Это был напряженный год для менеджеров REIT. С одной стороны, им пришлось справляться с последствиями Covid-19, а с другой, несколько REIT приобрели больше собственности и привлекли деньги от пайщиков.
Почему они хотят расширяться в этот период?
Прежде чем мы ответим на этот вопрос, позвольте мне рассказать вам о недавних проблемах с правами.
12 февраля 2020 г. , Prime US REIT объявила о частном размещении для привлечения 100 млн долларов США для приобретения Park Tower в США.
Цена размещения составила 0,957 долларов США, и удалось привлечь 120 миллионов долларов США, что превышает минимальные 100 миллионов долларов США, которые они намеревались привлечь.
23 июня 2020 года Mapletree Industrial Trust (MIT) объявила о частном размещении для сбора средств для приобретения оставшейся доли в 14 центрах обработки данных в США. До приобретения MIT владел 40% акций и выкупит оставшиеся 60% у компании. спонсор, Mapletree Investments Pte Ltd.
Это было чисто частное размещение, и выпуск прав не предлагался. Сделка выглядит следующим образом:
Подписка на это место размещения была превышена на 820%.
IREIT владеет 4 объектами недвижимости в Испании в рамках совместного предприятия 40:60 с Tikehau Capital. IREIT решил воспользоваться опционом и приобрести 60% акций совместного предприятия. Чтобы профинансировать это приобретение, IREIT объявил о выпуске прав 18 сентября 2020 г. :
Это был выпуск прав, от которого можно было отказаться, а это означало, что владельцы паев могли продавать паи за наличные, если они не хотели подписываться.
Подписка на выпуск была превышена на 166,2 %, а доля заемных средств была снижена с 39 % до 35 %.
18 сентября 2020 г. , Lippo Malls REIT объявила о привлечении 280 млн сингапурских долларов от пайщиков для приобретения Lippo Mall Puri в Западной Джакарте.
Растворение было огромным, учитывая, что в рамках этой эмиссии прав должно было быть создано больше единиц, чем преобладающее количество единиц в обращении.
Проблема с правами еще не решена.
Frasers Centrepoint Trust (FCT) объявила о выпуске прав 28 сентября 2020 г. для финансирования приобретения оставшейся доли в 6 пригородных торговых центрах. Ранее я писал об этом здесь.
FCT привлекла 1 327,3 млн сингапурских долларов, и 1 017,7 млн сингапурских долларов было использовано для приобретения. 277,5 млн сингапурских долларов было использовано для сокращения долга.
Сбор акционерного капитала был завершен в два этапа:
Превышение подписки на частное размещение и льготное размещение составило 280 % и 142 % соответственно.
19 октября 2020 г. , Mapletree Logistics Trust (MLT) объявила о приобретении 22 объектов недвижимости в Китае, 1 объекта в Малайзии и 1 объекта во Вьетнаме. Подробная информация об этих 24 свойствах находится в презентации MLT.
Общая стоимость приобретения составила 650 млн сингапурских долларов и будет частично финансироваться за счет частного размещения и льготного предложения:
Превышение подписки на частное размещение и льготное размещение составило 550 % и 178 % соответственно.
ARA LOGOS Logistics 2 ноября 2020 г. объявила о частном размещении, чтобы собрать 50 миллионов сингапурских долларов для приобретения 5 объектов недвижимости в Австралии и 2 фондов. Однако о льготном предложении по привлечению остальных 50 млн сингапурских долларов еще не было объявлено.
Детали частного размещения были оценены в 0,5525 сингапурских доллара, что составляет скидку 7,2%.
Ascendas REIT объявила о приобретении 3 офисных объектов и нескольких центров обработки данных 10 ноября 2020 г. . Подробную информацию о двух офисных объектах в США можно найти в презентации Ascendas REIT. На момент написания статьи не было подробностей о центрах обработки данных и офисном подразделении в Австралии, но разбивка приобретений была следующей:
Точно так же Ascendas REIT решила собрать средства в два этапа:частное размещение и льготное размещение.
CapitaRCChina Trust (CRCT) объявила о выпуске прав на приобретение Ascendas Xinsu Portfolio, Ascendas Innovation Towers, Ascendas Innovation Hub, Сингапурско-Ханчжоуского научно-технологического парка Phase I и II и Rock Square.
Приобретение будет финансироваться
На момент написания данного документа частное размещение было закрыто, и подписка на него была превышена на 300%.
Я думаю, что это слияние трех движущих факторов, почему REIT привлекают средства от пайщиков.
#1 Расширение дешевле в худшие времена .
В каждом кризисе есть возможности. Поскольку Covid-19 создает хаос во всем мире, возможно, было бы уместно приобрести недвижимость по дешевке. В некоторых случаях это может быть даже не вопрос цены — некоторые объекты могут продаваться только в трудные времена, и нужно использовать возможность, чтобы купить их, иначе они исчезнут с рынка, как только все вернется на круги своя.
#2 Создайте больше долгового пространства, мы не знаем, что произойдет.
Денежно-кредитное управление Сингапура временно повысило коэффициент заемного капитала для S-REIT до 50%. Это сделано для того, чтобы REIT могли брать кредиты, если это необходимо, поскольку на REIT повлияли государственные меры, такие как необходимость предоставления арендаторам поддержки в аренде. Это беспрецедентное событие, и никто не знает, как долго оно продлится. Управляющие REIT не хотели бы полагаться только на заемные средства, и некоторые решили привлечь деньги от пайщиков для приобретения большего количества объектов недвижимости, что в то же время снизило бы коэффициенты заемных средств.
#3. Ненасытный спрос.
Большинство REIT в приведенных выше примерах решили привлечь деньги через частное размещение и льготные предложения. Первый обычно предлагается группе аккредитованных инвесторов, а второй предлагается всем владельцам паев. Фактически, большая часть денег была привлечена путем частного размещения, что показало, что более богатые инвесторы проявляют большой интерес к REIT даже во время этой пандемии.
Небольшие скидки (за исключением IREIT и Lippo Malls REIT) не отпугнули инвесторов, так как предложения почти во всех случаях были превышены.
У менеджера REIT возникает искушение решить вопрос с правами, когда вы видите, что другой REIT достиг превышения лимита подписки на свои частные размещения и права. До сих пор один за другим добился переподписки, и это доказало, что спрос высок. Пандемия не испортила настроения инвесторов и не повлияла на их финансовые возможности.
На данный момент 7 компаний осуществили выпуск своих прав, и я полагаю, что в скором времени больше REIT обратятся к инвесторам. Спрос по-прежнему высок, и другие управляющие REIT захотят воспользоваться моментом.
На самом деле, на них будет глупо смотреться, если они будут сидеть и ничего не делать. Подготовьте свои кошельки. Вопрос о правах идет массово.