Стремясь расширить возможности домовладельцев в США, Fannie Mae, спонсируемая государством корпорация, которая владеет и обслуживает огромное количество ипотечных кредитов в стране, недавно расширила свои правила кредитования. Fannie Mae теперь разрешает некоторые кредиты с соотношением кредита к стоимости (LTV) до 97%, другими словами, кредиты с минимальным первоначальным взносом всего 3%.

Что такое Fannie Mae?

Fannie Mae — это корпорация, спонсируемая государством, которая помогает банкам, кредитным союзам и другим эмитентам ипотечных кредитов иметь средства для кредитования потенциальных домовладельцев. Вместе со своей родственной корпорацией Freddie Mac (Федеральная корпорация по ипотечному кредитованию) Fannie Mae покупает ипотечные кредиты у финансовых учреждений, которые используют полученные наличные деньги для выдачи новых кредитов. Fannie и Freddie могут хранить кредиты, которые они покупают, в своих портфелях или объединять их в ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBS), которые являются финансовыми инструментами, которыми инвесторы торгуют на публичных биржах, как акции.

Чтобы установить стандарты качества для предложений MBS и свести к минимуму вероятность покупки ипотечных кредитов, которые заемщики не могут погасить, Fannie Mae и Федеральное агентство жилищного финансирования (агентство, которое его регулирует) ввели строгие требования к кредитам, которые Fannie Mae будет покупать.

Кредиторам нравится знать, что они могут продавать кредиты Fannie Mae, поэтому большинство ипотечных кредитов, которые они выдают, соответствуют (или превышают) минимальным требованиям Fannie по кредитам.

Кандидаты на так называемые соответствующие кредиты должны соответствовать следующим требованиям:

• А ФИКО ^® Оценка ^☉ 620 или выше.
• Отношение долга к доходу (DTI) на уровне 45 % или ниже или 50 % для кандидатов с большими денежными резервами. DTI – это процент ежемесячного дохода заявителя до уплаты налогов, который используется для выплаты долга, включая ожидаемые платежи по предполагаемой ипотеке.
• Сумма кредита, не превышающая годовой кредитный лимит Fannie Mae и Freddie Mac, установленный для округа, в котором расположен дом. Федеральное агентство жилищного финансирования ежегодно переустанавливает эти лимиты:для большей части страны в 2021 году максимальная соответствующая сумма кредита составляет 548 250 долларов США; в округах, где жилье самое дорогое, ограничение составляет 822 375 долларов США.
• Исторически Fannie Mae также требовала минимального первоначального взноса в размере не менее 5 % от рыночной стоимости дома. Иными словами:по соответствующей ипотеке LTV — процент от стоимости дома, представленный суммой кредита, — не может превышать 95%. Кредиты Fannie Mae LTV 97 увеличивают максимально допустимую LTV до 97 %, позволяя первоначальный взнос составлять всего 3 %.

Продление существующих кредитных продуктов

Ссуды Fannie Mae 97 LTV доступны в двух формах, обе как расширения существующих программ ссуд Fannie Mae:

Кредит Fannie Mae HomeReady на 97 LTV

• Предназначен для помощи заемщикам с низким доходом в покупке жилья.
• Квалифицированные кандидаты должны иметь доход ниже 80 % от среднего дохода по месту жительства.
• В отличие от кредитов HomeReady с LTV 95 % или ниже, ипотечные кредиты HomeReady 97 LTV требуют, чтобы все кандидаты имели кредитный рейтинг.
• Получатели 97 кредитов LTV должны приобрести частную ипотечную страховку (PMI), чтобы защитить кредитора (а также Fannie Mae и ее инвесторов) от финансовых потерь в случае, если они не смогут погасить кредит. Однако Fannie Mae позволяет заемщикам HomeReady покупать PMI со скидкой. Комиссия PMI может быть удалена после погашения 20 % суммы кредита.

Кредиты Fannie Mae Standard 97 LTV

• Открыт для любого заемщика при условии, что хотя бы один заявитель впервые покупает жилье.
• Стандартные ипотечные кредиты LTV 97 требуют, чтобы все заявители имели кредитный рейтинг.
• Заемщики, выдавшие ипотечные кредиты Standard 97 LTV, также должны приобрести PMI.

Fannie Mae и сборы

Как и все другие кредиты, соответствующие руководящим принципам кредитования Fannie Mae, ипотечные кредиты 97 LTV облагаются сборами, известными как корректировка цен на уровне кредита (LLPA). Эти сборы рассчитываются на основе ряда переменных, которые могут применяться к данной комбинации кредита и заемщика(ов), в том числе:

• Кредитный рейтинг: С заемщиков с кредитным рейтингом от 620 до 639 взимается дополнительная плата в размере 3,5% от суммы кредита по кредиту в размере 97 LTV, в то время как с заемщиков с более высоким рейтингом взимается гораздо меньшая комиссия с минимальной комиссией в размере 0,75% от суммы кредита, применимой к заемщикам с кредитный рейтинг 740 или выше.
• Будь то ипотечная ставка фиксированная или регулируемая : Ипотека с регулируемой ставкой добавляет комиссию LLPA в размере 0,25% от суммы кредита на кредит 97 LTV.
• Является ли финансируемый дом мобильным домом: Fannie Mae называет это «домом производства» или «домом, построенным на месте». Производимый дом добавляет комиссию LLPA в размере 0,5% от суммы кредита к кредиту на 97 LTV.

LLPA Fannie Mae являются кумулятивными, поэтому, если ваш кредитный рейтинг, скажем, 630, и вы финансируете готовый дом с помощью ипотечного кредита с регулируемой процентной ставкой (ARM), вы можете ожидать, что общие сборы LLPA составят 4,5% от суммы кредита. Само по себе это стоит тысячи долларов, и если вы распределите сборы на весь срок действия 30-летней ипотеки, процентные платежи в результате составят еще тысячи долларов.

Альтернативы займам 97 LTV

Если вы являетесь потенциальным покупателем жилья с ограниченным доступом к наличным деньгам для первоначального взноса, ссуда Fannie Mae 97 LTV может быть вашим лучшим выбором для начала работы в качестве домовладельца. Но LLPA может сделать ваш кредит дорогостоящим с течением времени. Пока вы обсуждаете варианты кредита с кредиторами, стоит изучить и другие варианты:

• Кредит USDA: Если вы являетесь заемщиком с низким доходом, рассматривающим возможность получения ссуды HomeReady 97 LTV, возможно, стоит изучить ссуду USDA. Максимальный порог дохода для этих ипотечных кредитов ниже, чем для кредитов HomeReady 97 LTV, а минимальный требуемый кредитный рейтинг обычно выше — около 640. Кроме того, кредиты USDA доступны только в определенных сельских и пригородных округах по всей стране, но если вы можете соответствует требованиям, вы можете получить ипотечный кредит с низкой процентной ставкой и нулевым первоначальным взносом.
• Кредит FHA: Если вы рассматриваете возможность получения кредита Standard 97 LTV, стоит спросить своего кредитора о кредите FHA. Ссуда ​​FHA обычно требует первоначального взноса в размере 3,5% (96,5% LTV), но вы можете претендовать на получение кредита с кредитным рейтингом всего 580. (Если ваш кредитный рейтинг ниже 500, вы все равно можете претендовать на получение FHA Ссуда, но вам нужно будет внести 10% первоначальный взнос.) Ссуда ​​FHA облагается меньшими сборами, чем стандартная ссуда 97 LTV, но она требует, чтобы вы вносили платежи по ипотечному страхованию в течение всего срока действия ссуды (если вы не делаете первоначальный взнос не менее 10%, что позволяет снять платежи по ипотечному страхованию через 11 лет).

На какие кредиты вы имеете право и какие будут стоить вам меньше всего в течение срока действия ипотеки, будет зависеть от множества факторов, включая ваш доход, кредитный рейтинг, сумму, доступную для первоначального взноса, а также цену и местонахождение ипотечного кредита. дом, который вы хотите купить. Ваш кредитор или ипотечный брокер может помочь вам определить, какие варианты лучше всего подходят для вашего финансового положения.

Подготовьте свою кредитную ипотеку

Какой бы тип ипотеки вы ни рассматривали, улучшение вашего кредита настолько, насколько это возможно, может означать значительную экономию на процентных ставках и сборах. Вот несколько советов, как это сделать:

• Проверьте свой кредит. За три-шесть месяцев до того, как вы начнете искать дом, разумно проверить свой кредитный отчет и кредитный рейтинг, чтобы знать, где вы находитесь. Вы можете получить свой кредитный отчет Experan и FICO ^® Оценка основана на ежемесячно обновляемых данных Experian в рамках бесплатной учетной записи подписки CreditWorks℠ Basic. Подписка CreditWorks℠ Premium дает вам доступ к кредитным рейтингам, основанным на данных всех трех кредитных бюро — Experian, TransUnion и Equifax, — а также к кредитным рейтингам по ипотечным кредитам.
• При необходимости улучшите свой кредит. Выполните следующие действия, чтобы подготовить свою кредитную ипотеку:
  • Если ваш кредитный рейтинг ниже, чем вам хотелось бы, подумайте о том, чтобы улучшить свой кредитный рейтинг от шести месяцев до года, прежде чем подавать заявку на ипотеку. Вы можете сделать это, погасив остаток по кредитной карте и продолжая своевременно оплачивать все счета.
  • Воздержитесь от подачи заявки на новые кредиты или кредитные карты как минимум за шесть месяцев до подачи заявки на ипотеку. Проверки кредитоспособности, связанные с этими приложениями, временно снижают ваш кредитный рейтинг, что может сыграть против вас, когда вы подаете заявку на ипотеку.
  • Проверьте свой кредитный отчет на наличие неточностей, которые могут повлиять на ваш кредитный рейтинг. Если вы считаете, что в ваших кредитных отчетах указана неверная информация, уведомите каждое бюро кредитных историй, чтобы оспорить ее.
• Получите предварительное одобрение ипотеки. В процессе предварительного одобрения ипотеки вы проходите большую часть процесса подачи заявки на ипотечный кредит, включая проверку кредитоспособности и проверку занятости и дохода. Затем кредитор дает вам письмо, в котором указывается, сколько они готовы одолжить вам и по какой процентной ставке. Предварительное одобрение ипотечного кредита подтверждает вашу способность совершить покупку и повышает доверие к любому вашему предложению о недвижимости.

Поработайте со своим кредитором или ипотечным брокером, чтобы выяснить, какова будет общая стоимость с течением времени любого кредита, который вы рассматриваете. Также подумайте о том, чтобы обратиться к нескольким кредиторам, как только вы определитесь с типом кредита, который лучше всего подходит для вас, потому что некоторые кредиторы могут взимать с вас более низкие проценты или меньшую комиссию, чем другие. Поиск лучшего предложения может означать большую экономию в течение срока действия кредита.