Эксперты по деньгам используют множество общих рекомендаций, чтобы помочь людям принимать более эффективные финансовые решения, и это не исключение в случае с ипотечными кредитами. Одно общее практическое правило заключается в том, что ваши ежемесячные расходы на ипотеку и связанные с ней расходы на жилье не должны превышать 28 % от вашего валового ежемесячного дохода.

Однако то, сколько вы действительно можете позволить себе потратить, будет зависеть от вашего бюджета и других расходов. Кроме того, кредиторы обычно имеют ограничения, основанные на вашем доходе и других долгах. Если вы пытаетесь выяснить, сколько дома вы можете себе позволить, вот что нужно иметь в виду.

Какой процент от вашего дохода вы можете позволить себе для платежей по ипотеке?

Для большинства покупателей жилья доступность жилья сводится к нескольким основным факторам:вашему доходу, другим вашим долгам и расходам, а также кредитору, с которым вы работаете.

Кредиторы используют так называемое правило 28/36, чтобы определить, сколько вы можете позволить себе в виде ежемесячных платежей за жилье, что, в свою очередь, определяет максимальную сумму кредита, на которую вы можете претендовать. Название этого правила происходит от двух показателей того, как ваш долг соотносится с вашим доходом — отношения вашего начального и конечного долга к доходу (DTI).

• Внешний DTI измеряет, какая часть вашего ежемесячного валового (до вычета налогов) дохода идет на выплату по ипотеке (как основного долга, так и процентов), налогов на имущество и ипотечного страхования. Ипотечные кредиторы хотят, чтобы их заемщики могли удерживать эту ставку ниже 28%.
• Внутренний DTI включает все ваши долговые платежи в дополнение к предлагаемому платежу по ипотеке. Кредиторы хотят убедиться, что эти расходы не превышают 36% вашего ежемесячного валового дохода. Это означает, что если 10 % вашего дохода идет на погашение других долгов, вы можете быть ограничены 26 % вашего дохода на оплату жилья вместо 28 %.

Например, если вы получаете зарплату в размере 60 000 долларов, это составляет 5 000 долларов валового дохода каждый месяц. Используя правило 28/36, вы можете позволить себе до 1400 долларов в месяц на расходы на жилье и 400 долларов в месяц на дополнительные выплаты по долгам. Если у вас ежемесячно есть 600 долларов в виде платежей по долгу, не связанному с жильем, кредитор может ограничить ваши платежи за жилье до 1200 долларов.

Важно иметь в виду, что есть кредиторы и типы кредита, которые позволяют вам превысить эти ограничения. Кредиты Федерального жилищного управления (FHA), например, позволяют заемщикам иметь до 31% начального DTI и 43% конечного DTI. Но если вы берете в долг больше, чем рекомендуется, это может привести к тому, что кредиторы будут рассматривать вас как более подверженного риску дефолта, и из-за этого вы можете получить более высокую процентную ставку.

Доступность ипотеки по профессиям

Чтобы дать вам представление о том, что вы можете позволить себе в зависимости от вашей профессии, вот как эти ограничения DTI сравниваются с заработной платой на некоторых из самых популярных профессий, согласно Бюро трудовой статистики:

Источник:Бюро трудовой статистики США. Вакансии перечислены в порядке прогнозируемого роста до 2028 года.

Важно отметить, что, в зависимости от вашего дохода и места проживания, покупка дома может быть не вариантом, основанным только на ограничениях отношения долга к доходу. Подав заявку вместе с супругом или другим доверенным членом семьи, у которого также есть доход, вы можете повысить свои шансы на покупку дома.

Как кредит влияет на доступность ипотеки?

Решающим фактором при расчете ежемесячного платежа по ипотеке является процентная ставка по кредиту. Чтобы определить, какой будет ваша процентная ставка, кредиторы проверяют ваш кредитный отчет и кредитный рейтинг в дополнение к другим факторам.

Как правило, заемщики с более высоким кредитным рейтингом могут получить более низкие процентные ставки, потому что они могут показать, что они хорошо управляли своими долгами в прошлом. По мнению кредитора, такая положительная история платежей снижает риск невыполнения заемщиком своих ежемесячных платежей по ипотеке.

С другой стороны, низкий кредитный рейтинг может привести к более высокой процентной ставке или даже к полному отклонению заявки. Минимальный кредитный рейтинг для ипотечного кредита может варьироваться в зависимости от кредитора и типа кредита, на который вы подаете заявку.

Как ваш первоначальный взнос влияет на доступность ипотеки?

Ваш первоначальный взнос играет большую роль в доступности вашей ипотеки. Размер вашего первоначального взноса влияет на сумму ежемесячного платежа, который вы будете вносить, чтобы покрыть оставшуюся часть суммы ипотеки; больший первоначальный взнос уменьшает ежемесячный платеж и наоборот. Таким образом, если вы беспокоитесь о том, что ваш DTI повлияет на ваше право на получение ипотечного кредита, более крупный первоначальный взнос может помочь вам получить право на получение ипотечного кредита.

Например, если вы покупаете дом за 250 000 долларов с процентной ставкой 4% на 30 лет, первоначальный взнос в размере 20 000 долларов даст вам ежемесячную выплату основной суммы и процентов в размере 1098 долларов. Но если вы внесете 40 000 долларов США, ваш ежемесячный платеж снизится до 1003 долларов США, и вы также сэкономите почти 35 000 долларов США на процентах в течение срока действия кредита.

Хотя первоначальный взнос в размере 20% является стандартной рекомендацией экспертов по ипотеке, это не является обязательным требованием. На самом деле, многие кредиторы разрешают авансовый платеж в размере всего 3% или 5% от суммы кредита.

Если у вас не так много наличных для первоначального взноса и вы впервые покупаете жилье, существует несколько программ и грантов, которые могут предоставить вам помощь с первоначальным взносом или даже ссуды без обязательного первоначального взноса.

Когда вы решаете, сколько денег откладывать, подумайте не только о ежемесячном платеже. Например, если вы тратите свои сбережения на первоначальный взнос, вы можете столкнуться с некоторыми трудностями, если в ближайшем будущем у вас возникнет чрезвычайная финансовая ситуация.

С другой стороны, если вы вложите слишком мало и цены на жилье упадут после покупки, вы можете оказаться в перевернутом положении по ипотечному кредиту, что может затруднить переезд или продажу дома.

Ваш кредит имеет ключевое значение при покупке дома

В ипотечном процессе есть много движущихся частей, и кредиторы рассмотрят множество переменных, чтобы определить, имеете ли вы право на ипотеку и сколько вы можете себе позволить. Ваш кредитный рейтинг – одна из самых важных переменных, поэтому крайне важно, чтобы вы потратили время на его улучшение, прежде чем подавать заявку на получение ипотечного кредита.

Начните с проверки вашего кредитного рейтинга и кредитного отчета, чтобы увидеть, где вы находитесь и какие области вам нужно решить. Затем начните предпринимать необходимые шаги для этого.

Это может включать просроченные платежи, погашение долга по кредитной карте, оспаривание неточной информации о кредитном отчете и многое другое. Используйте свой кредитный отчет в качестве руководства, чтобы решить, как построить свой кредитный рейтинг.