Комбинированные кредиты, также называемые комбинированными ипотечными кредитами или кредитами 80-10-10, представляют собой жилищные кредиты, состоящие из двух отдельных ипотечных кредитов. С помощью дополнительной ипотеки вы можете купить недвижимость с первоначальным взносом всего в 10 %, но при этом не платить страховку по ипотеке, которая требуется, когда первоначальный взнос составляет менее 20 % по обычной ипотеке.
В контрейлерных ипотечных кредитах нет ничего нового, но их популярность снизилась после кризиса ипотечного кредитования в конце 2000-х годов. В последнее время они возвращаются, поскольку рынки жилья набирают силу.
С контрейлерной ипотекой вы получаете обычную ипотеку, известную как первичный кредит, на 80% от стоимости дома. Затем вы получаете вторичный кредит от другого кредитора, который «прицепляется» к первому, чтобы покрыть еще 10% от стоимости дома. Вторичный кредит обычно представляет собой кредит под залог дома или кредитную линию под залог дома (HELOC) — обе формы кредита используют дом в качестве залога.
Вы по-прежнему занимаете в общей сложности 90 % от покупной цены дома, но уменьшение размера основного ипотечного кредита имеет определенные преимущества.
Есть две стратегические причины, по которым заемщики обычно ищут дополнительные ссуды:чтобы избежать затрат на частное ипотечное страхование (PMI) и избежать необходимости в дорогостоящей «гигантской» ипотеке на недвижимость, стоимость которой значительно выше, чем у других домов в этом районе. Вот краткая информация об обоих.
Заемщик, который вносит первоначальный взнос менее 20% от покупной цены дома, как правило, должен заплатить PMI — в размере от 0,5% до 2% от стоимости дома — чтобы защитить кредитора от убытков в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. кредит. PMI можно удалить, как только основные платежи доведут собственный капитал заемщика до 20% от рыночной стоимости дома, но это может занять около 12 лет при 30-летней ипотеке с первоначальным взносом 10% и может составить до тысяч долларов.
10-процентный совместный кредит в дополнение к 10-процентному первоначальному взносу может увеличить первоначальный взнос заемщика до 20% и отменить требование PMI без необходимости дополнительных сбережений. Проценты будут применяться и к вторичному кредиту, конечно, и по более высокой ставке, чем по основному кредиту. Но сумма ежемесячного платежа будет значительно ниже, чем по основному кредиту, и вы сможете сэкономить деньги, если вам удастся относительно быстро погасить контрейлерный кредит. (Если это кредит в рассрочку, убедитесь, что нет штрафа за досрочное погашение, который будет стоить вам дополнительных расходов, если вы погасите его досрочно.)
Если вторичный кредит представляет собой HELOC, общая стоимость может быть менее предсказуемой. HEOC часто имеют регулируемые процентные ставки, которые могут увеличиваться ежегодно. Со многими HELOC вы будете вносить только процентные платежи в течение первых 10 лет, но некоторые также позволяют вам оплатить основной баланс. Как и в случае с кредитной картой, вы можете совершать платежи на любую сумму каждый месяц и погашать долг так быстро (или медленно), как пожелаете. Если вы можете относительно быстро оплатить остаток в полном объеме, вы все равно сможете сэкономить по сравнению с тем, что вы потратите на PMI.
Чтобы получить представление о возможности экономии PMI за счет дополнительной ссуды, предположим, что ваш кредитный рейтинг равен 700, и вы покупаете дом за 300 000 долларов с первоначальным взносом в размере 10 % (30 000 долларов США):
Эта разница может показаться незначительной, но за время, необходимое для удаления PMI по обычному кредиту (около девяти с половиной лет), дополнительная ипотека может сэкономить вам почти 3000 долл. США.
Крупный кредит — это ипотечный кредит на сумму, превышающую «соответствующий лимит кредита», который дает право на покупку ипотечных кредитов Fannie Mae и Freddie Mac, спонсируемыми государством предприятиями, которые в конечном итоге покупают и управляют большинством кредитов на жилье для одной семьи в США. на большей части территории США в 2020 году это означает получение кредита на любой дом стоимостью выше 510 400 долларов США.
Поскольку кредиторы не могут продавать гигантские кредиты Fannie Mae или Freddie Mac, они обычно предъявляют к ним более строгие требования к одобрению, включая более высокие требования к кредитному рейтингу и более низкое отношение долга к доходу (DTI), чем они требуют для соответствующих кредитов. Кредиторы также могут потребовать первоначальный взнос до 30 % по крупным ипотечным кредитам.
Совмещенный кредит может помочь вам избежать требований к крупному кредиту, если вы используете основной кредит для финансирования первых 510 400 долларов США от стоимости дома и покрываете оставшуюся часть (за вычетом вашего первоначального взноса) с помощью вторичного кредита.
В то время как контрейлерные ипотечные кредиты снова набирают популярность, их отнюдь не легко получить. Скорее всего, вам потребуется кредитный рейтинг в очень хорошем (740–799) или исключительном (800–850) диапазонах FICO, чтобы пройти квалификацию.
Кроме того, вам придется применять и претендовать на оба кредита по отдельности. (Если вы сообщите своему основному кредитору, что вам нужен дополнительный кредит, он, скорее всего, порекомендует кредиторов, которые будут благосклонно настроены выдать вторичный кредит, но вам все равно придется выполнить требования обоих кредиторов).
Для каждого кредита потребуется отдельное закрытие со всеми вытекающими из этого расходами, потенциально включая сборы за выдачу и расходы на оценку дома, судебные издержки и так далее. Важно рассчитать общую стоимость обоих кредитов (может помочь ипотечный калькулятор Experian), когда вы определяете, экономит ли совместный кредит ваши деньги по сравнению с крупным кредитом или традиционной ипотекой, для которой требуется PMI.
Если ваши обстоятельства меняются, и вы не можете погасить вторичный кредит так быстро, как вы надеялись, со временем вы можете потратить больше на дополнительный кредит, чем на традиционную ипотеку плюс PMI. И если вы не в состоянии вносить платежи по любому из кредитов, вы можете потерять дом, поскольку оба кредитора могут потребовать это имущество в качестве залога в счет того, что вы им должны.
Если вы решите рефинансировать дом в какой-то момент в будущем, наличие двух кредитов на недвижимость может усложнить вашу способность претендовать на получение нового кредита. Возможно, вам придется полностью погасить вторичный кредит, прежде чем вы сможете организовать рефинансирование.
У каждого кредитора есть свои особые требования, и требования к различным типам кредита могут различаться, но типичные требования для дополнительного кредита включают:
В то время как ипотечные кредиты доступны для заемщиков с довольно широким спектром кредитных рейтингов, контрейлерные ипотечные кредиты являются более эксклюзивными. Взять два кредита под залог дома в первый день по своей природе более рискованно, чем взять один кредит, и кредиторы, как правило, резервируют этот вариант для заемщиков с высоким кредитным рейтингом, отражающим успешный опыт управления долгом.
Некоторые кредиторы могут одобрить заявку на совместный кредит, если ваш кредитный рейтинг выше 600, но вы, скорее всего, получите кредитный рейтинг не менее 700, а балл ближе к 740, скорее всего, будет одобрен.
Если вы заинтересованы в получении дополнительной ссуды и считаете, что более высокий кредитный рейтинг повысит ваши шансы на одобрение, вы можете предпринять шаги сегодня, которые могут повысить ваш кредитный рейтинг в течение следующих шести-двенадцати месяцев. Сделайте все возможное, и совместный кредит поможет вам сэкономить деньги на новом доме.