Здравствуйте! Сегодня у меня отличный гостевой пост от Бориса и Сьюзен. Они приобрели свою первую недвижимость в 2017 году и стали хозяевами Airbnb. Это был дом с 4 спальнями, который в итоге принес им 120 000 долларов дохода за первые 12 месяцев. Теперь они принимают около 10 000 гостей в год во всех своих объектах и делают все это удаленно. Ниже их история, наслаждайтесь!
Предисловие с учетом текущего состояния мира
Мы написали этот пост еще в феврале, чтобы описать и поделиться нашим опытом использования недвижимости и Airbnb за последние 3 года для создания дополнительных источников (полупассивного) дохода. Как и все остальные, мы понятия не имели, что мир так сильно изменится менее чем через месяц после этого.
Однако, хотя это, безусловно, изменилось — особенно с учетом того, что индустрия путешествий и гостеприимства остановилась и вызвала несколько недель, полных изжоги — основные принципы остались в силе.
Как мы обсудим ближе к концу статьи, мы смогли внести коррективы и развернуться таким образом, чтобы наша недвижимость оставалась занятой, покрывая расходы и по-прежнему принося прибыль (хотя и меньшую, чем обычно).
Правда в том, что если мы смотрим на горизонт в 3-9 месяцев, все останется сложным и неопределенным. Тем не менее, это никогда не было для нас краткосрочной стратегией, поскольку мы пытаемся планировать на следующие 3-10 лет и принимать решения на основе такого графика. Но сначала давайте начнем с самого начала.
_______________________
Вот как все началось с хостинга Airbnb.
В течение многих лет недвижимость не интересовала меня.
Я с удовольствием сдавал в аренду, наслаждаясь гибкостью, которую она предлагала, и обычно думал о недвижимости в контексте владения собственным домом — главным образом потому, что она ограничивала ваши возможности и не приносила слишком много положительных моментов, кроме хлопот по обслуживанию и ухаживать за газоном каждую субботу.
С другой стороны, когда я встретил свою жену Сьюзен, она выросла с совершенно другим мышлением.
Когда она росла в Китае, общепринятой мудростью было то, что вы всегда должны стремиться к тому, чтобы владеть собственным домом, как только вы можете себе это позволить.
Когда она переехала в США, она придерживалась той же точки зрения, что владение недвижимостью является ключом к финансовой безопасности.
Мы познакомились в конце 2013 года и вскоре после этого начали встречаться. В то время я снимал, а у нее уже была квартира, в которой она жила, и тема недвижимости и финансовой независимости начала время от времени всплывать.
В конце 2015 года мы решили поехать в Сиэтл на день рождения Сьюзан, и, к своему удивлению, я арендовал на выходные на Airbnb небольшой плавучий дом на озере. Если бы мы только знали, к чему бы это привело!
Нам так понравились выходные на плавучем доме, что, вернувшись домой, мы начали обдумывать идею купить собственный плавучий дом, чтобы сдавать его в аренду другим на Airbnb и время от времени использовать его сами.
Хотя мы вернулись к нашим повседневным делам, мы продолжали играть с этой идеей, хотя и не совсем знали, как действовать дальше.
Потом, как это часто бывает, ситуация изменилась, так как Сьюзан решила съехать со своего места, и мы подумывали о том, чтобы переехать вместе, поэтому мы начали обдумывать варианты. Одним поздним вечером я наткнулся на Craigslist и вбил в поиск «лодка для сафари».
Практически первым результатом стала красивая двухмоторная моторная лодка длиной 36 футов, описание которой начиналось со слов «идеально подходит для сафари». В комплекте с 2 (крошечными) спальнями, 2 (крошечными) ванными комнатами, гостиной, кухней и 2 палубами под открытым небом, он, казалось, предлагал все, что вам нужно, чтобы чувствовать себя комфортно.
Лучше всего то, что это было вдвое дешевле всего, что мы видели раньше, — 28 000 долларов. Поскольку ему было около 30 лет, он уже полностью амортизировался, поэтому мы решили, что сможем купить его, использовать, а затем в конечном итоге перепродать и возместить большую часть наших затрат, если мы будем хорошо о нем заботиться.
В тот вечер я пошел спать, думая, что эта идея, как и многие другие ночные мысли, которые «кажутся хорошей идеей в то время», уйдут к утру, но, как ни удивительно, этого не произошло. Что еще более удивительно, когда я предложил Сьюзен приобрести эту лодку и жить на ней, она была заинтригована!
Примерно через два месяца мы отказались от квартир, которые были у нас обоих, купили лодку, нашли пристань недалеко от центра города, где можно было купить купе, и сделали ее своим новым домом. Так начался новый этап нашей совместной жизни.
Похожий контент:
Жизнь на корабле изменила нашу жизнь. Конечно, это не всегда было легко, но это было невероятно красиво и особенно.
У нас было лучшее из обоих миров. Пристань находилась недалеко от центра города, поэтому мы могли воспользоваться удобным доступом к работе и всеми удобствами городской жизни.
Однако наши расходы на проживание сократились наполовину, так как нам больше не нужно было платить арендную плату (по-прежнему взималась значительная плата за причал, коммунальные услуги и многие-многие эксплуатационные расходы, но они все равно оказались ниже, чем арендная плата).
Мы продолжали работать полный рабочий день, живя на борту. За это время мы постепенно пришли к осознанию того, что хотим иметь немного больше свободы и гибкости в своей жизни. Хотя нам обоим нравилась работа, мы хотели иметь возможность позже заняться другими делами и не полагаться на корпоративную работу. Конечно, все это будет зависеть от наличия достаточного дохода, чтобы заплатить за это.
Наш мыслительный процесс начал возвращаться к недвижимости, но на этот раз он также был дополнен идеей, что мы думали, что можем пассивно получать приличный доход за счет размещения через Airbnb.
Мы неоднократно пользовались этой услугой самостоятельно и даже думали сдать лодку в аренду на время отъезда, но всегда не решались совершить первый прыжок на ней (марина тоже не позволяла).
Пока мы все еще обдумывали это, один знакомый дал мне информацию о недвижимости, которая только что появилась на рынке, и все сложилось так, что мы решили двигаться дальше и купить ее.
Когда мы приобрели недвижимость, мы решили узнать все, что мы могли найти о том, как стать успешным хозяином Airbnb. Поскольку мы оба занимаемся технологиями, маркетингом и электронными таблицами, мы хотели подойти к этому очень структурированно и стратегически.
Мы хотели выяснить, как мы можем наилучшим образом оптимизировать нашу заполняемость и тарифы, как мы можем автоматизировать рутинные и повторяющиеся задачи и как мы можем каждый раз предоставлять 5-звездочный опыт каждому гостю — без необходимости создавать вторую работу на полный рабочий день. для себя.
Мы научились всему с нуля, от того, как лучше украсить и обставить комнаты, до того, как нанять надежную домработницу и оптимизировать эти процессы. Был задействован миллион мелочей, но прежде чем мы это осознали, наша собственность была запущена и работала.
К нашему большому удивлению, мы получили более $7000 ежемесячного дохода от этого в течение первого полного месяца. .
Это поразило нас — это была буквально моя месячная зарплата, и все же здесь мы смогли сгенерировать все это на стороне. Думаю, к концу первого месяца мы уже знали, что это изменит правила игры.
Примечание от Мишель:нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться в качестве хозяина Airbnb.
Опыт с первым свойством был весьма проницательным. Поскольку мы продолжали запускать и оптимизировать наш первый ресурс, мы уже думали о том, чтобы повторить это с другим.
Мы решили взять то, чему мы научились, и повторить это снова в другом месте. После недолгих раздумий решили, что надо искать в других городах. Отчасти это было вызвано тем, что цены на недвижимость в других местах были гораздо более доступными, а также мыслью о том, что мы на самом деле хотели немного лучше распределить риски.
Мы решили, что если мы собираемся подойти к этому с целью автоматизации и масштабирования, не будет иметь значения, будет ли это 2 часа езды или 2 часа полета от нас.
В течение следующих трех лет мы приобрели еще 5 объектов недвижимости в городах США, которые теперь сдаем в краткосрочную аренду.
Вместе со всеми мы сейчас находимся на пути к тому, чтобы принимать 10 000 гостей в год, при этом делая это полностью удаленно, живя за сотни, а иногда и тысячи миль от наших городов.
Для нас краткосрочная аренда стала одним из ключевых компонентов нашей инвестиционной стратегии. И мы хотели бы поделиться нашим подходом, так что, надеюсь, он может быть полезен и вам.
Каждый раз, когда мы рассматривали новый город, мы начинали с обдумывания самой стратегии размещения. Каждый рынок немного отличается, и недвижимость должна обслуживать посетителей, которые туда приходят. Обычно нам нравятся города и городские районы, особенно те, в которых есть крупные университеты, больницы или крупные компании.
Обычно это означает, что туда постоянно приходит и уходит большое количество людей, а не только по выходным.
Другие люди добьются успеха на более традиционных рынках отдыха или на собственном заднем дворе. Правда в том, что спрос на краткосрочное жилье есть почти везде, поэтому вам решать, на чем сосредоточиться.
Что касается нашей стратегии, то, по крайней мере, до того, как случилась пандемия, мы предпочитаем сдавать недвижимость, которая у нас есть рядом со спальней. Вопреки ожиданиям, это, как правило, требует меньше работы, чем полная аренда дома, потому что люди, как правило, оставляют меньше беспорядка и более уважительно относятся к пространству, если они делят его с другими.
Мы также обычно обнаруживаем, что при правильной цене люди не возражают против того, что общие помещения и ванные комнаты являются общими. В конце концов, они платят в разы меньше, чем в отеле.
В то же время мы также обнаруживаем, что в выходные дни, когда путешествуют группы, есть преимущество за большее пространство. Для групп аренда дома с 3-4 спальнями намного удобнее, чем аренда нескольких гостиничных номеров, поэтому они готовы платить за это больше.
Таким образом, мы сдаем в аренду весь дом целиком по выходным, а затем сдаем спальни по отдельности в течение недели.
С точки зрения доходов, это поможет сохранить высокую заполняемость и гарантирует, что недвижимость не будет пустовать в течение недели. Когда мы придерживаемся этого подхода, мы обычно наблюдаем уровень заполняемости более 90 % во всех наших объектах.
Наш первый шаг состоял в том, чтобы по-настоящему упорядочить наши процессы. Если вы просто запустите и начнете обрабатывать все вручную, управление может быстро стать непосильным, особенно если вы используете несколько свойств. По сути, вы создадите для себя работу на полный рабочий день, работающую круглосуточно и без выходных.
По сути, существует несколько ключевых областей ведения бизнеса по краткосрочной аренде:
К счастью, теперь мы можем извлечь выгоду из множества сторонних инструментов, существующих на рынке, которые могут автоматизировать 95% нашей работы очень простым способом. Вот как мы к этому подошли:
Реальность такова, что кризис сказался на всех типах инвесторов в недвижимость – как при долгосрочной, так и при краткосрочной аренде.
Возможно, для инвесторов с долгосрочной арендой ситуация также была довольно сложной. Если арендаторы не могут или не хотят платить арендную плату, инструменты, которыми вы располагаете, ограничены.
Краткосрочная аренда немного отличается. Во-первых, стоит подчеркнуть, что для краткосрочной аренды влияние было быстрым и значительным, но неравномерным.
Поскольку в одночасье заполняемость объектов в городских районах снизилась, на самом деле увеличился спрос на более удаленные варианты размещения, поскольку люди стремились бронировать их на несколько недель или месяцев, чтобы изолировать себя.
Если вы владели такой недвижимостью, вы, вероятно, видели небольшое падение спроса, когда страна первоначально закрылась, а затем увеличилось количество долгосрочных бронирований. Таким образом, с традиционной арендой на время отпуска дела обстояли хорошо, и, вероятно, они будут продолжать расти, поскольку в обозримом будущем люди, скорее всего, перейдут на внутренние поездки.
Однако у многих других, в том числе и у нас, есть недвижимость в городских районах, которая не обязательно подходит для отдыхающих. Таким образом, наш спрос иссяк и не сразу восстановился сам по себе.
Когда в марте 2020 года ситуация с пандемией начала разворачиваться, большинству ведущих пришлось придумывать, как справиться с новой реальностью. Цель для большинства была проста — в краткосрочной перспективе покрыть все свои расходы на содержание (ипотека, проценты, страховка, налоги на недвижимость) и продержаться до тех пор, пока ситуация не начнет улучшаться.
Поскольку ситуация продолжалась, мы предприняли ряд незамедлительных шагов:
В результате мы быстро начали заполнять наши объявления людьми, которые искали жилье на 2-4 недели или чуть дольше.
Некоторые гости являются медицинскими работниками. Другие студенты, которых выгнали из общежития. Некоторые из них были сотрудниками авиакомпаний, которые оказались в подвешенном состоянии между городами.
Несмотря на то, что рынок туристических и деловых поездок иссяк, не было недостатка в людях, которые внезапно оказались перемещенными лицами, которым требовалось место для проживания, которое было меблировано, гибко и по разумной цене.
Кроме того, есть довольно много местных жителей, которые по той или иной причине хотели изолировать себя, и им просто нужно было безопасное и доступное место, чтобы остановиться на пару недель.
Несмотря на то, что RevPAR (доход на доступную комнату) значительно снизился при этих бронированиях, он все же был немного выше, чем при традиционной долгосрочной аренде, что позволило нам быстро заполнить наши списки.
В результате наша заполняемость всех объектов недвижимости оставалась на уровне выше 90% в течение марта и апреля, и мы собираемся сделать то же самое в мае. При всех свойствах мы можем оставаться выше точки безубыточности даже в самые тяжелые времена.
Мы предоставили нашим домработницам в разных городах дополнительные указания о том, как ежедневно дезинфицировать помещение, и выделили это в списках, чтобы потенциальные гости знали, что делается.
Мы также сообщили нашим домработницам, что продолжим поддерживать их в этом, и установили минимальную оплату. Принимая во внимание, что раньше их заработок обычно зависел от количества оборотов или отработанных дней, мы дали им понять, что даже если у нас есть более длительные пребывания, которые уменьшают потребность в ежедневных оборотах, они будут продолжать получать фиксированную оплату на протяжении всего периода. всего этого кризиса, это около 80% от обычного количества.
Это было ключевым моментом, поскольку эти отношения жизненно важны для долгосрочного успеха, а люди на другом конце линии наиболее уязвимы для кризиса.
Поэтому, хотя может возникнуть соблазн сократить их работу по мере снижения доходов от бронирования, я думаю, что было бы разумно обеспечить всем стабильность до тех пор, пока все не вернется в нормальное русло, если вы планируете продолжать работать в сфере краткосрочной аренды.
Что дальше?
По нашему мнению, последствия этого кризиса будут ощущаться еще некоторое время. Независимо от того, снимет ли правительство карантин, люди будут колебаться, пока вакцина не станет широко доступной и не будет принята.
Я думаю, что в лучшем случае мы рассчитываем на год или около того, пока ситуация не станет более контролируемой.
Тем временем мы, вероятно, увидим, что экономические проблемы по-прежнему будут сказываться на индустрии гостеприимства и рынке недвижимости.
Тем не менее, для людей, инвестирующих в недвижимость, это открывает возможности, которых не было со времен финансового кризиса более десяти лет назад:
Как это ни парадоксально, это может фактически снизить цены на долгосрочную аренду, поскольку в сети появится больше инвентаря. С другой стороны, снижение предложения краткосрочной аренды может фактически привести к увеличению средней дневной ставки для краткосрочной аренды, которая остается на рынке.
Лично нам с самого начала нравилась идея использования недвижимости как средства достижения финансовой безопасности. Сегодня это не изменилось.
Что изменилось, так это то, как мы гарантируем любую новую покупку, какую скидку мы будем искать, чтобы компенсировать неопределенность, и способность собственности функционировать как в краткосрочной, среднесрочной, так и в долгосрочной перспективе. -срочная аренда и оставаться прибыльной, даже если доход снижается.
Мы тоже никуда не торопимся — незачем. Хотя мы можем увидеть некоторые возможности, которые появятся в ближайшие несколько недель, мы, скорее всего, подождем во второй половине года, прежде чем начинать какие-либо дополнительные приобретения.
Затем мы, вероятно, выйдем за пределы городских рынков, чтобы больше сосредоточиться на традиционных рынках отдыха. Мы ожидаем, что в ближайшие несколько лет люди по-прежнему будут сомневаться в целесообразности поездок за границу для отдыха и вместо этого будут искать места, куда они могут отправиться в отпуск со своими семьями внутри страны.
Мы по-прежнему оптимистично относимся к краткосрочной аренде как к долгосрочной инвестиционной стратегии и потратим следующие несколько месяцев на исследования, анализ и формирование стратегии, чтобы все было в порядке, когда мы будем готовы действовать.
Подводя итог, можно сказать, что как только все уляжется, у тех, кто к этому готов, несомненно, появятся значительные возможности для исследований и действий.
Вы заинтересованы в покупке недвижимости для сдачи в аренду? Как насчет того, чтобы стать хозяином Airbnb?
О Борисе и Сьюзен
Борис и Сьюзен — опытные хозяева Airbnb и инвесторы в недвижимость, которые принимают около 10 000 гостей в год по всей стране и управляют своей недвижимостью удаленно, работая полный рабочий день.
Они пишут больше о своем опыте, а также помогают другим людям приобретать, запускать и автоматизировать свою недвижимость для краткосрочной аренды на www.BuildYourBnb.com. Загляните к ним, чтобы поздороваться, или напишите им по адресу [email protected], если у вас возникнут вопросы!