Твердые денежные кредиты могут предложить инвесторам в недвижимость быстрый и относительно простой вариант финансирования. Хотя они могут подойти заемщикам с плохой кредитной историей, их относительно высокие процентные ставки и короткие сроки погашения могут сделать их рискованными.

Что такое твердый денежный кредит?

Твердый денежный кредит — это тип обеспеченного кредита, который используется для покупки твердых активов — обычно недвижимости. Вместо того, чтобы полагаться на кредитоспособность заемщика, кредиторы с твердыми деньгами вместо этого взвешивают достоинства инвестиций, которые заемщик хочет финансировать, и используют эти инвестиции в качестве залога.

Вы не найдете эти кредиты от традиционных кредиторов, таких как банки. Вместо этого они исходят от индивидуальных инвесторов, инвестиционных групп и финансовых компаний.

Частные лица и компании могут брать твердые денежные ссуды для покупки недвижимости в рамках инвестиций. Это могут быть любители или профессионалы, которые хотят быстро купить, отремонтировать, обновить, а затем продать дом. Или они могут купить и отремонтировать арендуемую недвижимость, построить новую недвижимость или приобрести коммерческую недвижимость для своего бизнеса.

Чем твердые денежные займы отличаются от традиционных ипотечных кредитов?

Ссуды на твердые деньги отличаются от традиционных ипотечных кредитов несколькими способами, в том числе тем, как они обычно используются:Ссуды на твердые деньги чаще используются для покупки инвестиционной недвижимости, а не для оплаты жилья. Как и в случае с другими видами кредитов, требования и условия могут варьироваться в зависимости от кредитора и сделки. Однако ссуды на твердые деньги обычно имеют несколько общих черт, независимо от того, кто их выдает:

• Быстрое финансирование: В то время как закрытие ипотечного кредита может занять от 30 до 60 дней, обычно вы можете получить твердый денежный кредит в течение нескольких дней или недель.
• Краткосрочные кредиты: Кредиты на твердые деньги часто имеют короткие сроки погашения, которые варьируются от шести месяцев до нескольких лет. Для сравнения, ипотечные кредиты обычно имеют 15- или 30-летний срок погашения.
• Высокие процентные ставки: Процентные ставки по твердым кредитам могут варьироваться от 8% до 15%, что намного выше, чем то, что большинство людей платят по ипотеке.
• Выплаты только процентов: С кредитом твердые деньги, вы могли бы быть в состоянии первоначально сделать платежи только проценты или отсрочить платежи кредита твердые деньги. При ипотеке вы, как правило, сразу же начинаете выплачивать основную сумму и проценты.
• Меньше внимания кредиту: Кредиторы с твердыми деньгами могут проверить ваш кредит, запросить подтверждение дохода и спросить о вашем опыте инвестирования в недвижимость. Тем не менее, они, как правило, больше всего озабочены стоимостью собственности. Напротив, ваш кредитный рейтинг и отношение долга к доходу (DTI) могут быть основными факторами при получении ипотечного кредита.
• Требуется крупный первоначальный взнос: Возможно, вам придется внести первоначальный взнос в размере от 20% до 35% в зависимости от текущей стоимости недвижимости или ее стоимости после ремонта (ARV). Есть обычные ипотечные кредиты, которые не требуют первоначального взноса или требуют только 3,5% до 5% первоначального взноса.
• Расходы и сборы: Затраты на закрытие ипотечных и твердых кредитов составляют от 2% до 5%, хотя эти затраты могут покрывать различные виды расходов. Оба типа кредитов также могут иметь штрафы, если вы погасите их досрочно, но твердые кредиты могут иметь более низкие комиссии или более короткие штрафные периоды.

Каковы риски кредитов с твердыми деньгами?

Кредит на твердые деньги может показаться быстрым и простым способом начать инвестировать в недвижимость. Однако их высокие процентные ставки и короткие сроки погашения могут сделать их рискованными для заемщиков.

Например, вы можете сначала выплачивать только проценты, а затем по истечении 12-месячного срока вам придется погасить весь кредит. Но если вы покупаете дом для перепродажи, а во время ремонта возникают задержки или вы не можете найти покупателя, вы не сможете вовремя погасить кредит.

Некоторые кредиторы, предоставляющие твердые деньги, позволяют вам платить комиссию за продление срока погашения кредита, но комиссия и дополнительные проценты могут перевесить ваши доходы. И если вы не можете погасить кредит, кредитор может лишить права собственности на имущество.

Какие другие варианты?

Существуют и другие способы финансирования инвестиционной собственности, и некоторые из них могут предлагать более выгодные ставки и условия, чем кредиты твердыми деньгами. К ним относятся:

• Вторая ипотека: Если вы являетесь домовладельцем, вы можете получить кредитную линию под залог дома (HELOC) или кредит под залог дома. Процентная ставка может быть намного ниже, чем та, которую вы будете платить за кредит твердыми деньгами, но вы также будете использовать свой текущий дом в качестве залога.
• Одалживание у друзей или родственников: Вы можете получить средства от друзей, членов семьи или других лиц, которые заинтересованы в финансировании вашей сделки. Хотя они могут согласиться на выгодные условия, вы должны четко понимать связанные с этим риски и учитывать, как кредит может повлиять на ваши отношения.
• Программы кредитования, поддерживаемые государством: У Федерального жилищного управления США (FHA) и Департамента по делам ветеранов (VA) есть кредитные программы, на которые стоит обратить внимание, если вы планируете покупать и жить в многоквартирном доме. Администрация малого бизнеса (SBA) также предлагает кредитные программы для владельцев малого бизнеса, которые хотят приобрести коммерческую недвижимость.
• Финансирование продавца: В сценарии финансирования продавцом продавец выступает в качестве кредитора при покупке недвижимости. Такой вид финансирования встречается редко, но может быть вариантом для кого-то с менее чем звездной кредитной историей. Финансирование продавца также может быть рискованным подходом — потенциальные недостатки включают высокие авансовые платежи и меньшую защиту покупателя, чем традиционные кредиты.

В отличие от ссуды твердыми деньгами, ваши кредитные отчеты и оценки могут быть основными факторами для получения права на участие в этих программах финансирования. Если у вас плохая кредитная история, было бы разумно потратить время на улучшение вашей кредитной истории перед подачей заявления. А если вы не уверены, какой у вас балл, вы можете проверить свой кредитный отчет Experian и FICO ^® . Оценка ^☉ бесплатно. Experian также даст вам представление о том, какие факторы больше всего помогают или вредят вашей кредитоспособности.