Кредиты под залог жилья, кредитные линии под залог жилья (HELOC) и рефинансирование с выплатой наличных — это три способа получить доступ к капиталу в вашем доме, не выставляя его на продажу. Собственный капитал — это разница между остатком задолженности по ипотеке и текущей оценочной стоимостью вашего дома, и это ценный актив, который нужно иметь в своем распоряжении, когда вы совершаете финансовые шаги.
Давайте рассмотрим, чем отличаются эти методы заимствования и как решить, какой из них лучше для вас.
Ссуды под залог собственного дома — это тип второй ипотеки, при которой в качестве залога используется капитал в вашем доме. Кредиторы выдают кредит единовременно с фиксированной процентной ставкой и обычно требуют, чтобы вы погашали его ежемесячными платежами. Большинство кредиторов позволяют вам занимать до 75% до 85% капитала вашего дома.
Если вам нужны наличные деньги и у вас достаточно капитала, построенного в вашем доме, кредит под залог дома может быть хорошим вариантом. Тем не менее, есть недостатки, которые следует учитывать.
Есть очень мало ограничений на то, как вы можете использовать свой кредит собственного капитала. В зависимости от вашего бюджета вы можете выбрать более короткий срок с более высокими ежемесячными платежами или более длительный срок с более низкими платежами. В любом случае, у вас есть доступ к вашим деньгам прямо сейчас, чтобы использовать их для улучшения дома, экстренных расходов, расходов на колледж или свадьбу, чтобы назвать несколько распространенных видов использования.
И, поскольку процентная ставка может быть меньше, чем по личному кредиту, может иметь смысл консолидация долга по кредитной карте с высокой процентной ставкой с кредитом под залог дома.
HEOC позволяют вам получить доступ к капиталу в вашем доме и использовать наличные деньги по мере необходимости, как кредитную карту. HELOC является гибким и позволяет вам брать взаймы по мере необходимости до заранее определенного лимита и погашать долг с течением времени.
Кредиторы основывают ваш кредитный лимит на вашем кредитном рейтинге и кредитной истории, а также на оценочной стоимости вашего дома (за вычетом остатка, который вы должны по существующей ипотеке). HEOC обычно имеют фиксированный срок и регулируемые ставки. Поскольку вы не берете единовременную сумму в кредит с HELOC, вы платите проценты только от суммы, которую вы фактически занимаете, а не от общей суммы вашей кредитной линии.
HELOs предлагают некоторые преимущества, а также несколько недостатков.
HELO может иметь смысл, если вы хотите взять кредит под залог собственного дома, чтобы сделать ремонт или улучшения, которые увеличат стоимость вашего дома. Также можно использовать HELOC для консолидации долга по кредитной карте с высокими процентами, но это может быть рискованным шагом, поскольку HELOC использует ваш дом в качестве залога.
HELOC предлагает возможность заимствовать (и использовать) только то, что вам нужно, производить выплаты и повторять. Некоторые кредиторы также могут позволить вам конвертировать часть вашего баланса в фиксированную ставку, предлагая возможность последовательных ежемесячных платежей. Кроме того, вы можете использовать средства практически на что угодно.
Подобно кредиту под залог собственного дома и HELOC, рефинансирование с выплатой наличных позволяет вам конвертировать собственный капитал в наличные деньги. Он работает путем замены существующей ипотеки на новую, более крупную ссуду и выдачи вам разницы наличными. Новый кредит может предложить лучшие условия, более низкую процентную ставку и более низкие ежемесячные платежи. Однако, если вы выберете более длительный срок, со временем вы будете платить больше процентов.
Ваш кредитный рейтинг и соотношение кредита к стоимости (LTV), вероятно, будут определять, сколько денег вы можете получить с помощью рефинансирования наличными. Многие кредиторы также взимают плату за закрытие в диапазоне от 2% до 6%. С другой стороны, вы обычно можете использовать средства практически для чего угодно, например, для консолидации или погашения долга или финансирования ремонта дома.
Обналичивание рефинансирования может дать вам инъекцию наличных денег, когда вам это нужно, но есть и подводные камни.
Если процентная ставка по вашему рефинансированию наличными ниже, чем по вашей существующей ипотеке, и вам нужно немного дополнительных денег, рефинансирование наличными может иметь смысл. Использование капитала в вашем доме и его использование для ремонта, повышающего ценность вашей собственности, также практично. Вы даже можете получить налоговые льготы, если вы соответствуете стандартам «существенного улучшения» вашего дома.
Рефинансирование наличными может позволить вам пополнить резервный фонд на будущие расходы, оплатить расходы на образование или консолидировать долг под высокие проценты.
Если у вас есть дом, но вы чувствуете некоторую нехватку денег, у вас может возникнуть соблазн воспользоваться собственным капиталом в вашем доме. В конце концов, средний домовладелец в США имеет собственный капитал в размере 207 000 долларов, согласно отчету обозревателя ипотечной индустрии Black Knight за 2022 год.
Но прежде чем воспользоваться собственным капиталом в своем доме, вам нужно сделать шаг назад и рассмотреть подводные камни кредита под залог дома, HELOC или финансирования наличными. По сути, вы увеличиваете свой долг, одновременно уменьшая доступный капитал вашего дома. Например, если вы хотите продать свой дом в ближайшем будущем, подумайте, как использование капитала вашего дома повлияет на выручку от продажи.
Использование собственного капитала для повышения стоимости вашего дома может быть инвестицией, которая окупится. С другой стороны, если стоимость дома упадет, вы можете оказаться «под водой» и должны по кредиту больше, чем стоит ваш дом. Невыплата кредита или кредитной линии может привести к потере дома. Вот почему важно провести расчеты и рассчитать капитал вашего дома, прежде чем рассматривать кредит под залог дома, HELOC или рефинансирование наличными.