Для пожилых людей, живущих на фиксированный доход, сводить концы с концами может быть проблемой. По состоянию на 2018 год половина всех американцев в возрасте 65 лет и старше имели годовой доход менее 24 224 долларов. Один из способов, который многие пожилые люди выбирают для получения дополнительного дохода, — взять обратную ипотеку. Обратная ипотека позволяет вам использовать капитал, который у вас есть в вашем доме, используя сам дом в качестве залога для кредита.

Как работает обратная ипотека

Обратная ипотека предназначена для людей, которые вышли на пенсию и планируют остаться в своих домах на длительный срок, полностью владеют своими домами или имеют значительный капитал и нуждаются в дополнительных деньгах, чтобы помочь с повседневными расходами. Как правило, это пожилые люди, которые живут на пенсию или социальное обеспечение без особого другого пенсионного дохода. По мере роста расходов на здравоохранение и стоимость жизни их фиксированный доход может не соответствовать их финансовым потребностям.

Обратная ипотека позволяет этим домовладельцам извлекать капитал, который они создали в своих домах, используя свои дома в качестве залога для кредита. Сумма, которую вы можете занять, зависит от комбинации факторов, включая возраст заемщика, оценочную стоимость дома и текущие процентные ставки. Поступления по кредиту могут быть взяты в виде единовременной суммы, кредитной линии, фиксированной ежемесячной выплаты или комбинации кредитной линии и ежемесячной выплаты. Узнайте больше о том, как работает обратная ипотека.

Типы обратной ипотеки

Существует три типа обратной ипотеки:

1. Одноцелевая обратная ипотека :Некоммерческие организации или государственные и местные органы власти иногда предлагают этот тип обратной ипотеки. Кредитор ограничивает цели, на которые может быть использована ипотечная выручка. Например, вы можете использовать одноцелевую обратную ипотеку только для уплаты налогов на недвижимость или для улучшения дома.
2. Ипотечный кредит на конвертацию собственного капитала :это самый популярный вид обратной ипотеки, предлагающий наибольшую гибкость. HECM застрахованы Федеральным жилищным управлением (FHA) и ограничены максимальной суммой в 725 525 долларов США по состоянию на 2019 год. Доходы от кредита можно использовать для любых целей, которые вы хотите.
3. Собственная обратная ипотека :Если ваш дом стоит более 725 525 долларов США или если ваш дом не соответствует стандартам FHA для HECM, вы можете рассмотреть возможность частной обратной ипотеки. Эти кредиты, предлагаемые частными кредиторами, могут быть использованы для любых целей, и нет ограничений на сумму, которую вы можете занять.

Что такое обратные ипотечные требования?

Требования для получения одноцелевой или частной обратной ипотеки варьируются в зависимости от кредитора. Все HECM имеют одинаковые требования:

• Дом должен быть вашим основным местом жительства.
• Вы должны либо полностью владеть домом, либо иметь в нем значительный капитал.
• Сам объект недвижимости должен соответствовать стандартам FHA и требованиям к наводнениям. Это должен быть дом на одну семью, готовый дом, кондоминиум, утвержденный Департаментом жилищного строительства и городского развития (HUD), или дом на две-четыре квартиры, в одной из которых проживают заемщики.
• Заемщики должны быть старше 62 лет.
• Заемщики должны иметь возможность оплачивать расходы, связанные с домом, такие как налоги на имущество, взносы ассоциации домовладельцев и страхование домовладельцев, без помощи кредита.
• Заемщики должны встретиться с одобренным HUD консультантом HECM, чтобы обсудить обратную ипотеку.
• Заемщики должны быть кредитоспособными и не должны иметь просроченных платежей по федеральному долгу.

Какой кредитный рейтинг мне нужен для обратной ипотеки?

Вам не нужен определенный кредитный рейтинг, чтобы претендовать на обратную ипотеку. Тем не менее, кредиторы оценят ваши финансы, чтобы убедиться, что вы можете оплатить расходы, связанные с вашим домом, и при этом иметь достаточно средств для жизни. Они также рассмотрят ваш кредитный отчет, чтобы убедиться, что вы в целом кредитоспособны. В частности, они будут проверять:

• История платежей по ипотечным кредитам и кредитам в рассрочку за последние два года.
• История платежей по возобновляемому кредиту
• Коллекции, списания, судебные решения или просроченные ипотечные кредиты, застрахованные FHA
• Банкротства

Если вы просрочили какие-либо федеральные займы, вы не имеете права на получение HECM. Если ваш кредитный отчет показывает, что вы не выполнили свои обязательства по долгу в прошлом или что вы часто просрочиваете платежи кредиторам, кредитор обратной ипотеки может попросить вас создать учетную запись для резервирования ожидаемой продолжительности жизни (LESA) для утверждения. Вы будете класть деньги на этот счет, чтобы покрыть расходы на налоги на недвижимость и страхование домовладельцев. Если в какой-то момент вы не сможете оплатить эти расходы самостоятельно, ваш кредитор может использовать для этого LESA.

LESA может существенно увеличить стоимость обратной ипотеки, поэтому перед подачей заявки обязательно проверьте свой кредитный отчет на наличие всего, что может затруднить получение одобрения без создания LESA.

Что такое преимущества обратной ипотеки?

Обратная ипотека предлагает несколько преимуществ для пенсионеров, нуждающихся в дополнительном доходе.

• Долевая собственность более доступна пенсионерам, чем многие другие виды финансирования. Многие пожилые люди не имеют достаточных доходов, чтобы претендовать на кредиты, требующие немедленного погашения, такие как кредитная линия под залог дома или вторая ипотека. Легче претендовать на обратную ипотеку.
• Пока вы живете в своем доме; текущие налоги на имущество, страхование домовладельцев и другие связанные с домом расходы; и поддерживать дом в хорошем состоянии, вам не придется возвращать кредит.
• Поскольку Налоговое управление США классифицирует выплаты как аванс по кредиту, обратная ипотека в большинстве случаев предлагает не облагаемый налогом доход (хотя вам всегда следует проконсультироваться со специалистом по налогам, чтобы узнать, как налоги применяются в вашей ситуации).

Что такое обратные недостатки ипотечного кредита?

Хотя обратная ипотека предлагает некоторые привлекательные преимущества, у обратной ипотеки есть и существенные недостатки, о которых вам следует знать.

• Несмотря на то, что обратная ипотека не облагается налогом, она не бесплатна. Вам придется заплатить за оценку стоимости вашего дома; покрыть существенные комиссии за закрытие, включая комиссию за выдачу кредита, комиссию за обслуживание и комиссию третьих лиц; и осуществлять текущие платежи по страхованию ипотечного кредита. Вы также будете начислять проценты на сумму, выплаченную вам. В зависимости от того, как вы решите получать выплаты по кредиту, они могут рассчитываться как фиксированные или переменные проценты; убедитесь, что вы знаете, что применимо в вашем случае.
• Ссуда ​​должна быть погашена, когда вы умрете, продадите свой дом или переедете из дома. Это может вызвать проблемы, если ваш дом является частью наследства, которое вы надеетесь оставить своим детям. Если ваши наследники не могут позволить себе погасить кредит, кредитор продаст дом, чтобы сделать это. (Ваши наследники получат все оставшиеся деньги.)
• Если пройдет более 12 месяцев, в течение которых вы не будете использовать дом в качестве основного места жительства, наступит срок погашения кредита. Это может произойти, если вам придется остаться в реабилитационном центре после падения или вам нужно переехать к своим детям на длительный период после операции или проблемы со здоровьем. Если у вас есть обратная ипотека, вам придется погасить кредит, чтобы банк не продал ваш дом, чтобы возместить кредит.
• Если один из супругов моложе 62 лет, возможно, его придется исключить из документа о праве собственности, чтобы старший владелец мог претендовать на обратную ипотеку. Удаление их имени из титула может подвергнуть риску супруга, не являющегося заемщиком. Если заемщик умирает, не-заемщик больше не будет получать обратные выплаты по ипотеке. Хуже того, они могут потерять свой дом, если не смогут погасить кредит.

Подходит ли мне обратная ипотека?

Если вы боретесь с расходами на проживание на пенсии, является ли обратная ипотека хорошим выбором? Это зависит.

• Пока вы можете легко оплачивать расходы, связанные с домом, например налоги на недвижимость, обратная ипотека может обеспечить дополнительный доход, необходимый для покрытия других расходов, таких как расходы на здравоохранение. Однако если вы уже с трудом покрываете расходы на страхование домовладельцев, налоги на недвижимость, содержание и ремонт дома, обратная ипотека, вероятно, вам не подходит.
• Если вы планируете переехать из дома в ближайшем будущем, обратная ипотека — не лучший вариант. Обратная ипотека лучше всего подходит для тех, кто планирует оставаться в своем доме в течение длительного времени.
• Реверсивная ипотека – не единственный способ, с помощью которого можно финансировать выход на пенсию. Другой альтернативой является сокращение дома до меньшего размера и использование доходов от продажи вашего нынешнего дома для покрытия расходов на проживание. Это также может помочь вам удовлетворить нефинансовые потребности, например найти дом, который находится рядом с вашими взрослыми детьми, требует меньше работы во дворе или больше подходит для старения на месте.

Когда вы взвешиваете свои варианты, хорошее место для начала — получить бесплатный кредитный отчет, чтобы увидеть, есть ли какие-либо проблемы, которые могут удержать вас от получения обратной ипотеки.