Если вы когда-нибудь задавались вопросом, какая часть вашего ежемесячного платежа по ипотеке идет на проценты, а какая идет на погашение основной суммы кредита, график погашения кредита объясняет это простыми словами.
Амортизация — это процесс, который определяет основную сумму и проценты по каждому ипотечному платежу, который вы делаете в течение срока действия кредита. Как правило, проценты по ипотечным кредитам очень высоки, а это означает, что большая часть каждого платежа в течение первых нескольких лет идет на выплату процентов, а не на основной остаток по кредиту.
Давайте рассмотрим, как работает амортизация, как использовать калькулятор амортизации и как амортизация влияет на такие решения, как подача заявки на ипотеку, рефинансирование или переоформление ипотеки.
Амортизация описывает процесс погашения кредита, в частности, как и когда вы платите основную сумму и проценты в течение срока кредита. Ваш ежемесячный платеж остается фиксированным, но распределение вашего платежа корректируется по мере того, как вы ежемесячно выплачиваете ипотечный кредит.
Вы всегда будете платить больше процентов в начале срока кредита, когда ваш баланс самый высокий. Со временем все больше вашего платежа идет на основную сумму, а на проценты уходит все меньше и меньше.
Чтобы увидеть, как амортизация работает на практике, давайте в качестве примера рассмотрим ипотечный кредит в размере 250 000 долларов США со сроком погашения 30 лет и процентной ставкой 4%. В этом случае ваш ежемесячный платеж в счет основного долга и процентов составит 1193,54 доллара США. Вы можете оценить, какая часть вашего платежа пойдет на проценты, разделив 4% на 12 и умножив это число на остаток.
В этом примере 833,33 доллара вашего первого платежа по ипотеке пойдут на проценты, а 360,20 доллара (4% ÷ 12 x 250 000 долларов =360,20 доллара) пойдут на погашение основного долга. Тогда с каждым платежом ваша процентная часть будет уменьшаться, а основная часть увеличиваться. К тому времени, когда вы сделаете свой последний платеж, только 3,97 доллара США пойдут на проценты, а оставшиеся 1189,57 долларов США платежа по кредиту пойдут на погашение основной суммы долга.
Визуально сумма, которую вы будете платить в виде процентов и основного долга каждый год по 30-летнему кредиту, указанному выше, выглядит следующим образом:
Если вы не хотите заниматься математикой самостоятельно, вы можете воспользоваться калькулятором амортизации. Начните с ввода суммы ипотечного кредита, процентной ставки и срока в калькулятор амортизации. Затем вы сможете увидеть таблицу амортизации с некоторой важной информацией, которую вы можете использовать для определения:
Experian Mortgage Calculator может создать график платежей по кредиту с разбивкой по процентам и основной сумме для каждого ежемесячного платежа по ипотечному кредиту. Заполните форму необходимой информацией, такой как цена дома, первоначальный взнос, срок и процентная ставка, и нажмите «Рассчитать».
† Предоставленная информация предназначена только для образовательных целей и не должна рассматриваться как финансовый совет. Компания Experian не может гарантировать точность предоставленных результатов. Ваш кредитор может взимать другие сборы, которые не были учтены в этом расчете. Эти результаты, основанные на предоставленной вами информации, представляют собой оценку, и вам следует проконсультироваться со своим финансовым консультантом относительно ваших конкретных потребностей.
Попробуйте полную версию Ипотечного калькулятора. Откроется новое окно с дополнительными функциями.
Затем вы увидите сводную информацию по кредиту, включая общую стоимость кредита, основную сумму и проценты, а также общую сумму платежа. Нажав на вкладку «График платежей», вы получите график платежей, отражающий амортизацию кредита — основную сумму и проценты по каждому платежу за срок кредита.
Понимание амортизации ипотечного кредита может помочь вам определить общие и ежемесячные расходы по ипотечному кредиту. Наличие таких знаний может помочь вам принимать обоснованные решения в отношении ипотеки, например:
Если вы платите за ипотечное страхование, вы можете удалить его, как только у вас будет 20% акций в вашем доме. График амортизации может помочь вам определить, когда вы сможете удалить ипотечное страхование из своего кредита. С помощью калькулятора ипотечного кредита Experian просмотрите столбец «Общая сумма основного долга» за первый месяц, когда сумма основного долга превышает 20% от общей стоимости дома.
Чтобы увидеть, как может выглядеть ваш платеж без стоимости ипотечного страхования, оставьте поле «Ипотечное страхование» пустым при расчете графика платежей.
Амортизация может повлиять на ваше решение о рефинансировании ипотеки. Когда вы рефинансируете, ваша текущая ипотека заменяется новой ссудой, сбрасывая часы выплаты по ипотеке. Это означает, что большая часть вашего платежа по ипотеке снова будет идти на проценты, даже если ваш новый кредит будет иметь более низкую процентную ставку.
Если вы не можете смириться с мыслью о ежемесячной выплате всех этих процентов, рассмотрите возможность рефинансирования в более краткосрочный кредит, такой как 10-, 15- или 20-летняя фиксированная ипотека. Это может ускорить амортизацию и заставить вас погасить кредит раньше.
Краткосрочная ипотека имеет более агрессивный график погашения с более низкими процентными ставками и более высокими ежемесячными платежами, чем 30-летняя ипотека. Но, если вы можете колебаться в ежемесячных платежах по кредиту, вы сэкономите больше на общих процентах в течение срока действия кредита.
И в зависимости от процентных ставок, это может быть более доступным, чем вы думаете. Стоит использовать калькулятор амортизации, чтобы рассчитать цифры с сегодняшними процентными ставками, чтобы увидеть, имеет ли смысл более короткий срок погашения.
Амортизация также может сыграть роль в процессе принятия решений, если вы являетесь потенциальным покупателем жилья и планируете продать свою недвижимость в течение нескольких лет. Амортизация распределяет большую часть каждого ежемесячного платежа на проценты, причитающиеся в течение первых нескольких лет, что значительно снижает сумму собственного капитала, которую вы сможете построить за это время. Если стоимость дома не вырастет — что трудно предсказать — вы можете в конечном итоге заплатить кредитору больше, чем вы заработаете от выручки от продажи.
Независимо от того, рефинансируете ли вы или покупаете новый дом, основным недостатком амортизации является то, что проходит несколько лет, прежде чем большая часть вашего ежемесячного платежа пойдет на погашение основной суммы кредита. К счастью, существуют эффективные способы минимизировать негативные последствия амортизации, в том числе:
Прежде чем рефинансировать свою ипотеку, вы можете получить бесплатный кредитный отчет Experian и бесплатный кредитный рейтинг на основе данных Experian, чтобы получить более четкое представление о своем финансовом состоянии. Это поможет вам решить, готовы ли вы заняться рефинансированием или лучше принять меры для улучшения своей кредитной истории.