Примечание редактора. Изначально эта статья появилась в журнале Living on the Cheap.
Для большинства домовладельцев самая сложная часть любого проекта по ремонту дома — это не сама работа, а поиск компетентного и надежного подрядчика для выполнения этой работы.
Установка кухонных шкафов, снос стены или облицовка ванной плиткой — это просто по сравнению с борьбой за наем качественного подрядчика, который будет работать на высоком уровне от начала до конца. Мы рискуем большими деньгами, поэтому важно избегать дорогостоящих ошибок. Поскольку мы делаем это нечасто, у нас мало возможностей попрактиковаться и улучшить свои навыки.
Даже для опытных ремонтников дома наем подрядчика может показаться азартной игрой. Все слышали истории об ужасных подрядчиках, которые разобрали кухню и так и не вернули, или о проектах, стоимость которых в три раза превышает первоначальную смету подрядчика. Но есть вещи, которые вы можете сделать, чтобы улучшить свои шансы.
Если вы делаете большой проект, вам понадобится генеральный подрядчик, который может нанять субподрядчиков для специальных работ, таких как сантехника и электрика. Домовладельцы с опытом ремонта иногда работают в качестве собственных генеральных подрядчиков, нанимая конкретных мастеров для каждой работы.
Хотя это может сэкономить вам деньги, это может занять много времени и потребует поиска нескольких подрядчиков вместо одного, поскольку вам придется искать специалиста для каждой небольшой работы.
Мы поговорили с некоторыми экспертами, чтобы получить от них лучшие советы о том, как найти надежного и честного подрядчика.
Знайте, чего вы хотите, прежде чем вы получите оценки. «Начните с плана и некоторых идей», — говорит Энджи Хикс, основатель Angi (ранее AngiesList.com), которая предоставляет рекомендации и отзывы о подрядчиках. «Не начинайте с переговоров с подрядчиками».
Вы получите более точную оценку, если сможете очень конкретно указать, что вы хотите сделать, и материалы, которые вы хотели бы использовать для этого. «Переделать кухню» может означать замену шкафов и столешниц на прежние места, или это может означать снести стены и полы до гвоздей, заменить и переместить всю сантехнику и переделать электрические и/или газовые линии. Это существенно повлияет на ваши ставки, поэтому сначала необходимо уточнить детали.
Прежде чем говорить с подрядчиками, вам нужно хорошо спланировать и проделать большую работу. Например, для крупной пристройки к дому потребуются чертежи и спецификации архитектора. Даже для обычной работы по реконструкции ванной или кухни у вас должно быть общее представление о предпочтительной планировке и материалах, которые вы хотите использовать, прежде чем запрашивать ставки.
«Чем более подробный объем работ вы запишете перед тем, как нанять подрядчика, тем лучше», — говорит Брэндон Тернер, вице-президент BiggerPockets.com, сетевого и информационного сайта для инвесторов в недвижимость. «Вся документация должна быть четкой и лаконичной», — говорит Х. Дейл Контант, президент Национальной ассоциации индустрии реконструкции и президент Atlanta Design &Build. «Не должно быть никакой двусмысленности».
Даже в наш век Интернета личные рекомендации гораздо полезнее, чем онлайн-обзоры, хотя вам, безусловно, следует читать и их, а также искать рекомендации в онлайн-сервисах, таких как Angi, HomeAdvisor.com, Google и Yelp.
При выборе подрядчика нет ничего важнее рекомендаций. Спросите друзей, родственников и коллег для рекомендаций. Люди из вашего района, которые занимались подобными проектами, являются вашими лучшими источниками информации.
Если вы знаете людей, занимающихся строительными работами, спросите их тоже. Сотрудники местных хозяйственных магазинов также могут дать рекомендации. Если есть возможность, посетите работу и задайте домовладельцу подробные вопросы о том, каково было работать с подрядчиком.
Рассмотрите возможность опроса субподрядчиков в качестве дополнительных рекомендаций и выяснения, хорошо ли подрядчик обращается с ними и вовремя ли платит.
Генеральные подрядчики и большинство субподрядчиков должны иметь лицензию, хотя процедура зависит от штата и муниципалитета. Проверьте дисциплинарные советы, Better Business Bureau и местные судебные протоколы на наличие проблем. Попросите у подрядчика копию его лицензии и копии лицензий основных субподрядчиков, которые будут работать на этой работе.
Получите список рекомендаций от предыдущих клиентов. Затем позвоните этим предыдущим клиентам и задайте подробные вопросы:Довольны ли они работой? Вышел ли проект за рамки бюджета и почему? Подрядчик пришел вовремя? Убирал ли он рабочее место, когда уходил?
«Если это действительно большая работа… вам следует пойти немного дальше, чтобы убедиться, что они проделали такую работу», — говорит Контант. Это включает в себя задавание дополнительных вопросов, просмотр дополнительных рекомендаций и личное посещение прошлой работы.
Кто-то, кто хорошо справился с облицовкой ванной комнаты вашего соседа, не обязательно подходит для строительства пристройки к вашему дому. Вы хотите найти компанию, которая регулярно занимается теми проектами, которые вам нужны.
Опросите как минимум трех подрядчиков. Задайте много вопросов и получите письменное предложение от каждого из них. Когда вы сравниваете предложения, убедитесь, что каждое из них включает одни и те же материалы и одни и те же задачи, поэтому вы сравниваете яблоки и яблоки. Получите три предложения, даже если у вас есть подрядчик, который вам нравится, потому что вы узнаете что-то новое из каждого интервью.
«Не бойтесь вести переговоры, — говорит Хикс. Хотя вы можете немного поторговаться на собеседовании, будьте готовы вести большую часть переговоров после того, как получите предложение и до подписания контракта.
Когда вы получаете предложения от подрядчиков, вы хотите узнать гораздо больше, чем то, что будет стоить ваша работа. Задавайте потенциальным подрядчикам подробные вопросы об их опыте. Как давно он в бизнесе? Какие еще работы он выполнял, похожие на вашу? Будет ли он использовать субподрядчиков или сотрудников для выполнения работы?
Компания из одного человека, как правило, не лучший выбор для реконструкции всего дома. Даже если ваша работа невелика, не исключайте более крупную компанию, в которой может быть больше сотрудников и которая сможет эффективно выполнять небольшие работы. Кэннон Кристиан, президент компании Renovation Realty в Сан-Диего, советует запросить список сотрудников, чтобы убедиться, что у подрядчика действительно есть те сотрудники, о которых он говорит, и что он не будет использовать временную рабочую силу, нанятую с улицы.
После того, как вы получили предложения, не думайте, что пришло время начинать работу. Вам и подрядчику нужно будет разработать подробный контракт, в котором будет указано, как именно вы хотите завершить проект, какие материалы будут использоваться и что произойдет, если вы передумаете в процессе или возникнут непредвиденные проблемы. Контракт должен включать график промежуточных платежей и график.
Вместо того, чтобы предоставлять только основы, контракт должен детализировать конкретную модель смесителя, которую вы включите на кухню (или предусмотреть определенную сумму в долларах). В нем должно быть указано, когда работа будет выполнена, что произойдет, если она не будет выполнена вовремя, какую работу будут выполнять сотрудники подрядчика, а какую работу будут выполнять субподрядчики, в какие часы подрядчики могут работать у вас дома и кто будет уборка в конце дня.
Подписать подробный договор
Убедитесь, что в вашем контракте точно указано, что будет сделано, включая сроки, промежуточные платежи, точные материалы, которые будут использоваться, вплоть до номера модели, и кто какие материалы предоставит.
«Если вы не задокументировали это, ваше слово против их», — говорит Хикс. Если договор застройщика недостаточно детализирован, напишите свой собственный или предоставьте дополнения.
Скрупулезно относитесь к распоряжениям об изменении
Любое изменение в проекте, независимо от того, измените ли вы свое мнение о продуктах или запросите дополнительные проекты, должно генерировать письменный заказ на изменение, который включает новую работу, материалы и стоимость. Большинство вакансий содержат сюрпризы.
Вы можете обнаружить, что после вскрытия стен необходимо произвести ремонт, или вы можете изменить свое мнение о каком-то аспекте проекта. Каждый раз, когда происходит отклонение от контракта, убедитесь, что вы и подрядчик подписали заказ на изменение, в котором подробно описывается, какие дополнительные работы будут выполнены и по какой цене.
Ожидайте, что подрядчик будет слишком занят, чтобы начать работу сразу же
«Лучшие люди — занятые», — говорит Кристиан.
Ожидайте дорогих сюрпризов и готовьтесь к ним
Если у вас есть 50 000 долларов на ремонт, не подписывайте контракт на 50 000 долларов, потому что всегда потребуется непредвиденный ремонт. Бюджет не менее 10% для покрытия этих расходов.
«Ни один подрядчик не может видеть сквозь стену, — говорит Хикс. «Вы хотите спланировать неожиданное».
Подтвердить лицензию и страховку
Попросите подрядчика предоставить вам копии лицензий и страховых полисов, а затем позвоните в местное или государственное учреждение, выдающее лицензии, чтобы убедиться, что они действительны.
С подозрением относитесь к ставкам, которые значительно ниже всех остальных
Стоимость выполнения одной и той же работы в одной и той же области существенно не изменится. Если одна ставка значительно ниже, задавайте подробные вопросы о материалах и объеме работ, чтобы убедиться, что все включено.
Получить разрешения
Городам и округам требуются разрешения на большинство работ по реконструкции. Обычно подрядчик получает разрешение и добавляет стоимость к вашему счету. Некоторые подрядчики могут предложить выполнить работу за меньшую плату без разрешений, но это может вызвать проблемы позже, если ремонтные работы будут выполнены не в соответствии с нормами или если город поймает вас в следующий раз, когда вы закончите работу.
Вы можете получить штраф и быть обязаны удалить неисправную работу, чтобы переделать ее. «В конце концов, если вам не удастся получить надлежащие разрешения на работу, это будет на вашей совести, — говорит Хикс. Будьте осторожны с подрядчиками, которые просят вас получить разрешения — это работа подрядчика. Несанкционированная работа также может вызвать проблемы при продаже.
Укажите в договоре график платежей с указанием конкретных этапов
Большинство профессиональных подрядчиков просят небольшой первоначальный взнос, затем дополнительные платежи по мере достижения определенных этапов, причем последние 10% должны быть внесены только после того, как будут получены все освобождения от залога, проведены окончательные проверки и выполнены все пункты списка недостатков.
Будьте осторожны с подрядчиком, который просит большой авансовый платеж, если работа не требует от подрядчика покупки значительного количества дорогих материалов перед началом работы.
Не платите более 10 % от общей суммы работы до ее начала
Вы не хотите, чтобы подрядчик использовал ваши деньги, чтобы закончить чужую работу. Кристиан говорит, что иногда он будет просить до 30%, если дорогие материалы нужны немедленно.
Обсудите основные правила Обсудите, сколько часов подрядчик может работать у вас дома, какое уведомление вы получите, какой уборной будут пользоваться работники и что будет убираться в конце каждого рабочего дня. Спросите о любых других деталях, которые вас беспокоят, например о курении на рабочем месте или о том, ожидают ли работники доступа к туалетным комнатам.Выбирайте отделку вовремя
Скорее всего, вы включите в контракт некоторые основные компоненты работы (например, кафельный пол или гранитные столешницы), при этом конкретная отделка будет выбрана в процессе выполнения работ. Если вы не уложитесь в сроки по выбору материалов, подрядчик тоже не сможет уложиться в свои сроки.
Получить освобождение от ареста
Любой, кто предоставляет рабочую силу или материалы для вашего дома, может наложить арест на ваше право собственности, если счет не будет оплачен. Прежде чем произвести окончательный платеж подрядчику, попросите его отказаться от залога от всех поставщиков материалов и субподрядчиков, подтверждающих, что они были оплачены. «Освобождение от залога действительно здорово защищает клиента», — говорит Контант.
Почаще общайтесь с подрядчиком
Для большой работы вам может понадобиться говорить каждый день. Если вы видите потенциальную проблему, немедленно сообщите об этом. То, что сделано неправильно, будет сложнее исправить позже, когда ваш подрядчик соберет вещи и перейдет к следующей работе.
Подтвердить страховое покрытие
Знайте, что покрывается страховкой вашего домовладельца и что покрывается бизнес-страхованием вашего подрядчика. Получите копию страхового полиса компании.
Ожидайте стресса
Иметь в доме рабочих, жить без кухни и с облаком пыли над всем — это сложно даже для самых спокойных домовладельцев. Ожидайте сбоев и планируйте, как с ними справиться. «Одна из вещей, которую потребители не планируют, — это стресс, связанный с [ремонтом], — говорит Хикс.