По ипотеке с выплатой только процентов вы берете взаймы сумму, необходимую для финансирования дома, но затем делаете платежи, которые идут только на проценты в течение определенного количества лет. По истечении периода выплаты только процентов вы должны будете произвести более высокие платежи, состоящие как из процентов, так и из основной суммы.
Процентная ипотека может означать более низкие первоначальные ежемесячные платежи, чем при обычной ипотеке, но в целом более высокие процентные ставки. Другим недостатком является то, что вы не будете накапливать капитал в собственности, когда будете платить только проценты.
Процентная ипотека состоит из двух этапов:
На этапе амортизации платежи структурированы так же, как и в случае с традиционной ипотекой:высокий процент досрочных платежей идет на начисление процентов, а относительно небольшая часть покрывает основную сумму (и накапливает собственный капитал). Баланс постепенно меняется со временем, так что к концу срока платежа платежи почти полностью состоят из основных платежей, и лишь небольшая часть идет на проценты.
Обратите внимание, что фаза амортизации кредита только под проценты обычно распределяет основные платежи в течение значительно более короткого периода времени, чем сопоставимые обычные ипотечные кредиты:например, по 30-летней ипотеке с выплатой только процентов в размере 300 000 долларов США с 10-летней фазой только процентов, например, Основные платежи распределяются на 20-летний период, что означает, что они, как правило, намного выше, чем по сопоставимому обычному кредиту, при этом основные платежи распределяются на все 30 лет срока кредита.
Вот пример:
Предположим, вы покупаете дом за 400 000 долларов с первоначальным взносом 20% в размере 80 000 долларов. Это означает, что вы занимаете 320 000 долларов. Если вы получаете 30-летнюю ипотеку с выплатой только процентов с 10-летним первоначальным сроком и годовой процентной ставкой (годовых) 6,8%:
Ваш первоначальный ежемесячный платеж (без учета налогов на имущество, страховки и других сборов) составит:
(6,8% x 320 000 долларов США) =1 813 долларов США.
Предполагая, что вы не делаете дополнительных платежей на этапе выплаты процентов по кредиту, ваши платежи после достижения этапа амортизации будут по существу такими же, как если бы вы взяли обычную ипотеку в размере 320 000 долларов США с 20-летним сроком на 6,8% апр. Исключая налоги на имущество, страховку и другие возможные сборы, ипотечный калькулятор Experian показывает, что ваш ежемесячный платеж вырастет примерно до 2443 долларов США, что почти на 35 % больше, чем платежи, которые вы совершали в период выплаты только процентов.
В этом примере предполагается, что ссуда имеет фиксированную процентную ставку, но большинство жилищных ссуд с процентной ставкой представляют собой ипотечные кредиты с регулируемой ставкой (ARM), ставки которых могут меняться ежегодно в зависимости от колебаний конкретной базовой индексной ставки, которая может варьироваться в зависимости от ссуды и кредитора. В условиях роста процентных ставок (как мы наблюдаем в начале 2022 г.) ежемесячные платежи могут существенно увеличиваться в зависимости от каждой ежегодной корректировки годовой процентной ставки ARM.
Меньшие первоначальные платежи: На этапе выплаты только процентов по ипотеке с выплатой только процентов ежемесячные платежи обычно ниже, чем по сопоставимой обычной ипотеке, которая включает как проценты, так и основную сумму.
Дополнительные платежи могут уменьшить сумму платежа: Если вы можете позволить себе вносить дополнительные платежи по ипотечному кредиту только под проценты, применение этих платежей к основной сумме кредита может снизить сумму ваших ежемесячных платежей. На начальном этапе кредита только для процентов проценты рассчитываются на непогашенную основную сумму кредита, поэтому применение дополнительных платежей к основной сумме снизит процентные начисления и сократит ежемесячные платежи. Сокращение непогашенной основной суммы долга на этапе выплаты только процентов по кредиту также может снизить размер платежей, которые будут взиматься с вас после перехода кредита на этап погашения.
Использование основной суммы для других инвестиций: Основная привлекательность ипотечных кредитов только для процентов для покупателей со значительным состоянием заключается в возможности инвестировать средства, которые в противном случае пошли бы на выплату основной суммы по ипотечному кредиту:средства некоторых покупателей могут быть привязаны к фондам 401 (k) или индивидуальным пенсионным счетам. (IRA), к которым они не могут получить доступ без штрафных санкций во время покупки дома, но которые они смогут использовать к концу срока ипотеки. Другие покупатели предпочтут вложить средства в инвестиции, которые, по их мнению, принесут большую прибыль, чем проценты по ипотечному кредиту.
Возможность купить больше дома: Первоначальные низкие платежи по кредиту только под проценты могут позволить вам профинансировать больше дома, чем вы могли бы себе позволить, если бы вам пришлось вносить полные платежи по основной сумме плюс проценты, требуемые при обычной ипотеке на ту же недвижимость. Однако со временем платежи по ипотечным кредитам с выплатой только процентов будут выше, поэтому важно их планировать.
Потенциальные налоговые преимущества: Проценты по ипотеке в размере до 1 миллиона долларов в год вычитаются из федерального подоходного налога. В зависимости от вашей налоговой категории, экономия на налогах на начальном этапе срока погашения может значительно компенсировать сумму ваших процентных платежей по ипотеке.
Более высокие общие процентные расходы: На начальном этапе процентной ипотеки платежи только по процентам основаны на полной сумме кредита. Это контрастирует с обычной ипотечной амортизацией, которая постепенно снижает процентные платежи и увеличивает основные платежи в течение срока действия кредита. Это означает, что в конечном итоге вы будете платить больше процентов, чем по обычной ипотеке с той же годовой процентной ставкой.
Отсроченный собственный капитал: Если вы не вносите дополнительные платежи, относящиеся к основной сумме кредита, вы не накапливаете собственный капитал в течение только процентной части срока кредита, поэтому невозможно получить кредит на домашний капитал или кредитную линию на имущество в течение этого времени.
Значительное увеличение выплат: Когда процентная ипотека преобразуется в структуру амортизированных платежей, размер ежемесячного платежа значительно увеличивается. Точную сумму этого увеличения может быть трудно предсказать, если у вас нет кредита с фиксированной процентной ставкой, а резкое увеличение суммы платежа может создать серьезную проблему для бюджета.
Отсутствие предсказуемости: Большинство процентных ипотечных кредитов представляют собой ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM), при этом ставки обычно меняются ежегодно в зависимости от изменений опубликованных рыночных индексов или преобладающих процентных ставок. Это может повлиять на сумму ваших ежемесячных платежей в течение всего срока кредита.
Строгие требования к кредитованию: Кредиторы обязаны по закону гарантировать, что вы можете погасить полную сумму кредита в конце срока ипотечного кредита только на проценты, поэтому они внимательно изучат ваши финансы и захотят увидеть активы, инвестиции или пенсионные сбережения, которые можно конвертировать в достаточно денежных средств для покрытия суммы кредита. Это затрудняет получение ипотечного кредита с выплатой только процентов.
Более высокие авансовые платежи и процентные ставки: Кредиторы считают ипотечные кредиты только под проценты более рискованными, чем обычные кредиты, и поэтому могут настаивать на более высоких первоначальных взносах и более высоких процентных ставках, чтобы компенсировать дополнительный риск их выдачи. Ипотечные кредиты с выплатой процентов не считаются квалифицированными ипотечными кредитами, а это означает, что они не подходят для ипотечных программ с государственной поддержкой, таких как кредиты FHA, кредиты VA и кредиты USDA, и их можно получить у меньшего числа кредиторов, чем обычные ипотечные кредиты.
Пару десятилетий назад кредитор мог выдать ссуду только под проценты, предполагая, что вы можете покрыть часть или всю сумму ссуды, продав дом, но финансовый кризис 2008 года привел к резкому падению стоимости жилья и стагнации продаж домов, что привело к падению стоимости жилья. многие заемщики, получающие только проценты, не могут погасить свои кредиты, и правила ужесточены, чтобы предотвратить это в будущем.
В годы после кризиса 2008 года ипотечных кредитов с выплатой процентов стало крайне мало, и они по-прежнему далеки от обычного. Свяжитесь с кредиторами в вашем районе, чтобы узнать о кредитах только под проценты, или обратитесь к агенту по недвижимости, который может связать вас с кредитором, который их предоставляет.
Правила, введенные после кризиса, требуют, чтобы кредиторы проверяли способность заемщиков погасить все кредиты, поэтому вы должны ожидать, что любой кредитор внимательно изучит ваши финансы и потребует объяснений того, как вы планируете погасить кредит, в том числе как вы Управим переходом от фазы срока кредита, приносящей только проценты, к более дорогостоящему периоду амортизации. Это может включать предоставление доказательств того, что ваш доход, как ожидается, увеличится по сравнению с начальным этапом кредита, или доказательство того, что у вас будет доступ к сбережениям или инвестициям, когда условия кредита изменятся.
Другие требования зависят от кредитора, но они также могут требовать:
Обычная ипотека: Квалификация для получения кредита только под проценты сложна по дизайну, поэтому, если вы обнаружите, что не можете выполнить строгие требования к кредитованию, рассмотрите возможность поиска обычного ипотечного кредита. Относительно более высокие ежемесячные платежи могут означать, что вам придется рассмотреть менее дорогой дом, чем тот, который вы бы предпочли, но общая стоимость обычного кредита значительно ниже, чем у ипотечного кредита, и через несколько лет возможно, вы сможете обменять дом на более дорогой.
Огромный заем: Если вы заинтересованы в финансировании дома, который значительно дороже, чем в среднем дома в вашем округе, большой кредит может быть вашим единственным вариантом. Доступные как ссуды только под проценты, так и, чаще, как обычные ипотечные кредиты на погашение, эти неквалифицированные ипотечные кредиты подчиняются многим из тех же строгих требований к кредитованию, что и другие ссуды только под проценты, поэтому неразумно искать один, если у вас нет очень хорошего кредита, сильный денежный поток и доступ к достаточным средствам для покрытия такого крупного кредита.
Относительная редкость процентных ипотечных кредитов, их относительно высокая стоимость и жесткие требования, предъявляемые большинством кредиторов к кандидатам на их получение, делают их далеко не идеальными для большинства заемщиков. Они лучше всего подходят для довольно узкой группы заемщиков, включая:
Если вы попадаете в одну или несколько из этих групп и вам подходит ипотечный кредит только под проценты, убедитесь, что ваш кредит в хорошей форме для ипотечного кредитования, и делайте покупки осторожно, получая котировки ставок от нескольких кредиторов, чтобы получить лучшие условия кредита, доступные для вы.