока не истечет срок ссуды, когда отложенный остаток - без процентов - будет подлежать погашению через воздушный шар . Этот заемщик также должен произвести отсроченный платеж по остатку, если ссуда рефинансируется или дом продается.
Модификация ссуды с использованием отсроченного основного долга также известна как предвкушение . Это чаще, чем прощение , в котором кредитор просто уменьшает основной баланс без ожидания выплаты. Согласно руководящим принципам Программы модификации доступного жилья, участвующие кредиторы - при финансовой поддержке Казначейства США - должны установить целевой показатель в 31 процент валового ежемесячного дохода для квалифицированных проблемных заемщиков и выполнить ряд шагов, чтобы достичь этого числа. Первым шагом является снижение процентной ставки до минимального уровня в 2 процента; второй - продление срока кредита до 40 лет. Если ежемесячный платеж по-прежнему остается выше уровня 31 процента, кредитор может отложить выплату основной суммы или простить часть ссуды.