Федеральная национальная ипотечная ассоциация, более известная как Fannie Mae, недавно пересмотрела свои квалификационные требования к ипотечным кредитам, чтобы при определении права на кредит учитывались истории арендных платежей покупателей жилья, впервые покупающих жилье. Вот почему это важно и что это может означать для вас.

Почему Fannie Mae имеет значение для вашего ипотечного кредита

Fannie Mae — это корпорация, спонсируемая государством, которая помогает банкам, кредитным союзам и другим эмитентам ипотечных кредитов иметь средства для кредитования потенциальных домовладельцев. Он покупает ипотечные кредиты у финансовых учреждений, которые, в свою очередь, используют наличные деньги для выдачи новых кредитов. Fannie Mae либо сохраняет кредиты как часть своего портфеля, либо объединяет их в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (MBS), финансовые инструменты, которые публично торгуются на инвестиционных биржах, подобно акциям.

Чтобы свести к минимуму вероятность получения кредитов, которые заемщики не могут погасить, и установить базовое качество для предложений MBS, Fannie Mae и ее государственный регулятор, Федеральное агентство жилищного финансирования (FHFA), установили минимальные требования к кредитам, которые Fannie Mae будет покупать.

Поскольку кредиторам нравится уверенность в том, что они могут продавать кредиты Fannie Mae, многие имеющиеся на рынке ипотечные кредиты соответствуют (или превышают) минимальным требованиям Fannie по кредитам. Эти ипотечные кредиты известны как соответствующие кредиты, и исторически заявители должны были соответствовать следующим требованиям, чтобы получить их:

• FICO ^® Оценка ^☉ от 620 или выше.
• Отношение долга к доходу (DTI) до 45 % или 50 %, если у вас есть большие денежные резервы. DTI – это процент вашего ежемесячного дохода до налогообложения, который используется для выплаты долга, включая ожидаемые платежи по предполагаемой ипотеке.
• Возможность внести первоначальный взнос в размере 3 % и более от суммы кредита.
• Сумма кредита, не превышающая годовой кредитный лимит Fannie Mae или Freddie Mac, соответствующий округу, в котором вы покупаете дом. Этот лимит сбрасывается каждый год:для большей части страны максимальная соответствующая сумма кредита на 2021 год составляет 548 250 долларов США; на самых дорогих рынках жилья страны лимит составляет 822 375 долларов США.

Как новые стандарты кредитования помогают покупателям-новичкам

Соответствие требованиям кредита, особенно минимальному кредитному рейтингу, может быть затруднено для заемщиков с ограниченным опытом использования кредита.

В соответствии с новыми правилами, введенными Fannie Mae в сентябре 2021 года, заемщики, подающие заявки на соответствующие кредиты, могут предоставлять кредиторам доступ к своим банковским счетам, чтобы автоматизированная система Fannie Mae Desktop Underwriter могла учитывать историю арендных платежей вместе с другой информацией о заявках.

Своевременные арендные платежи считаются показателями надежности заемщика и могут повлиять на соответствие требованиям заемщика только в положительную сторону. С другой стороны, задержка или отсутствие арендной платы не может снизить шансы заявителя на получение кредита.

Включение истории арендных платежей в заявку на получение кредита может означать разницу между получением ипотеки и отказом в ней:Fannie Mae проанализировала репрезентативную выборку заявок на ипотеку и обнаружила, что за последние три года 17% заявок на ипотеку, которые были дисквалифицированы инструментом Desktop Underwriter, были бы одобрены, если бы история арендных платежей учитывалась в соответствии с новыми правилами.

Чтобы воспользоваться этим вариантом, заявители должны:

• Покупатели жилья впервые покупают дом, который станет их основным местом жительства.
• Имейте средний FICO ^® Оценка 620 или выше (подробнее об этом ниже).
• Вносить ежемесячные арендные платежи в размере не менее 300 долларов США в течение 12 месяцев или более.
• Имейте банковские счета, которые могут документально подтвердить платежи по аренде за последние 12 месяцев.

Измененный расчет кредитного рейтинга для совместных заемщиков

В дополнение к рассмотрению истории арендных платежей, Fannie Mae скорректировала способ обработки кредитных рейтингов нескольких заявителей для определения права на получение ипотечного кредита. Fannie Mae призывает кредиторов получить два или три кредитных рейтинга на каждого заявителя. Если используются две оценки, меньшая из двух используется в качестве репрезентативной кредитной оценки каждого заявителя.; если используются три балла, средний балл в числовом виде служит репрезентативным баллом.

Ранее, если два заемщика подавали совместную заявку на соответствующую ипотеку, для определения права на получение ссуды использовалось более низкое из их репрезентативных кредитных рейтингов. Это означало, что заявка будет отклонена, если репрезентативный балл одного из заявителей будет ниже 620.

Согласно пересмотренным правилам, кредит может быть одобрен, если средний кредитных баллов представителей совместных заявителей составляет 620 или выше. Это означает, что заявитель с репрезентативным кредитным рейтингом ниже 620, что может указывать на ограниченную или неоднородную кредитную историю, по-прежнему может квалифицироваться как заемщик, если балл его созаявителя достаточно высок, чтобы усреднить его. (Однако в таких случаях более низкая репрезентативная оценка используется для установления комиссий и процентных ставок по кредиту.)

Этот пересмотренный расчет, наряду с возможностью брать кредит на историю платежей за аренду, предназначен для расширения возможностей финансирования жилья для людей с ограниченной кредитной историей.

Как повысить шансы на получение ипотечного кредита

Если вы планируете получить ипотечный кредит, и особенно если у вас ограниченная кредитная история, рассмотрите возможность принятия мер по улучшению своего кредитного профиля до подачи заявки на ипотеку, в том числе:

• Почаще проверяйте свой кредитный рейтинг и кредитный отчет и используйте поясняющие факторы риска, чтобы сосредоточить усилия на повышении кредитоспособности.
• Погасите все просроченные долговые счета, погасите задолженность по кредитной карте и не открывайте новые кредитные счета до тех пор, пока вы не получите кредит. Поскольку история платежей — это самый важный фактор, влияющий на ваш кредитный рейтинг, постарайтесь своевременно выплачивать все свои долги.
• Подумайте об использовании бесплатной программы Experian Boost™ ^† чтобы добавить свою историю оплаты счетов за мобильный телефон, коммунальные услуги и услуги потоковой передачи в свой кредитный отчет Experian. Стабильные своевременные платежи могут увеличить ваш FICO ^® . Баллы рассчитаны с использованием кредитных данных Experian.

Арендные платежи могут улучшить вашу кредитную историю

Если арендодатели, управляющие недвижимостью или сторонние службы по сбору арендной платы сообщают об арендных платежах, они могут повлиять на ваш кредитный рейтинг. О платежах арендаторов редко сообщается, но вы можете попробовать попросить своего арендодателя сообщить о ваших платежах, если считаете, что это может улучшить вашу кредитную историю.

Если они присутствуют в кредитном отчете, арендные платежи могут повлиять на кредитный рейтинг, рассчитанный с использованием самых последних версий FICO ^® . Оценка (FICO ^® Оценка 9 и выше) и все версии VantageScore ^® кредитный рейтинг. Наиболее широко используемая версия FICO ^® Оценка, FICO ^® Однако оценка 8 не позволяет учитывать арендные платежи в ваших кредитных отчетах, равно как и «классические» версии FICO ^® . Оценка, используемая для обработки большинства ипотечных заявок.

В связи с внедрением кредитором новой версии FICO ^® Версии оценок расширяются — и если арендные платежи станут более широко сообщаться в бюро кредитных историй, история арендных платежей может в конечном итоге быть «встроена» в кредитные баллы, используемые для оценки заявок на ипотеку. До тех пор новый процесс подачи заявок Fannie Mae — это лучшая возможность для многих арендаторов получить выгоду от стабильной арендной платы.