Покупатели жилья, впервые покупающие жилье, с терпимостью к риску выше среднего (и со средствами, необходимыми для ремонта), могут заключить крупную сделку, купив лишенный права выкупа дом. Выкупа обычно продаются ниже рыночной стоимости, но есть сложности, которые следует учитывать.
Лишение права выкупа происходит, когда ипотечный заемщик не в состоянии выплачивать свои кредитные платежи, и кредитор реализует свое право конфисковать дом и перепродать его, чтобы возместить (или, по крайней мере, уменьшить) свои финансовые потери. Эмитенты ипотечных кредитов обычно выставляют изъятое имущество на аукцион, что часто означает продажу дома по цене ниже рыночной. Однако, если дома не удается продать на аукционе, кредиторы могут снизить цену продажи и продать их напрямую.
Поскольку потеря права выкупа часто представляет собой потрясающую сделку, они популярны среди инвесторов в недвижимость, которые хотят использовать их в качестве сдаваемой в аренду недвижимости или продать их для быстрой прибыли. Конкуренция с этими инвесторами, многие из которых имеют доступ к значительным кредитам и могут вносить очень большие авансовые платежи или даже покупать недвижимость сразу за наличные, может быть сложной задачей для покупателей жилья, впервые покупающих жилье.
Если это означает, что вы, вы не обязательно вне работы для покупки потери права выкупа. Но чтобы конкурировать с инвесторами, вам нужно заложить основу, чтобы задокументировать свою способность закрыть сделку. Вам также нужно быть осторожным и решительным при выборе объекта недвижимости, на оценку которого у вас, скорее всего, не будет много времени, прежде чем вы сделаете ставку.
Чтобы полностью понять, с чем вы можете столкнуться при покупке права выкупа, полезно (а иногда и необходимо) работать с профессионалом в сфере недвижимости с опытом обращения взыскания. Сертификация Национальной ассоциации риэлторов по коротким продажам и ресурсам выкупа (SFR) обозначает агентов, прошедших обучение по этой специальности.
Также важно понимать, что лишение права выкупа обычно следует временной шкале и что возможности и процедуры покупки различаются на каждом этапе процесса. Продолжительность каждого этапа на временной шкале может различаться в зависимости от обстоятельств и законов штата или местных законов, но обычно они происходят в следующем порядке:
Основным преимуществом покупки выкупного дома является экономия. В зависимости от рыночных условий вы можете приобрести дом, на который было обращено взыскание, значительно дешевле, чем вы заплатили бы за сопоставимые дома, на которые не было обращено взыскание.
Основные риски связаны с тем, в какой степени изъятое имущество может быть загадкой для покупателя. Дома, отчужденные от права выкупа, продаются в состоянии «как есть» и, как правило, недоступны для осмотра перед покупкой.
Объекты выкупа могли оставаться незанятыми, без отопления или кондиционирования воздуха, в течение нескольких недель или месяцев до продажи, а прошлые владельцы могли пренебречь ими или даже испортить их. Если вам удастся приобрести заложенный дом, вам, вероятно, потребуются наличные (или доступный кредит), чтобы привести недвижимость в состояние, пригодное для въезда.
Те, кто делает все своими руками, могут увидеть в этом прекрасную возможность сэкономить, но менее способные (или менее амбициозные) покупатели жилья могут подумать о том, чтобы потратить этот бюджет на ремонт на первоначальный взнос при более традиционной покупке.
Следующие ресурсы могут помочь вам найти имущество, на которое было обращено взыскание, для покупки. Специалистам по недвижимости в вашем районе могут быть известны дополнительные ресурсы.
Думаете, покупка выкупа может быть правильным выбором для вас? Выполните следующие действия, чтобы процесс прошел максимально гладко.
Предварительное одобрение ипотеки указывает на то, что кредитор рассмотрел ваше финансовое положение и согласился выдать вам кредит до установленной суммы со сроком погашения и процентной ставкой, основанными на конкретном первоначальном взносе. Предварительное одобрение свидетельствует о вашей способности финансировать покупку в указанном ценовом диапазоне, и его наличие практически необходимо, когда вы конкурируете с покупателями за наличные. Планируйте расходы в размере нескольких сотен долларов за каждое предварительное одобрение и имейте в виду, что письмо с предварительным одобрением обычно действительно только в течение 60–90 дней. Конкретные условия финансирования могут измениться, если процентные ставки увеличатся или ваш доход или кредитный рейтинг изменятся до того, как вы завершите заявку на получение кредита для конкретной покупки. Если вас не устраивают условия вашего предварительного одобрения, примите меры, чтобы улучшить свой кредитный рейтинг и уменьшить свой долг.
Можно получить письмо с предварительным одобрением на основании обычных условий ипотечного кредитования и в соответствии с условиями любой поддерживаемой государством программы ипотечной помощи, на которую вы имеете право, например ссуды Федерального жилищного управления (FHA) или ипотеки, поддерживаемой Министерством по делам ветеранов США. (VA) или Министерства сельского хозяйства США (USDA). Обратите внимание, что в этих программах изложены квалификационные требования к объектам недвижимости, которые они готовы финансировать, и некоторые случаи потери права выкупа могут не соответствовать требованиям.
Это должно быть стандартной процедурой при любой покупке дома, но это особенно важно при потере права выкупа, потому что. В отличие от традиционной продажи дома, продавец отчужденного дома не обязан раскрывать материальные дефекты собственности, выставляя ее на продажу. Знание потенциально скрытых проблем с недвижимостью, чтобы вы могли спланировать их решение до того, как заселитесь.
До обращения взыскания владелец дома мог взять вторую ипотеку или кредитную линию под залог дома (HELOC) - формы кредита, при которых дом используется в качестве залога. Если первичный ипотечный кредитор лишает права выкупа, кредиторы, выдавшие эти вторичные ссуды, могут по-прежнему иметь залоговое право на имущество, то есть право взыскать то, что им причитается, когда дом будет продан. Залоговое право прилагается к имуществу, а не к владельцам, поэтому, если залоговое право закреплено за купленным вами домом, лишенным права выкупа, вам, возможно, придется очистить эти залоговые права — погасить долги предыдущего владельца — прежде чем вы сможете продать собственность. Необнаруженные залоговые права — это скрытые расходы, которые могут значительно подорвать любую сделку, которую вы получите, купив право выкупа.
Поиск правового титула — это профессиональное расследование, которое выявляет залоговые права, неуплаченные налоги и судебные решения, которые могут быть связаны с собственностью; рассчитывайте заплатить несколько сотен долларов за услугу. Проведение поиска по праву собственности на изъятое имущество, которое вы хотите выставить на аукционе, может сэкономить вам много денег, если оно предупредит вас о залоговом удержании.
Кредиторы стремятся продать изъятое имущество быстро, с минимальными осложнениями, поэтому они, вероятно, откажутся от непредвиденных обстоятельств продажи, которые часто встречаются в обычных договорах купли-продажи. Непредвиденные обстоятельства, предусматривающие, что определенные бытовые приборы будут включены в дом или что конкретный ремонт или усовершенствование будут сделаны до даты закрытия, скорее всего, не будут учитываться, например, при продаже права выкупа.
Однако разумно — особенно для покупателя, впервые обращающегося за выкупом, — подумать о включении в ваше предложение о покупке непредвиденных обстоятельств, которые позволят вам отказаться от продажи на основании осмотра имущества. Если местные законы не разрешают предварительный поиск прав собственности на дома, лишенные права выкупа, разумно также предусмотреть непредвиденные обстоятельства, позволяющие отказаться от продажи в свете результатов поиска прав собственности.
В конкурентной ситуации, когда другой покупатель не делает никаких непредвиденных расходов, эти меры могут стоить вам продажи, но этот риск того стоит, если он избавляет вас от необходимости совершать покупку недвижимости, которая обременена тяжелыми обязательствами по залоговому удержанию или требует дорогостоящего ремонта.
Ознакомьтесь с процессом, который вы хотите осуществить (короткая продажа, аукцион или REO), прежде чем ставить деньги на кон. Если вы планируете приобрести дом на аукционе, посетите один или два аукциона, чтобы освоиться и изучить местные процедуры, прежде чем совершать какие-либо действия. Если возможно, познакомьтесь с одним или несколькими «завсегдатаями», знакомыми с системой, и угостите их кофе или обедом в обмен на некоторые советы и предложения. И еще раз, подумайте о работе с опытным специалистом по недвижимости, который может дать знающий совет. Выплата комиссионных может показаться противоречащей охоте за выгодными покупками при покупке заложенного имущества, но их руководство может предотвратить дорогостоящие ошибки или недосмотры, которые намного перевешивают их затраты.
Покупка права выкупа не для всех, но если вы подходите к процессу с широко открытыми глазами, готовитесь конкурировать с инвесторами в недвижимость и принимаете риск (и потенциальную потребность в наличных деньгах и рабочей силе), вы можете сэкономить пакет при первой покупке дома.