Домовладение может быть дорогим, но создание собственного капитала также открывает новые возможности. Если вам нужно занять деньги в будущем, или вы хотите изменить свои первоначальные условия ипотеки, у вас есть варианты. Но следует ли вам рефинансировать или получить вторую ипотеку, зависит от ваших финансовых целей, бюджета и того, как долго вы будете жить в доме, среди других факторов. Вот как определить лучший выбор для вас.

Что такое рефинансирование ипотеки?

Когда вы рефинансируете ипотечный кредит, вы берете новый кредит и используете его для погашения и замены предыдущего. Новая ипотека обычно имеет другую основную сумму и процентную ставку.

Вы можете рефинансировать свой кредит, чтобы получить более низкую процентную ставку, изменить условия ипотеки или получить доступ к капиталу, который вы создали в доме.

Процесс рефинансирования аналогичен получению вашей первой ипотеки:вы подаете заявку на получение кредита, кредиторы проверяют ваш кредит и финансы, дом будет оценен, и вы должны будете оплатить расходы на закрытие. (Некоторые кредиторы предлагают кредиты без затрат на закрытие, хотя компромиссом может быть более высокая процентная ставка.)

Существует несколько вариантов рефинансирования. Два наиболее распространенных:

• Рефинансирование со ставкой и сроком: Это заменяет вашу предыдущую ипотеку на новую, чтобы обеспечить более низкую процентную ставку или более длительный или более короткий срок. Более низкая процентная ставка или более длительный срок кредита обычно означают более низкие ежемесячные платежи. Если вы уменьшите срок ипотечного кредита, ваши ежемесячные платежи будут выше, но общая сумма процентов будет меньше.
• Рефинансирование наличными: Это влечет за собой получение нового ипотечного кредита на сумму, превышающую то, что вы должны за свой дом, и сохранение разницы. Это позволяет вам использовать капитал вашего дома для таких расходов, как ремонт дома, консолидация долгов или медицинские счета. Сумма, которая превышает то, что вы должны по первоначальной ипотеке, добавляется к вашей новой основной суммы ипотеки. Условия нового кредита могут отличаться, поэтому ваш ежемесячный платеж может измениться.

Плюсы и минусы рефинансирования ипотеки

Плюсы

• Если рыночные условия изменились с тех пор, как вы купили дом, или ваша кредитная история значительно улучшилась, вы можете рефинансировать кредит по более низкой процентной ставке и ежемесячному платежу.
• Если вы можете выдержать более крупный ежемесячный платеж, вы можете рефинансировать свой ипотечный кредит на более короткий срок. Это позволит вам быстрее погасить кредит и сократить проценты, которые вы будете платить в течение срока действия кредита.
• Вы можете перейти с ипотеки с регулируемой ставкой (ARM) на ипотеку с фиксированной ставкой, чтобы ваша ставка и платеж оставались неизменными на протяжении всего срока действия кредита. Хотя поначалу ежемесячный платеж может быть выше, это обеспечивает большую уверенность.
• Рефинансирование с выплатой наличных позволяет вам использовать собственный капитал вашего дома для покрытия основных расходов, таких как ремонт или реконструкция дома. Он может обеспечить более низкую процентную ставку, чем многие другие варианты займа.
• Поскольку ваша старая ипотека превращается в новую, у вас по-прежнему будет только один ежемесячный платеж.

Минусы

• Как и в случае с первой ипотекой, вы, скорее всего, оплатите расходы на закрытие рефинансируемой ипотеки. Они могут варьироваться от 2% до 6% от суммы нового кредита и могут перевешивать экономию от более низкой процентной ставки.
• Рефинансирование – это погашение первого кредита, но для некоторых ипотечных кредитов предусмотрены штрафы за досрочное погашение. Эта комиссия может свести на нет финансовые преимущества рефинансирования.
• Если вы планируете переехать в ближайшие несколько лет, у вас может не хватить времени, чтобы окупить затраты на рефинансирование.
• Возможно, вы не имеете права на рефинансирование или не можете найти более выгодный кредит, чем текущий, если ваш кредитный рейтинг упал или рыночная стоимость вашего дома снизилась.
• Если вы выберете кредит на более длительный срок, вы, скорее всего, будете платить больше процентов в долгосрочной перспективе.

Что такое вторая ипотека?

Еще один способ использовать капитал в вашем доме, чтобы взять второй ипотечный кредит. Это сохраняет ваш первоначальный кредит на месте и добавляет новый, который также использует ваш дом в качестве залога. Вторая ипотека не меняет вашу первоначальную ипотеку; это добавляет дополнительный долг, который вы можете использовать, чтобы занять деньги (хотя кредиторы ограничивают количество капитала, которое вы можете взять).

Два наиболее распространенных типа вторых ипотечных кредитов:

• Кредит под залог недвижимости: Как и другие кредиты, они дают вам авансовую единовременную сумму наличными, которую вы выплачиваете в течение установленного срока. Процентные ставки, как правило, фиксированы, поэтому ежемесячные платежи остаются неизменными. Это обеспечивает предсказуемость, хотя лучше всего подходит для тех, кто точно знает, сколько им нужно занять.
• Кредитная линия под залог дома (HELOC): HEOC — это форма возобновляемого кредита. Вместо того, чтобы получать единовременную сумму, вы получаете доступ к кредитной линии, которую вы можете использовать и повторно занимать по мере погашения. Ставки HELO обычно варьируются и имеют период розыгрыша. , часто на 10 лет, в течение которых вы можете занимать деньги, по которым будете выплачивать только проценты. Когда период розыгрыша заканчивается, вы погашаете остаток в рассрочку. HELOCS предлагает гибкость, хотя платежи колеблются, и их может быть сложнее планировать в бюджете.

Плюсы и минусы второй ипотеки

Плюсы

• Ипотечные кредиты и HELOC позволяют вам получить доступ к капиталу в вашем доме, избавляя вас от необходимости прибегать к более дорогостоящим формам необеспеченного долга, таким как кредитные карты.
• Кредиторы часто покрывают часть или все расходы по закрытию второго ипотечного кредита, что может сэкономить вам тысячи долларов по сравнению с рефинансированием.
• Оформление второго ипотечного кредита часто проще и занимает меньше времени, чем рефинансирование наличными, что делает его более полезным, если вам срочно нужны наличные.

Минусы

• Второй ипотечный кредит означает еще один ежемесячный платеж по долгу сверх вашего первого ипотечного кредита, что является натяжкой для некоторых бюджетов.
• Вторая ипотека использует ваш дом в качестве залога, поэтому вы можете потерять свой дом, если не сможете его погасить. Из-за этих высоких ставок вы должны быть абсолютно уверены, что можете позволить себе платежи.
• Поскольку вторая ипотека отделена от первой, у вас нет возможности изменить первоначальные условия ипотеки, например снизить процентную ставку.

Должны ли вы получить вторую ипотеку или рефинансирование?

Следует ли вам рефинансировать или взять вторую ипотеку, зависит от вашей ситуации и ваших целей. Вот два сценария:

• Вам нужны деньги на крупные расходы. Если ваша цель состоит в том, чтобы получить доступ к средствам для покрытия крупных расходов, вы можете выбрать либо рефинансирование наличными, либо вторую ипотеку. Если вас беспокоит гибкость, например капитальный ремонт дома, стоимость которого может быть непредсказуемой, вторая ипотека, особенно HELOC, может подойти лучше, чем ипотека с выплатой наличных.
• Вам нужна более высокая процентная ставка по ипотеке. Если ваша цель состоит в том, чтобы уменьшить платеж по ипотеке, лучше всего сделать рефинансирование по ставке и сроку. Возможно, рыночные условия привели к значительному снижению процентных ставок, или ваш кредит значительно улучшился, и теперь вы можете претендовать на более выгодную ставку. В отличие от рефинансирования с выплатой наличных или второй ипотеки, вы не получаете деньги на расходы, а получаете новую ипотеку с более выгодными условиями.

Подготовьте кредит

Независимо от того, решите ли вы рефинансировать или взять второй ипотечный кредит, ваш кредит будет тщательно рассмотрен кредиторами. Те, у кого более высокий кредитный рейтинг, с большей вероятностью будут одобрены, и они часто получают более выгодные условия.

Прежде чем подать заявку на рефинансирование или вторую ипотеку, вы можете поддержать свой кредит, снизив текущий остаток долга и продолжая своевременно оплачивать каждый счет. Чтобы отслеживать свой прогресс, используйте бесплатный кредитный мониторинг от Experian, который предупреждает вас об изменениях в вашем кредите по мере их возникновения.