Первоначально опубликовано Джеффом Островски на Bankrate.com.

Рынок жилья США в огне. Двузначная оценка является правилом. Легкомысленные продавцы просеивают множество предложений. Неистовые покупатели вынуждены платить больше запрашиваемой цены — иногда на 100 000 долларов и более.

Вечеринка с недвижимостью в самом разгаре. Национальная ассоциация риелторов заявила на прошлой неделе, что цены на существующие дома выросли на рекордные 17 % с марта 2020 года по март 2021 года — темпы, которые затмили даже сногсшибательную оценку последнего бума.

В последний раз рынок жилья в США выглядел таким бурным в 2005–2007 годах. Затем цены на жилье рухнули с катастрофическими последствиями. Когда пузырь на рынке недвижимости лопнул, мировая экономика погрузилась в самый глубокий спад со времен Великой депрессии.

Теперь, когда рынок жилья снова переживает бум, покупатели и домовладельцы задаются знакомым вопросом:скоро ли рынок жилья рухнет?

«Меня снова и снова спрашивают:«Это пузырь?», — говорит Фил Шумейкер, президент по кредитованию ипотечного кредитора Home Point Financial. «Если вы посмотрите на то, что происходит с повышением цен на жилье, это похоже на пузырь. Но если вы посмотрите на его основы, трудно сказать, что это так».

Действительно, основы этого рынка жилья выглядят гораздо более устойчивыми, чем те, что были 15 лет назад. Предложение домов на продажу упало до рекордно низкого уровня, а кредитоспособность заемщиков выше, чем когда-либо.

Эксперты говорят, что рост цен вызывает беспокойство

Несмотря на это, кошмарные воспоминания о последнем буме и крахе остаются свежими в умах домовладельцев, экономистов, кредиторов и риелторов. Учитывая резкий рост цен на жилье в прошлом году, последний бум не вызывает беспокойства.

"Цены явно растут такими темпами, что это может вызвать беспокойство", – говорит Кен Х. Джонсон, экономист по жилищному строительству Атлантического университета Флориды.

Дуг Дункан, главный экономист ипотечного гиганта Fannie Mae, признает опасения по поводу стабильности рынка жилья. В прошлом резкий скачок цен на жилье приводил к неприятностям.

«Мы считаем, что цены на жилье где-то на 15% выше, чем предполагают долгосрочные фундаментальные показатели», — говорит Дункан. "Значит, это повод спросить:"Есть ли проблема?"

6 причин, по которым рынок жилья не рухнет

Значит, нас ждет жилищный крах? Справедливый вопрос, так каков ответ? Экономисты в области жилищного строительства согласны с тем, что болезненного краха не предвидится.

«У нас нет пузыря, — говорит Логан Мохташами, ведущий аналитик HousingWire. "У нас просто нездоровый рост цен на жилье".

Дункан соглашается, что резкий рост стоимости жилья, хотя и необычный, не является признаком пузыря.

«Трудно найти аргумент, говорящий о том, что она развалится», — говорит он.

Экономисты в области жилищного строительства указывают на шесть веских причин, по которым крах не является неизбежным.

• Запасы достигли рекордно низкого уровня: Национальная ассоциация риэлторов сообщает, что на продажу выставлено всего 2,1 месяца, что незначительно больше, чем в феврале. Это объясняет, почему у покупателей нет иного выбора, кроме как повышать цены. Это также указывает на то, что уравнение спроса и предложения просто не допустит обвала цен в ближайшем будущем.
• Строители не могут строить достаточно быстро, чтобы удовлетворить спрос: Строители жилья резко откатились назад после последнего краха и так и не достигли уровня до 2007 года. Теперь у них нет возможности купить землю и получить одобрение регулирующих органов достаточно быстро, чтобы удовлетворить спрос. Пока строители строят, как могут, повторение перестройки 15-летней давности выглядит маловероятным.
• Ипотечные ставки остаются вблизи исторического минимума: После достижения рекордно низкого уровня в январе ставки по ипотечным кредитам немного выросли, но ненамного. Опрос кредиторов, проведенный Freddie Mac, показывает, что на прошлой неделе средняя ставка упала ниже 3 процентов. Низкие ставки увеличивают покупательную способность домашних покупателей. Ассоциация ипотечных банкиров ожидает, что к концу 2021 года ставки вырастут до 3,7 процента. Это ограничит рефинансирование, но не покупку жилья. "Мы не думаем, что он поднимется настолько высоко, что это повлияет на заемщиков, – говорит Майк Фратантони, главный экономист группы.
• Демографические тенденции создают новых покупателей: Есть большой спрос на дома по многим направлениям. Многие американцы, у которых уже были дома, во время пандемии решили, что им нужны большие помещения. Миллениалы — это огромная группа, и они находятся в расцвете покупательского возраста. А выходцы из Латинской Америки — это молодая, растущая демографическая группа, заинтересованная в собственном жилье.
• Стандарты кредитования остаются строгими: В 2007 году «лживые кредиты», когда заемщикам не нужно было документально подтверждать доход, были обычным явлением. Кредиторы предлагали ипотечные кредиты практически всем, независимо от кредитной истории или размера первоначального взноса. Сегодня кредиторы предъявляют к заемщикам жесткие требования, и те, кто берет ипотечные кредиты, в подавляющем большинстве случаев имеют блестящую кредитную историю. По данным Федерального резервного банка Нью-Йорка, типичный кредитный рейтинг ипотечных заемщиков в третьем и четвертом кварталах достиг рекордно высокого уровня 786.
• Активность по обращению взыскания приглушена: Спустя годы после жилищного краха рынок жилья заполонили миллионы обращений с лишением права выкупа, что привело к снижению цен. Сейчас это не так. Большинство домовладельцев имеют удобную подушку справедливости в своих домах. Кредиторы не подавали уведомления о неисполнении обязательств во время пандемии, в результате чего в 2020 году количество случаев обращения взыскания на заложенное имущество достигло рекордно низкого уровня.

Все это дополняет консенсус:да, цены на жилье раздвигают границы доступности. Но нет, этот бум не должен закончиться спадом.

«Меня не беспокоит пузырь на рынке жилья, — говорит Ральф Маклафлин, главный экономист финансовой компании Haus.com. «Все основные факторы — низкое предложение в сочетании с растущим спросом на домовладение — позволяют предположить, что перегрев, который мы наблюдаем на рынке жилья, основан не на жизнерадостности, а на неудачной и случайной серии рыночных сил за последний год».

Подробнее:

• Советы по покупке во время жилищного бума.
• Удивлены, что цены на жилье не упали во время рецессии? Не будьте — обычно они этого не делают
• Индекс тепла в жилье:штаты с самыми жаркими и прохладными рынками недвижимости