Здравствуйте! Сегодня у меня отличный гостевой пост от Mama Bear Finance. . Она купила дом в 25 лет, и всего через 8 лет он полностью окупился. Она поделится с вами историей о том, почему она купила дом в 25 лет и какие шаги предприняла для этого. Ее история рассказывает о настроениях во время предыдущего финансового кризиса, также известного как Великая рецессия. Поскольку фондовый рынок меняется в последних новостях, мы надеемся, что этот опыт может дать понимание во времена финансовых волнений и вдохновить, чтобы не отклоняться от своих финансовых целей, несмотря на неопределенность.
Покупка дома на сегодняшний день является самой крупной покупкой для большинства людей независимо от возраста. Но когда вы покупаете его в нежном возрасте 25 лет, это действительно вызывает удивление.
"Вы, должно быть, богаты или происходили из богатой семьи", можно предположить.
"Либо так, либо вы ограбили банк" можно даже пошутить.
Нет и нет.
Несмотря на то, что это стало одним из главных достижений в моей личной жизни, начало приобретения собственного жилья вызывало у меня невыразимое беспокойство.
Видите ли, это было в 2011 году, когда ипотечный кризис был в самом разгаре.
Когда вы только что подписали ипотечный кредит во время Великой рецессии, у вас не может не быть небольшого нервного срыва.
"Я сделал ошибку?" — с тревогой подумал я про себя.
Это было в то время, когда дом моего лучшего друга только что был лишен права выкупа. Я часто бывал у нее дома с начальной школы до 12 числа . класс, поэтому, увидев табличку "Продается" на ее лужайке, я вздрогнул от печали.
Кроме того, два года назад я только начал работать полный рабочий день. Конечно, у меня было достаточно сбережений для 20%-го первоначального взноса, но я все еще очень нервничал по поводу оставшихся 80% долгового бремени.
Но, несмотря на все эмоциональные волнения, я все еще был полон решимости владеть домом.
Искушение особенно велико, когда вы являетесь арендатором, но не по своему выбору.
Похожий контент:
Я вырос в семье, где жили от зарплаты до зарплаты. Ну, не жалей меня пока.
Несмотря на то, что мои родители работали на минимальной заработной плате, воспитывая меня и двух моих младших сестер, я всерьез считал, что у нас самые лучшие родители в мире, несмотря на то, что их очень мало.
Оба моих родителя имеют твердые ценности и верят в тяжелую работу. Они привили нам эту добродетель, чтобы мы упорно трудились ради того, во что мы верим.
Более того, они баловали нас любовью и всем, что могли себе позволить, независимо от того, сколько это стоило. На самом деле, я никогда не чувствовал себя бедным, живя в своей семье. Хотя я знал, что я беднее, чем большинство моих друзей в школе, я действительно чувствовал себя богатым благодаря родителям, которые у меня были.
Видите ли, мой папа очень верит в образование. Он научил меня тому, что знания — это гораздо более ценный ресурс, чем сами деньги.
С другой стороны, он не верит в материализм. Он был весьма бережлив, но для меня и моих сестер готов потратить все, что угодно. К счастью для него, нам с сестрами много не нужно.
Моя мама — самый щедрый человек на земле. Нет, правда! У нее самая бескорыстная душа. Я видел, как она раздавала деньги нуждающимся, когда мы, вероятно, нуждались в них в равной степени.
Кто-то может назвать это "глупостью", и иногда я соглашусь. Но именно из-за ее простой доброты мне повезло, что она моя мама.
Итак, вы видите, хотя мы жили от зарплаты до зарплаты и были довольно скромны, я никогда не чувствовал себя обделенным.
Мои родители отлично умели скрывать от нас финансы. Я никогда не знал, как они распоряжаются своими финансами, пока я не начал брать на себя некоторые расходы, как только устроился на работу с частичной занятостью.
Я вызвался оплатить коммунальные услуги. Это было нормально, это не стоило слишком дорого (это было десять лет назад). Я подрабатывал кассиром в банке, и с этой скудной зарплатой я все еще мог помогать своей семье, оплачивая расходы на обучение в колледже.
К счастью и к счастью, у меня были стипендии, которые покрыли остальное.
Я проработал на этой работе около двух лет, а затем перешел на "очень желанную" стажировку, где в 2007 году платили 16 долларов США в час (большинство стажировок в то время были бесплатными).
Поскольку моя почасовая оплата увеличилась на 60 %, я предложил родителям оплатить половину их арендной платы.
Примерно в это время я научился управлять личными финансами, поскольку теперь у меня есть свои собственные деньги.
Именно тогда я узнал, что наша арендная плата за скромную квартиру с 3 спальнями и 1 ванной обошлась моим родителям в треть их дохода! После всех расходов на проживание осталось не так много сбережений.
С тех пор я начал задумываться о покупке дома. Я начинаю спрашивать родителей, думали ли они об этом.
"Конечно!" — воскликнули они. «Но каждый раз, когда мы хотели это сделать, всегда возникала какая-то чрезвычайная ситуация. Кроме того, мы хотим сохранить то, что у нас есть, для будущего образования вас и ваших сестер».
И здесь одни только эти чувства оказали на меня большое влияние. Впервые мои родители выразили свою уязвимость в управлении своими финансами. На самом деле они не справлялись, а просто обходились как могли.
Существует много взлетов и падений в владении домом, особенно если вы неопытный покупатель жилья впервые.
Поскольку я был невероятно благодарен своим родителям за лучшее будущее для меня и моих сестер, я был полон решимости купить дом, чтобы мы перестали платить за аренду.
Мало ли я знал, что во время великого отчаяния появилось окно возможностей.
Поскольку рынок жилья рухнул, все выставленные на продажу дома внезапно поступили в продажу. Но оставался единственный вопрос:осмелюсь ли я прыгнуть в кострище?
Несмотря на то, что цены на жилье казались дешевыми, никто не знал, как долго продлится свободное падение, поэтому мало кто покупал.
Не говоря уже о том, что банки начали ужесточать свои стандарты кредитования. В то время они требовали, чтобы покупатели жилья, впервые покупающие жилье, имели первоначальный взнос не менее 20% и приличный кредитный рейтинг, иначе заемщики должны были бы платить PMI (частное ипотечное страхование), что является дополнительными расходами.
Поэтому мои задачи были простыми:1) найти работу, 2) получить кредит, 3) накопить, 4) получить предварительно одобренный ипотечный кредит и 5) найти агента и начать строительство жилья поиск.
Десять лет назад кажется небольшим сроком, но в период финансового кризиса банки выдавали кредиты только тем, у кого был подтвержденный доход.
Поэтому, когда я закончил учебу во время сильнейшего экономического кризиса, я знал, что мне нужно в 10 раз больше исследовать, чтобы найти работу.
Найти работу уже было сложно, но поиск работы по моей специальности (финансы) был изнурительным процессом.
К счастью, я проходил стажировку в то время, когда стажировка технически не была обязательным условием для получения работы после окончания учебы. Однако времена изменились, и теперь стажировка кажется обязательным требованием.
Итак, через несколько месяцев после выпуска я устроился на работу в частный банк в Лос-Анджелесе в качестве аналитика.
Моя начальная зарплата после премии составляла всего 45 000 долларов США, и это в основном было обусловлено большим количеством соискателей и низким спросом со стороны работодателей.
Но год за годом мне повышали зарплату, что помогало мне делать следующие шаги вперед.
Получив гарантированный доход, я начинаю работать над улучшением своего кредитного рейтинга.
Я не знал, что такое FICO, пока не подал заявку на получение своей первой кредитной карты, и даже тогда я очень плохо в этом разбирался.
К счастью, одной из моих обязанностей на работе был анализ тенденций кредитоспособности портфелей, поэтому я действительно понял важность хорошей кредитной истории.
Во время ипотечного кризиса банки очень внимательно изучили три основных фактора:
<ул класс="ul1">С помощью этой информации андеррайтеры оценят риск банка при предоставлении вам кредита.
Оценка FICO и подтвержденная кредитная история являются очень важными факторами для оценки кредитоспособности заемщика.
Тем временем текущий доход заемщика будет использоваться для определения суммы ипотеки на основе DTI или отношения долга к доходу. Чем выше доход, тем выше сумма предварительного одобрения.
Как работает рейтинг FICO?
FICO – это кредитный рейтинг, который чаще всего используется кредиторами.
Система оценок варьируется от 300 до 850. Чтобы считаться ссудой во время ипотечного кризиса, нужно было стремиться к кредитному рейтингу не менее 670.
Чем выше кредитный рейтинг, тем лучше показатель вашей кредитоспособности для кредитора.
Поскольку единственным кредитом, который у меня был, была моя студенческая кредитная карта, я решил открыть еще четыре кредитные карты и часто использовать их для накопления кредита.
В то время иметь в среднем пять кредитных карт было лучшей практикой для создания кредитной истории, если вы платите вовремя.
По теме: Бесплатно проверьте свой кредитный рейтинг с помощью Credit Sesame!
Как я установил свою кредитную историю
Со всеми пятью моими кредитными картами я всегда платил в полном объеме и никогда не задерживался. Я также был очень осторожен, чтобы не перенапрячься и не накопить баланс, который я не мог себе позволить.
По сути, я использовал эти кредитные карты так, как если бы они были наличными, а не кредитом.
Этот метод сработал очень хорошо, и после двух лет работы над кредитом я получил 750 баллов по шкале FICO.
Все, что выше 740, считается очень хорошим, а все, что выше 800, считается исключительным.
Но чтобы получить более 800 баллов, нужно иметь не только возобновляемые кредиты (т. е. кредитные карты). Было рекомендовано добавить в смесь кредиты в рассрочку, такие как оплата автомобиля, что было одним из популярных вариантов.
Мне не хотелось платить за машину, пытаясь купить дом, поэтому я остановился на возобновляемых кредитах, вместо этого стремясь накопить наличные.
По теме: Все, что вам нужно знать о том, как заработать кредит
Нет никакого секрета для тех, кто накопил достаточно для первоначального взноса в размере 20 %, вам просто нужно больше сосредоточиться на сбережениях, а не на расходах.
В течение этих двух лет работы на условиях полной занятости я ставил экономию на первое место.
Во-первых, я жил дома, поэтому делил расходы на проживание с родителями.
В будние дни я приносил обед на работу по крайней мере три раза в неделю, оставляя один или два дня обеда с коллегами.
Поскольку я работал в центре Лос-Анджелеса, в финансовом районе, ежемесячная плата за парковку была высокой. Поэтому я решил поехать на автобусе, поскольку общественный транспорт субсидируется моей компанией.
В выходные дни я по-прежнему гулял с друзьями, но старался не покупать легкомысленные вещи, которые мне не нужны, такие как дорогая одежда и обувь, помимо рабочей одежды.
У меня также не было iPhone в период с 2009 по 2011 год, и у меня была самая дешевая подписка на мобильный телефон — семейный план, по которому мы все делились данными.
Но ни одна из этих тактик не была легкой, особенно в возрасте двадцати лет.
Социальное давление может разрушить богатство
Оглядываясь назад, я был очень рад, что провел время с группой замечательных коллег и друзей, которые не осуждали меня за мой образ жизни.
Конечно, было много случаев, когда они пытались «влиять» на то, чтобы я купил iPhone, чтобы мы могли обмениваться сообщениями iMessage.
Или время, когда они хотели ходить в клуб каждые выходные, а иногда и в будние дни. Мне пришлось отказаться отчасти потому, что я домосед, но в первую очередь потому, что я не хотел перерасходовать месяц своей тяжелой работы.
Но я знаю, что социальное давление может легко разрушить богатство, если вам не хватает самоконтроля или просто уверенности, чтобы сказать "нет".
Во время моих бесед с друзьями и коллегами мы обсуждали покупку новых автомобилей, посещение концертов или дорогих музыкальных фестивалей и просто улучшение нашего образа жизни в целом.
Мы все получали более или менее одинаковую зарплату, но тратили на совершенно разные вещи.
Но так как у меня была такая твердая решимость купить дом, я не стремился угнаться за ними. И, к счастью, меня тоже не забанили за несоответствие.
Поэтому я думаю, что самоопределение и поддерживающий круг людей действительно могут изменить правила игры с точки зрения сохранения и накопления богатства.
После двух лет усердной работы и сбережений я, наконец, набрал 20 % для первоначального взноса.
Я вспомнил, как мне предварительно одобрили кредит в размере 320 000 долларов США, и в итоге я купил дом, на который чуть меньше этой суммы.
Процесс получения предварительного одобрения был довольно напряженным, потому что нужно было изучить так много новых условий финансирования.
Например, процентная ставка отличается от годовой или годовой процентной ставки. В то время как процентная ставка включает только стоимость заимствования основной суммы, годовая процентная ставка включает процентную ставку плюс все связанные кредитные сборы, баллы и расходы.
Затем ипотечный кредит амортизируется в течение всего срока кредита, что называется амортизацией кредита. Это означает, что ежемесячный фиксированный платеж применяется как к процентам, так и к основной сумме.
Кроме того, каждый кредитор взимает разные процентные ставки и годовые процентные ставки, а также немного отличается процесс одобрения ипотечного кредита.
Мой разум был на пределе, пытаясь все это усвоить.
Но, в конце концов, все, что требовалось, это иметь хорошую кредитную историю, разумно оплачиваемую работу и 20% наличными в качестве первоначального взноса, чтобы получить это письмо с предварительным одобрением.
В результате я получил три предварительно одобренных кредита в крупнейших банках страны и, естественно, выбрал тот, что с наиболее выгодными условиями (т.е. годовых).
Благодаря моей оценке FICO 750, я был предварительно одобрен для 30-летнего фиксированного кредита с процентной ставкой 4,875%.
Итак, имея на руках письмо с предварительным одобрением, я начинаю поиск дома.
По теме:Ошибки, которые я совершил, когда купил свой первый дом в возрасте 20 лет
Это та часть, где я думаю, что был слишком неопытен, чтобы быть покупателем жилья.
Здесь я допустил множество ошибок, некоторые из которых включали:
<ул класс="ul1">Единственное, что я сделал правильно, это проигнорировал совет моего агента по недвижимости купить квартиру вместо дома для одной семьи (SFR). Она рассуждала так, что мне всего двадцать с небольшим, так что, возможно, было бы разумнее купить вместо этого квартиру. Она знала пару, которую хотела мне показать.
К счастью, я был непреклонен в покупке SFR, поэтому не последовал ее совету.
Покупка квартиры в районе, который она предложила, означала бы более низкую скорость роста стоимости дома и трудность перепродажи по сравнению с домом, который я в итоге купил.
В итоге мы просмотрели всего 8-10 домов, пока я не нашел один. На самом деле, это был всего лишь стартовый дом, но, по крайней мере, ежемесячная плата была очень сопоставима с арендной платой, которую мы платили. В этом не было ничего особенного, но определенно обновление.
Иногда мне кажется, что некоторые жизненные обстоятельства, вызванные стрессом, могут подтолкнуть нас вперед.
Во-первых, я был одним из немногих, кто купил дом в столь юном возрасте. Это определенно не была прогулка в парке, поскольку она была полна беспокойства из-за шрама, оставленного финансовым кризисом.
Но в итоге рынок жилья восстановился и даже вышел на новую высоту.
Стоимость моего дома теперь близка к удвоению без моего искусственного завышения стоимости за счет улучшения дома.
В течение этого времени я продолжал разумно тратить, но вместо того, чтобы вкладывать деньги в свои сбережения, я тратил их на оплату дома и другие инвестиции.
После восьми лет, когда я утроил свою зарплату, я полностью расплатился за дом. Если бы не финансовый кризис, я не думаю, что у меня была бы возможность купить дом с такой большой скидкой.
И если бы я большую часть своей жизни не жил в качестве арендатора, у меня не было бы такой твердой решимости стать домовладельцем в 25 лет.
Но, несмотря на повышение стоимости и досрочное погашение ипотеки, я очень благодарен за то, что купил дом для своих родителей.
…Дом, который мы все можем назвать домом .
Вы думаете о покупке дома в ближайшее время? Почему или почему бы и нет?