Домовладельцы, желающие сделать ремонт дома, помочь оплатить расходы на обучение в колледже или погасить долг, могут рассмотреть возможность использования собственного капитала, который они построили в своем доме, для получения кредитной линии собственного капитала (HELOC). В то время как HELOC может быть большим подспорьем, когда вам нужно занять деньги, он также подвергает риску ваш дом, если у вас возникнут трудности с погашением кредита.

HELOC также может повлиять на ваш кредитный рейтинг — положительно или отрицательно — в зависимости от того, как вы управляете учетной записью. Ваша оценка может улучшиться, если вы будете производить своевременные платежи и поддерживать относительно низкую сумму, которую вы занимаете в HELOC, но задержка платежей может означать плохие новости для вашей кредитной истории и общего финансового состояния.

Что такое HELOC?

HELOC — это возобновляемая кредитная линия, которая позволяет вам брать кредит под залог вашего дома. Сумма, которую вы можете занять, определяется оценочной стоимостью вашего дома за вычетом остатка по ипотечному кредиту. И вы можете использовать средства по своему усмотрению.

Большинство кредиторов ограничивают HELOC на уровне от 60% до 85% от стоимости дома. Они также оценят другие факторы, в том числе вашу кредитоспособность, чтобы определить кредитную линию. Для иллюстрации, если ваш дом в настоящее время стоит 420 000 долларов, а непогашенный остаток по ипотеке составляет 150 000 долларов, у вас есть 270 000 долларов собственного капитала. В этом случае кредитор может предложить вам HELOC на сумму до 229 500 долларов, если вы соответствуете другим квалификационным критериям.

HELOC работают аналогично кредитным картам:вы можете брать столько, сколько вам нужно, до вашего лимита. В отличие от кредитных карт, у HELOC есть установленный «период розыгрыша», обычно 10 лет, в течение которого вы можете получить доступ к средствам. В течение этого времени вы будете вносить ежемесячные платежи только в виде процентов по тому, что вы берете взаймы, хотя обычно вы можете добавить к своим платежам дополнительную основную сумму. Когда период розыгрыша заканчивается, кредитор, как правило, распределяет основные платежи на 20 лет, или вы можете рефинансировать кредит.

Однако HELO — это не то же самое, что кредиты под залог жилья. В то время как кредит собственного капитала также основан на собственном капитале, который вы построили в своем доме, это кредит в рассрочку, а не возобновляемая кредитная линия. Это означает, что кредитор выплачивает все средства сразу, и вы должны погасить их в течение срока кредита. Ссуды на покупку собственного капитала также обычно имеют фиксированную процентную ставку, но ставка по HELOC обычно варьируется.

HELOC и ваш кредит

Влияние HELOC на ваш кредитный рейтинг зависит от того, как вы используете средства и управляете счетом. Вы можете улучшить свой результат, своевременно внося платежи на HELOC. Однако, как и в случае с любым кредитным счетом, если вы опоздаете с платежом, пострадает ваш счет.

Если вы используете много доступного кредита на своих кредитных картах, у вас, вероятно, высокий коэффициент использования кредита, который вредит вашему счету. Использование вашего HELOC для погашения этих остатков по кредитным картам — до тех пор, пока вы сохраняете остатки на нуле в будущем — снизит ваше использование и может повысить ваши баллы.

Одно из распространенных заблуждений о HELOC заключается в том, что баланс фигурирует в вашем коэффициенте использования кредита. Но поскольку HELOC отличается от других кредитных линий тем, что она обеспечена вашим домом, FICO ^® (кредитный рейтинг, чаще всего используемый кредиторами) предназначен для исключения HELOC из возобновляемых расчетов использования кредита.

Еще одна вещь, о которой следует помнить:ваш кредитор проведет жесткий кредитный запрос, когда вы подаете заявку на HELOC. Ваша оценка может упасть на несколько баллов (если вообще упадет), но со временем это влияние ослабнет.

Плюсы и минусы HELO

Получение HELOC дает несколько ключевых преимуществ:

• Снижение процентных ставок :Процентные ставки по кредитным картам, как правило, ниже, чем по кредитным картам и необеспеченным кредитным продуктам, потому что они обеспечены вашим домом. Это означает, что ваш дом используется в качестве залога и защищает кредитора в случае невыплаты кредита.
• Доступ к большим суммам :Возможно, вам не повезет с большими суммами наличных, если вы подаете заявку на кредитную карту или личный кредит. Однако HELOC дает вам больше шансов получить одобрение, если у вас есть большая сумма капитала в вашем доме и вы соответствуете другим квалификационным критериям кредиторов.
• Гибкий :Вы можете рисовать столько, сколько вам нужно, в пределах суммы доступного кредита с помощью HELOC. Это означает, что вы будете нести ответственность только за проценты от средств, которые вы фактически используете. Кредиты в рассрочку не дают вам такой роскоши:вы должны платить проценты от общей суммы займа. Например, если вы получаете HELOC на 80 000 долларов и используете только 20 000 долларов, вы будете производить платежи только на 20 000 долларов плюс проценты. Но если вы получите кредит на 80 000 долларов США, проценты будут начисляться на всю сумму.

Однако следует учитывать некоторые существенные недостатки:

• Меньший капитал в вашем доме :HELOs уменьшают размер собственного капитала в вашем доме. Это может быть проблематично, если стоимость вашего дома существенно упадет и вы решите или должны его продать.
• Более высокие платежи :по окончании периода розыгрыша вы начнете вносить платежи по основной сумме, которые будут намного выше, чем платежи только по процентам, которые вы делали до этого момента. Если вы не сможете вносить новые ежемесячные платежи, вы можете лишиться дома.
• Подвергаете риску свой дом :если вы не уверены, что сможете погасить кредит и, таким образом, сохранить свой дом, HELOC, вероятно, не лучший выбор.

Итог

В определенных ситуациях HELOC может быть жизнеспособным решением проблемы наличных денег. Тем не менее, важно понимать, как это работает и рискует ли это вашим домом. Вы также должны понимать, как HEOC может повлиять на ваш кредит, прежде чем подавать заявку. В зависимости от кредитного рейтинга и финансового положения, могут быть лучшие варианты там.

Проверьте свой кредитный рейтинг, чтобы увидеть, где вы находитесь при изучении вариантов заимствования. Возможно, лучше отложить подачу заявки и поработать над улучшением своего балла, чтобы получить наиболее конкурентоспособные условия, когда вы будете готовы двигаться вперед. Вы можете проверить свой кредитный отчет Experian и FICO ^® Оценка ^☉ бесплатно, чтобы узнать, где вы находитесь.