Примечание автора
Эта статья была опубликована всего через несколько дней после того, как Всемирная организация здравоохранения (ВОЗ) объявила распространение COVID-19 пандемией. Впоследствии Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) определило приоритеты шагов, которые они могли бы предпринять в ответ на чрезвычайную ситуацию с COVID-19 и связанный с ней финансовый кризис. Это привело к следующим изменениям в их повестке дня на 2020 год:
Май 2020 г.
Пропущен крайний срок для выпуска Уведомления о предлагаемом нормотворчестве (NPRM), связанного с правилом ATR/QM.
22 июня 2020 г.
Предложено внести поправку в общее определение QM в Правиле Z, чтобы заменить ограничение DTI подходом, основанным на цене, и продлить срок действия исправления GSE до даты вступления в силу этой поправки.
18 августа 2020 г.
Выпущен NPRM для создания новой категории опытных квалифицированных ипотечных кредитов (Seasoned QM), которые будут стимулировать инновации на рынке и помогут обеспечить доступ потребителей к ответственным и доступным ипотечным кредитам.
<час>Приближается конец правила 43% DTI — так говорят многие в ипотечной индустрии. Является ли это точным прочтением недавних шагов, предпринятых Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB), или просто принятием желаемого за действительное? В письме Конгрессу в январе этого года директор Кэти Кранингер заявила, что CFPB предлагает поправку к правилу платежеспособности / квалифицированной ипотеки (правило ATR / QM), которая устранит отношение долга к доходу (DTI). как квалифицирующий фактор при выдаче ипотечного кредита. Однако путь от предложенной поправки к фактической реализации может быть извилистым, с рядом потенциальных окольных путей и препятствий.
Чтобы полностью понять сложности такого шага и спорные отношения между правилом 43% DTI и исключениями, введенными CFPB, полезно рассмотреть происхождение обоих.
Как многие из нас помнят, кризис 2007 года на рынке низкокачественной ипотеки и последовавший за ним финансовый кризис 2008 года привели к принятию Закона Додда-Франка о реформе Уолл-стрит и защите прав потребителей в 2010 году. В рамках этого закона в следующем году был создан CFPB с цель защиты интересов потребителей в отношении финансовых продуктов и услуг. В январе 2014 года CFPB ввел правило ATR/QM. Проще говоря, кредитор должен был проверить способность заемщика погасить кредит, прежде чем одобрить его. Чтобы считаться квалифицированной ипотекой (QM), способность заемщика погасить кредит основывалась на восьми факторах:
Подтвержденный доход
Статус занятости
Ежемесячный платеж по ипотеке
Ежемесячный платеж по другим кредитам на имущество
Ежемесячные платежи по налогу на имущество, страховке и ТСЖ
Долги
Соотношение DTI
Кредитная история
Хотя CFPB рассматривал альтернативы, в конечном итоге он остановился на жестком лимите DTI в размере 43% для кредитов QM, за исключением кредитов, застрахованных государством по программам VA, FHA и USDA. В то время этот универсальный подход встретил сопротивление со стороны отраслевых групп и защитников прав потребителей. Против выступили многие представители ипотечной индустрии и защитники прав потребителей. Они утверждали, что это накладывает ограничения, увеличивает вероятность судебных разбирательств и приведет к исключению заемщиков.
Поскольку ссуды с коэффициентом DTI выше 43% составляли значительный процент ипотечных кредитов и по своей природе не противоречили ответственному кредитованию, CFPB предложил временное положение о ссуде GSE QM, которое стало известно как GSE Patch. Патч GSE создал исключение из правила 43% DTI для кредитов, имеющих право на покупку или гарантированных предприятиями, спонсируемыми государством (GSE), также известными как Fannie и Freddie. Это освобождение будет доступно в течение семи лет или до тех пор, пока GSE не перестанет быть опекуном.
CFPB считал, что GSE Patch был способом сохранить доступ к кредитам для потребителей во время переходного периода на ипотечном рынке. Кроме того, это может быть временным решением для заемщиков, чей доход трудно проверить, но которые все же могут продемонстрировать способность погасить кредит. Тогда, как и сегодня, многие кредиторы считали, что исправление GSE дало Fannie и Freddie несправедливое преимущество, поскольку они были освобождены от налогов, а кредиты, обеспеченные частным капиталом, подпадали под правило 43 % DTI.
С истечением срока действия исправления GSE на горизонте, 10 января 2021 г., можно рассмотреть ряд путей вперед, некоторые из которых более реалистичны, чем другие.
Некоторые предполагают, что истечение срока действия патча GSE восстановит справедливость в отрасли. У Fannie и Freddie больше не будет преимущества. Тем не менее, по оценкам ряда отраслевых экспертов, от 16% до 19% ипотечных кредитов выдаются в соответствии с патчем GSE. Размер этого сегмента на ипотечном рынке был одной из первоначальных причин его реализации. Это заставило некоторых утверждать, что простое истечение срока действия исправления GSE в соответствии с графиком окажет значительное влияние и, скорее всего, разрушит текущий ипотечный рынок.
Вместо того, чтобы допустить истечение срока действия патча GSE, CFPB может отложить его в сторону и продлить его на определенный период. Однако это не решит опасений многих кредиторов, которые считают, что игровое поле не является равным, когда они конкурируют с Fannie и Freddie. Кроме того, Федеральное агентство жилищного финансирования (FHFA) обсуждает выход GSE из-под опеки в ближайшем будущем. Как вы помните, исправление GSE зависело от семилетнего периода или окончания консервации GSE.
Некоторые выступают за истечение срока действия патча GSE, поскольку считают, что это также означает конец правила 43% DTI. Многие кредиторы согласятся с тем, что, хотя DTI уместно, это не единственный фактор, который можно использовать для определения способности заемщика погасить кредит. Они предполагают, что жесткий стандарт в 43% должен быть устранен или, по крайней мере, изменен. Контраргументом является то, что требование DTI является гарантией от нового финансового кризиса и помогает потребителям не брать в долг сверх их платежеспособности.
Был предложен ряд альтернатив правилу 43% DTI для классификации ссуды как QM или Non-QM. Имейте в виду, что для того, чтобы быть жизнеспособной, альтернатива должна позволять кредитору оценить способность заемщика погасить долг, не исключая при этом несправедливо малоимущих заемщиков. Давайте рассмотрим несколько альтернатив, которые обсуждались представителями отрасли.
Альтернативой, недавно упомянутой CFPB, был порог ценообразования, при котором кредиты выше лимита попадали бы в классификацию Non-QM. Предлагаемый порог в этом случае будет разницей между годовой процентной ставкой кредита и средней основной ставкой предложения для сопоставимого кредита.
Другой популярной альтернативой является классификация ипотеки на основе определенного периода выдержки. Период выдержки будет составлять определенное количество месяцев, например 12 или 24. Если в течение этого времени ссуда не станет просроченной, она будет классифицироваться как QM, если она соответствует другим требованиям.
Другие предположили, что ограничение DTI может быть сохранено. Тем не менее, его следует изменить, чтобы предложить компенсирующие факторы или какой-либо тип процесса проверки, чтобы разрешить исключения из жесткого ограничения DTI. Ссуды, использующие эту альтернативу, должны быть полностью документированы, иметь определенные компенсирующие факторы и соответствовать другим требованиям продукта QM.
Правило 43 % DTI и исправление GSE тесно взаимосвязаны, и решение об одном повлияет на другое. Хотя трудно с уверенностью предсказать, что произойдет в следующем году, CFPB дал некоторые сигналы о пути, по которому они могут пойти. Давайте посмотрим на них, прежде чем двигаться дальше.
25 июля 2019 г.
CFPB заявляет, что планирует допустить истечение срока действия исправления GSE в январе 2021 года или после короткого продления.
Ноябрь 2019 г.
Директор Марк Калабрия из FHFA предложил прекратить консерваторство GSE либо к 2022, либо к 2023 году.
6 февраля 2020 г.
Перед комитетом Палаты представителей по финансовым услугам директор Кэти Кранингер заявила, что CFPB планирует предложить следующее:
Поправка к правилу ATR/QM, которая отменяет пороговое значение DTI и использует альтернативу, например ценовое пороговое значение.
Продление действия исправления GSE на короткий период до даты вступления в силу предложенной альтернативы или выхода одного или нескольких GSE из-под опеки, в зависимости от того, что наступит раньше.
Май 2020 г.
Крайний срок для CFPB для выпуска Уведомления о предлагаемом нормотворчестве (NPRM) с запросом комментариев по поправкам, предложенным для правила ATR/QM.
10 января 2021 г.
Истечение срока действия исправления GSE.
Какое действие положит конец патчу GSE? Хотя FHFA предполагает, что опекунство Fannie и Freddie подходит к концу, это произойдет не раньше 2022 года. Вместо этого смертельный удар, скорее всего, нанесет CFPB. Они заявили, что планируют допустить истечение срока действия патча GSE в январе 2021 года. Хотя кажется, что этот крайний срок имеет некоторую гибкость, вполне вероятно, что он будет на короткий период, достаточно долгий только для реализации альтернативы 43. Правило %DTI. Что будет альтернативой правилу 43% DTI? Наиболее вероятным вариантом будет то, что предложил CFPB, порог ценообразования. Когда мы узнаем больше? Помимо текущих спекуляций со стороны отрасли, нам, вероятно, придется подождать, пока CFPB не опубликует свой NPRM в мае, чтобы получить комментарии по предложенным ими поправкам.
Хотя CFPB наметил курс на истечение срока действия патча GSE и отмену правила 43% DTI, было бы наивно думать, что он высечен в камне. Любое количество факторов может повлиять на шаги, которые CFPB предпримет в следующие 12 месяцев. Экономика — один из примеров. Экономический спад, вероятно, повлияет на планы CFPB. Еще одна сложность может заключаться в том, что это год выборов, с возможностью новой администрации и новой политики CFPB в 2021 году. Сила, на которую можно рассчитывать, — это сама ипотечная индустрия. CFPB может ожидать различных точек зрения и горячих дебатов от кредиторов, риелторов, защитников прав потребителей и других представителей отрасли. Чего нельзя оценить, так это того, повлияет ли какое-либо количество адвокаций на решение CFPB.
Хотя Кэти Кранингер, директор CFPB, наметила курс на отмену правила 43% DTI, успех этого шага не гарантирован.
Вокруг правила 43% DTI ведутся постоянные споры. Некоторые приветствуют это как настоящую защиту от безответственного кредитования. Другие рассматривают это как препятствие для квалифицированных покупателей и их кредиторов. Третьи определяют его как устаревшее правило, изжившее свою полезность. Независимо от вашей позиции, CFPB дает все основания полагать, что это правило будет заменено в ближайшем будущем. Как именно CFPB будет этого добиваться, неясно. Надеемся, что майский NPRM предоставит дополнительную информацию, которая поможет ипотечной индустрии подготовиться к грядущим изменениям.
Независимо от того, предлагаете ли вы кредиты QM или не QM, вы можете рассчитывать на партнерство с Axos Warehouse Lending для предоставления разнообразных кредитных программ, которые вам нужны. Позвоните по телефону 1-888-764-7080 сегодня, чтобы узнать больше.