Один из главных уроков 2019 года заключается в том, что аппетит инвесторов REIT ненасытен. Цены на REIT выросли настолько, что люди по понятным причинам беспокоятся о том, что на рынках может образоваться пузырь.
Одна качественная причина заключается в том, что инвесторы старшего возраста, чей аппетит к пассивным активам настолько велик перед лицом длительного периода низкой доходности, устремились в этот класс активов. Поскольку для сбора дивидендов требуется время, гораздо сложнее убедить инвестора REIT продать часть своего пакета акций, который приносит ему пассивный доход.
В мастер-классе по досрочному выходу на пенсию мы используем эмпирический подход количественного обратного тестирования, чтобы поддержать или опровергнуть распространенные стратегии REIT в инвестиционном мире.
В этой статье я рассмотрю три распространенные стратегии розничных инвесторов, которые сравниваются с базовой стратегией покупки и удержания корзины всех счетчиков REIT.
Эти три стратегии заключаются в следующем:
Результаты будут интересными, если вы проанализируете данные обратного тестирования в разные периоды времени.
Вот некоторые возможные выводы из результатов:
Очень предсказуемо, что 10-летние бэктесты восходят к 2009 году, который был в конце Великой рецессии, поэтому инвесторы REIT сделали очень много. Что ж. Поскольку ретроспективные тесты продолжаются с декабря 2018 года, мы замечаем, что 10-летняя доходность REIT имеет тенденцию к снижению. Это нормально, потому что REIT просто возвращаются к рыночной доходности после более чем десяти лет превосходства.
Идея покупки недвижимости на 1 доллар за 0,99 доллара привлекательна, но розничные инвесторы уже переоценивают эту стратегию, так что она некоторое время терпела неудачу. Возможно, некоторые портфели недвижимости стоят дешево по уважительной причине.
Самое интересное изменение заключается в том, что сосредоточение внимания на множестве REIT, которые приносят более высокие дивиденды, приведет к снижению эффективности по сравнению с покупкой всего множества REIT. Вот что происходит, когда многие инвесторы лезут в прилавки REIT в поисках более высокой доходности. Это первый признак того, что денежный поток от недвижимости становится дороже, пока мы говорим.
В то время как высокие дивиденды начинают терпеть неудачу, REIT с более низкой долей, похоже, постоянно приносят дополнительную прибыль, за исключением одного скачка в апреле. Выбор REIT с низким левереджем также имеет дополнительное преимущество, заключающееся в меньшем шансе получить выпуск прав.
Естественно, наличия всего пяти точек данных недостаточно, чтобы с полной уверенностью заключить, что эти стратегии на самом деле терпят неудачу.
Вместо этого следует использовать цифры, чтобы придать некоторую достоверность идее о том, что REIT пережили такой хороший 2019 год, что новые инвесторы не будут так же счастливы, как инвесторы в прошлом.
Для мастер-класса по досрочному выходу на пенсию мы смешиваем и сопоставляем комбинацию факторов, чтобы найти портфели REIT с превосходным соотношением риска и доходности, которые нельзя объяснить только результатами обратного тестирования.
Наша философия заключается в том, что обоснование выбора экрана всегда должно основываться на бизнес-идеях. Помимо количественного подхода, студенты должны добавить качественный уровень рассуждений, чтобы еще больше уточнить экраны акций, прежде чем портфель будет готов к запуску.
Если вы хотите узнать больше, вы можете зарегистрироваться здесь.
Если нет, я надеюсь, что эта статья, по крайней мере, предостерегла вас от небрежного выбора REIT. Это было бы похоже на случайный выбор спасательной шлюпки, пока «Титаник» тонет, не осмотрев ее на наличие пробоин.