Хотя в некоторых случаях ипотечные кредиты могут быть рефинансированы немедленно, обычно вам нужно подождать не менее шести месяцев, прежде чем искать возможность рефинансирования вашего дома наличными, а рефинансирование некоторых ипотечных кредитов требует ожидания до двух лет. Сроки зависят от характера вашей первоначальной ипотеки и типа рефинансирования, которое вы ищете.

Помимо этих временных ограничений, есть и другие практические вопросы, которые необходимо учитывать, прежде чем принимать решение о том, имеет ли для вас смысл рефинансирование — процесс получения нового ипотечного кредита взамен существующего.

Когда я могу рефинансировать свой дом?

Некоторые обычные ипотечные кредиты допускают немедленное рефинансирование, но есть особые случаи, которые предполагают отсрочку, прежде чем вы сможете начать процесс:

Рефинансирование с обналичкой

Допускается по крайней мере через шесть месяцев после закрытия первоначальной ипотеки. Рефинансирование наличными сочетает в себе новую ипотеку с кредитом наличными, обеспеченным вашим собственным капиталом, который можно использовать для проектов по благоустройству дома или для любых других целей по вашему выбору.

Измененный кредит

Допускается от 12 до 24 месяцев с момента закрытия. Если ваш кредитор согласился на изменение ипотечного кредита, которое уменьшило сумму ежемесячного платежа или продлило срок погашения, соглашение об изменении обычно требует от вас подождать от 12 до 24 месяцев с даты изменения, прежде чем пытаться рефинансировать. Вы можете запросить модификацию ипотеки в случае финансовых трудностей, и многие кредиторы предоставили их заемщикам, которые испытали сокращение доходов во время пандемии COVID-19.

Упрощенное рефинансирование FHA

Допускается не менее 210 дней после закрытия. Если у вас есть ипотечный кредит, обеспеченный Федеральной жилищной администрацией, обычно называемый кредитом FHA, со своевременными платежами на сумму не менее шести месяцев, вы можете подать заявку на упрощенное рефинансирование от кредитора, утвержденного FHA, на шести- месячная годовщина вашего первого платежа или семь месяцев (210 дней) после закрытия первоначального кредита. Упрощенные кредиты рефинансирования FHA облагаются сборами и затратами на закрытие, сравнимыми с теми, которые взимаются по кредитам FHA, но имеют менее строгие требования в отношении подтверждения дохода и другой финансовой документации.

Когда выгодно быстро рефинансировать?

Рефинансирование вскоре после получения первоначальной ипотеки может служить одной из нескольких целей:

• Чтобы снизить ежемесячные платежи: Новый кредит с более длительным сроком погашения может уменьшить сумму вашего ежемесячного платежа (тактика, которая обычно означает увеличение общей суммы, которую вы будете платить в течение срока действия кредита).
• Чтобы избавиться от ипотечного страхования: Обычные ипотечные кредиты обычно требуют частного ипотечного страхования (PMI), если вы вносите менее 20% от суммы кредита при закрытии, а для некоторых кредитов, поддерживаемых государством, требуется ежемесячная страховая премия по ипотеке (MIP), если вы не вносите первоначальный взнос не менее 10 %. Если рыночная стоимость вашего дома быстро выросла или вы получили средства, чтобы внести больше средств на новый ипотечный кредит, рефинансирование без бремени ипотечного страхования может сэкономить вам деньги.
• Чтобы изменить процентную ставку: Замена вашей текущей ипотеки на другую с более низкой процентной ставкой может уменьшить общую сумму, которую вы будете платить в течение срока действия кредита. Точно так же замена кредита с плавающей процентной ставкой с платежами, которые могут меняться ежегодно, на кредит с более предсказуемой фиксированной процентной ставкой может сэкономить вам деньги и упростить составление бюджета и другое финансовое планирование.
• Чтобы получить наличные: Ссуда ​​на обналичивание, которая сочетает в себе новую ипотеку с ссудой, обеспеченной вашим собственным капиталом, может быть использована для проектов по благоустройству дома или для любых других целей по вашему выбору. Обратите внимание, что ваш собственный капитал обычно должен превышать 20%, чтобы вы могли претендовать на рефинансирование наличными, поэтому, если вы не внесли значительный первоначальный взнос по первоначальной ипотеке или рыночная стоимость вашего дома резко (и быстро) увеличилась, вы можете не иметь достаточного капитала для получения кредита наличными всего через шесть месяцев.
• Чтобы добавить или удалить подписавшего: Если вы подали заявку на первоначальную ипотеку совместно с другим лицом (например, супругом) и хотите, чтобы другая сторона была исключена из ссуды (например, в случае развода), вы должны обратиться за рефинансированием на свое имя или подать заявление совместно с другим лицом. И наоборот, если вы получили ипотечный кредит на основе собственного кредита и дохода и хотите повторно подать заявку с совместным подписантом, рефинансирование позволит вам это сделать.

Стоит ли рефинансирование?

Рефинансирование ипотечного кредита при правильных обстоятельствах может сэкономить вам деньги, но для того, чтобы получить более выгодные условия кредита вскоре после получения первоначального ипотечного кредита, как правило, требуется сочетание нескольких факторов, которые сыграют в вашу пользу:

• Действующие процентные ставки снизились. Значительное падение рыночных ставок может означать, что новые кредиты будут значительно более доступными, чем те, которые вы предоставляете по текущему ипотечному кредиту. Это не так в текущих рыночных условиях, когда Федеральная резервная система повысила ставки по институциональным кредитам для борьбы с инфляцией, и в ближайшие месяцы ожидается дополнительное повышение.
• Ваш кредит значительно улучшился. Если крупная отрицательная запись, такая как банкротство или потеря права выкупа, «отпала» от ваших кредитных отчетов (что обычно происходит после семи лет) или если вы выплатили значительную сумму возобновляемого долга, что привело к значительному улучшению кредитного рейтинга, вы можете право на новый кредит с более низкой процентной ставкой.
• У вас есть созаемщик с хорошей кредитной историей. Если вы добавите еще одного заемщика (например, супруга) в свою новую заявку на ипотеку, добавление их дохода и кредита в заявку может дать вам право на более низкую процентную ставку, если у них хорошая кредитная история.
• Вы можете увеличить первоначальный взнос по новому кредиту. Если вы недавно продали актив, получили наследство или иным образом получили доступ к наличным деньгам, которые вы можете использовать, чтобы внести значительно больше, чем вы сделали по первоначальной ипотеке, вы можете получить новый кредит с более низкой процентной ставкой и закрытием. расходы.

Существуют также потенциальные недостатки рефинансирования ипотечного кредита, особенно если прошло мало времени с тех пор, как вы получили текущий ипотечный кредит. К ним относятся:

• Расходы на закрытие: Кредит на рефинансирование, как и любой другой ипотечный кредит, обычно включает затраты на закрытие в размере от 2% до 5% от суммы кредита. При ипотеке в размере 300 000 долларов это составляет от 6 000 до 15 000 долларов, которые вы должны либо заплатить авансом, либо финансировать в течение срока действия кредита — по той же процентной ставке, которая применяется к самому дому.
• Другие компромиссы в отношении затрат: Если вашей целью при рефинансировании ипотеки является снижение расходов, позаботьтесь о том, чтобы вы не просто обменивали один набор расходов на другой. Например, если вы рефинансируете ссуду, поддерживаемую государством, чтобы избежать страховой премии по ипотечному кредиту, позаботьтесь о том, чтобы для вашего нового кредита не требовалось ипотечное страхование.
• Штрафы за досрочное погашение: Некоторые ипотечные контракты требуют, чтобы вы произвели существенный единовременный платеж, если вы рефинансируете свой кредит или продаете свой дом в течение первых трех-пяти лет срока погашения. Если они относятся к вашей текущей ипотеке, обязательно учитывайте их.

Как рефинансирование влияет на ваш кредитный рейтинг

Рефинансирование ипотечного кредита влияет на вашу кредитную историю, и если вы сделаете это вскоре после получения первого ипотечного кредита, это может усилить его влияние:

• Подача заявки на рефинансирование ипотечного кредита вызывает проверку кредитоспособности, известную как жесткий запрос, что может привести к небольшому падению ваших оценок. Вы можете увидеть еще одно небольшое снижение баллов после того, как примете кредит.
• Рефинансирование вскоре после получения ипотечного кредита может привести к комплексному снижению кредитного рейтинга. Ваши кредитные баллы обычно восстанавливаются после падения, вызванного вашей первоначальной заявкой на ипотеку, в течение нескольких месяцев, но если вы ищете другую ипотеку в течение этого периода времени, ваши баллы могут не успеть полностью восстановиться, и новый процесс подачи заявки, вероятно, еще больше ухудшит их. .

Снижение кредитного рейтинга, связанное с новым кредитом, обычно составляет всего несколько баллов, но, в зависимости от вашего начального балла, они могут привести к тому, что кредиторы рассмотрят ваше второе заявление менее благоприятно, чем ваше первое, и в результате предложат менее выгодные условия кредита.

Итог

Рефинансирование вскоре после получения ипотечного кредита может сэкономить вам деньги, но важно учитывать расходы, связанные с новым кредитом, а также его потенциальную экономию, прежде чем двигаться дальше.

Влияние вашего кредитного рейтинга на рефинансирование означает, что вы должны подходить к процессу так же, как и при подаче заявки на первоначальную ипотеку. Проверяйте свой кредитный рейтинг до и во время процесса, чтобы знать, где вы находитесь, и, если это уместно, подумайте о том, чтобы потратить несколько месяцев на формирование своего кредитного профиля, прежде чем начать процесс рефинансирования.