Покупка дома в потере права выкупа никогда не бывает простым процессом. Если вы хотите купить заложенное имущество и у вас плохая кредитная история, вам нужно знать, что получение ипотечного финансирования может быть затруднено, а покупка заложенного имущества сама по себе сопряжена со значительными проблемами. Тем не менее, это может быть прекрасной возможностью при правильных обстоятельствах. Вот несколько советов, как добиться успеха в этом непростом процессе.

Как работает продажа с потерей права выкупа?

Потеря права выкупа дома происходит, когда кредитор конфискует дом с целью его перепродажи после того, как покупатель не в состоянии идти в ногу со своими ипотечными платежами. Хотя это плохие новости для вытесненного заемщика, продажи выкупа могут обеспечить крупные сделки для покупателей жилья. Кредиторы, как правило, стремятся продать арестованное имущество на аукционе или продать его напрямую покупателям, иногда по ценам ниже рыночной стоимости.

Покупка отчужденного дома влечет за собой значительный риск, поскольку он продается в состоянии «как есть»:дома, отчужденные от права выкупа, могут оставаться незанятыми в течение нескольких месяцев до перепродажи и могут подвергаться небрежному обращению или даже вандализму со стороны выселенных бывших жильцов. По этой и многим другим причинам обычно лучше всего работать с ипотечным брокером или агентом по недвижимости, который хорошо разбирается в продажах имущества, лишенного права выкупа.

Покупка заложенного дома с плохой кредитной историей

Даже при самых благоприятных обстоятельствах риск, присущий заложенной недвижимости, может затруднить ее покупку с помощью традиционного ипотечного финансирования. Это может быть еще сложнее, если ваша кредитная история не идеальна, но это не значит, что не стоит пытаться.

Если вы впервые покупаете жилье и планируете использовать свою покупку в качестве основного места жительства, а ваш кредитный рейтинг составляет 500 или выше, стоит изучить ипотеку Федерального управления жилищного строительства, более известную как ссуда FHA. Эти кредиты предлагают щедрые условия заимствования, но также сопровождаются довольно строгими квалификационными требованиями:некоторые изъятые объекты недвижимости не подходят для покупки с кредитами FHA, и вам потребуется первоначальный взнос в размере не менее 20% от оценочной стоимости имущества, если ваш кредитный рейтинг колеблется между 500 и 579. Если ваш кредитный рейтинг 580 или выше, требуется первоначальный взнос в размере 10%.

Если ипотечное финансирование окажется нецелесообразным, можно рассмотреть несколько альтернатив:

• Оплата наличными :Оплата наличными является предпочтительным методом для многих инвесторов в недвижимость, поэтому кредиторам удобно покупать наличные. На рынках, где продажа заложенного имущества является мягкой, кредиторы могут даже договориться о более низкой цене продажи в обмен на продажу за наличные. Конечно, доступ к достаточному количеству наличных денег, чтобы сразу купить заложенный дом даже по выгодной цене, является сложной задачей для многих потенциальных покупателей.
• Кредиторы с наличными :Если вы владеете недвижимостью или другим имуществом, стоимость которого не меньше покупной цены на выбранное вами право выкупа, вы можете получить кредит в твердой денежной форме. Эти кредиты, которые используют ваше имущество в качестве залога, очень рискованны:они, как правило, выдаются с высокими процентными ставками (25% не являются чем-то необычным) и короткими периодами погашения (пять лет или меньше). Мало того, невыплата кредита наличными может привести к потере имущества, использованного для его обеспечения.
  Однако кредиторы, выдающие наличные, обычно не проверяют кредитный рейтинг, и их процесс одобрения часто проходит быстрее. чем у ипотечного кредита. Таким образом, если вы покупаете заложенное имущество в качестве инвестиции и уверены, что сможете получить от него достаточный денежный поток вовремя для покрытия кредита, ссуда наличными может подойти вам, даже если ваша кредитная история в плохом состоянии.

Повысьте свой балл перед покупкой дома

Находчивость может позволить вам отказаться от покупки с плохой кредитной историей, но нет сомнений, что у вас были бы лучшие варианты, включая возможность заимствования из нескольких источников по более конкурентоспособным процентным ставкам, если бы ваша кредитная история была в хорошем состоянии.

Вот почему, покупаете ли вы выкуп, покупаете у существующего владельца или покупаете совершенно новый дом у строителя, это хорошая идея, чтобы начать процесс с четким пониманием вашей кредитоспособности. Прежде чем подавать заявку на ипотеку или другое финансирование, проверьте свои кредитные отчеты и кредитный рейтинг.

Если он ниже, чем вам хотелось бы, вы можете принять меры, чтобы улучшить свой кредитный рейтинг. В зависимости от вашего балла и финансового положения вы можете добиться значительного увеличения балла за год или меньше, приняв кредитные привычки, которые способствуют улучшению балла.

Кредитная скоринговая компания FICO сообщает, что следующие факторы имеют наибольшее значение при расчете рейтинга:

• Своевременные платежи :своевременная оплата счетов улучшает ваш кредитный рейтинг, а просроченные или пропущенные платежи являются самым большим фактором, который может его снизить. На историю платежей приходится до 35 % вашего FICO ^® . Оценка ^☉ .
• Использование кредита :Эксперты рекомендуют использовать не более 30% от общего лимита заимствований по кредитной карте, чтобы избежать снижения кредитного рейтинга. Коэффициент использования кредита, также известный как коэффициент использования кредита, отвечает за 30 % вашего FICO ^® . Оценка.
• Продолжительность кредитной истории :Ваш FICO ^® Оценка имеет тенденцию к увеличению со временем. Вы не можете ускорить процесс, если вы новый пользователь кредита, но установление записи о своевременных платежах может помочь вам нарастить баллы по мере увеличения вашей кредитной истории. Длина кредитной истории составляет до 15% вашего FICO ^® Оценка.
• Совокупность кредитов :кредитные баллы учитывают все ваши долги и различные типы кредитов, которые вы используете. ФИКО ^® Оценка, как правило, отдает предпочтение сочетанию типов кредитов, включая как кредит в рассрочку (кредиты с фиксированными ежемесячными платежами), так и возобновляемый кредит (например, кредитные карты с переменными платежами и возможностью поддерживать баланс). Совокупность кредитов может влиять на до 10 % вашего FICO ^® . Оценка.
• Недавняя кредитная активность :Подача заявки на получение кредита и кредитной карты вызывает жесткие запросы, которые отслеживают, когда кредиторы проверяют ваш кредитный рейтинг для использования в решениях о кредитовании. Жесткие запросы обычно снижают ваш кредитный рейтинг на несколько пунктов, но если вы продолжаете вовремя оплачивать свои счета, баллы обычно восстанавливаются в течение нескольких месяцев. (Проверка собственной кредитоспособности запускает программный запрос, который не влияет на ваш кредитный рейтинг.) Недавняя кредитная активность составляет около 10 % вашего FICO ^® . Оценка.
• Унизительная информация :некоторые записи кредитного отчета могут серьезно снизить кредитный рейтинг на длительный период времени, в зависимости от характера информации. Негативное влияние этих записей со временем уменьшается, но, по крайней мере, на начальном этапе они могут снизить ваш кредитный рейтинг и удерживать его в течение нескольких месяцев или даже лет. Поскольку эти записи встречаются не во всех кредитных отчетах, FICO не присваивает им процентный вес.

Несмотря на то, что при наличии плохой кредитной истории можно приобрести дом, на который было обращено взыскание, принятие мер по улучшению кредитного рейтинга может оказаться менее сложным и более практичным в долгосрочной перспективе.