Прежде чем заняться покупкой жилья, вы можете подумать, что ипотека — это просто ипотека:вы идете в банк, они решают, предлагать ли вам кредит, и как только вы получаете одобрение, вы начинаете вносить платежи. Но вскоре вы обнаружите, что кредиторы предлагают множество видов ипотечных кредитов, каждый со своими критериями заимствования, ограничениями, преимуществами и недостатками.
Чтобы определить, какой тип ипотечного кредита лучше всего подходит для вас, вам необходимо учитывать свой кредитный рейтинг, сколько вы можете внести в качестве первоначального взноса, какой размер кредита вам нужен и как быстро вы хотите его погасить. среди прочих факторов.
Обычный кредит является наиболее распространенным типом ипотечного кредита, который обычно приходит на ум, когда вы думаете о жилищном кредите. Их предлагает почти каждый ипотечный кредитор. В отличие от кредитов FHA или VA, обычные кредиты не поддерживаются государством.
Обычные кредиты идеально подходят для заемщиков со стабильным доходом и документально подтвержденным трудовым стажем. Как правило, вы не можете претендовать на получение обычного кредита с кредитным рейтингом ниже 620. Кредиторы также смотрят на отношение вашего долга к доходу (DTI), и если более 36% вашего ежемесячного дохода идет на погашение долга, вы не можете быть одобрены.
Обычные кредиты когда-то требовали 20% первоначального взноса, но многие кредиторы теперь позволяют меньше, если заемщик имеет большой кредит и солидный доход. Технически первоначальный взнос может составлять всего 3% по обычному кредиту, но если вы не внесете хотя бы 20%, вам придется платить частное ипотечное страхование (PMI) до тех пор, пока остаток по ипотеке не составит 80% или меньше стоимости дома. Вы также можете получить более высокую процентную ставку, если сделаете небольшой первоначальный взнос. Ежемесячная оплата PMI и более высокая процентная ставка увеличат общую стоимость вашей ипотеки, поэтому вам нужно взвесить, стоит ли это делать с более низким первоначальным взносом.
Несколько типов кредитов, поддерживаемых государством, имеют более мягкие критерии заимствования, чем обычные кредиты. Основные из них, которые вы увидите, - это кредиты FHA, USDA и VA.
Ссуды FHA поддерживаются Федеральной жилищной администрацией, и их цель - помочь покупателям жилья, впервые приобретающим жилье, которые не могут претендовать на получение обычной ссуды. Критерии заимствования более мягкие, с более низким кредитным рейтингом и требованиями к доходу. Первоначальный взнос может составлять всего 3,5%, но, в отличие от обычной ипотеки, вам, возможно, придется платить ипотечную страховку на весь срок действия кредита. Процентные ставки по кредитам FHA часто немного выше, чем по обычным кредитам, поскольку стандарты заимствования менее строгие.
Министерство сельского хозяйства США предлагает ипотечные кредиты покупателям жилья с низким и средним уровнем дохода в соответствующих сельских районах. У Министерства сельского хозяйства США есть программа прямого кредитования только для американцев с низким доходом, с чрезвычайно низкими процентными ставками и без обязательного первоначального взноса. Он также предлагает программу гарантий, в которой он поддерживает кредиты, предоставленные местными кредиторами (аналогично кредиту VA или FHA). Эти кредиты допускают нулевой первоначальный взнос и предлагают низкие ставки, но вам, возможно, придется платить за ипотечное страхование.
Кредит VA, поддерживаемый Министерством по делам ветеранов США, представляет собой жилищный кредит специально для бывших и нынешних военнослужащих и соответствующих членов семьи. Эти ипотечные кредиты допускают нулевой первоначальный взнос без частного ипотечного страхования, а процентные ставки обычно ниже, чем по обычным кредитам. Чтобы соответствовать требованиям, вы должны предоставить подтверждение стабильного дохода, показывающее, что вы можете погасить кредит, и вы должны получить сертификат соответствия требованиям от VA.
Если вы не можете претендовать на получение обычного кредита или вашим приоритетом является получение кредита с как можно более низким первоначальным взносом, кредиты с государственным страхованием могут быть отличным вариантом. Они идеально подходят для имеющих право заемщиков с небольшими сбережениями наличными.
Застрахованные государством кредиты также являются хорошим вариантом для покупателей жилья с плохой кредитной историей. Кредит FHA допускает кредитный рейтинг 580 и выше с первоначальным взносом в размере 3,5%, а иногда позволяет получить кредитный рейтинг всего 500 с первоначальным взносом в размере 10% или более. Хотя ссуды VA не имеют официального минимального кредитного рейтинга, большинству кредиторов требуется оценка около 620. Кредиты USDA обычно требуют оценки 640 или выше, и вы не можете заработать больше определенной суммы (в зависимости от вашего местоположения) .
Имейте в виду, что не все кредиторы предлагают кредиты, поддерживаемые государством. Вам нужно изучить местных и онлайн-кредиторов, чтобы найти те, которые действительно предлагают эти кредиты и сравнить ставки, прежде чем принять решение о том.
Обычные кредиты также иногда называют соответствующими кредитами, что означает, что они «соответствуют» государственным ограничениям, которые предназначены для поддержания стабильности рынка жилья. Ссуды, превышающие эту сумму, называются несовместными ссудами или крупными ссудами, но то, что квалифицируется как гигантский кредит, может сильно различаться в зависимости от местоположения. Это потому, что на горячих рынках в таких местах, как Сан-Франциско, средний дом стоит намного дороже, чем в таких районах, как Средний Запад. Однако в большинстве регионов размер крупного кредита превышает 484 350 долларов.
Поскольку крупная ссуда по определению является крупной ипотечной ссудой на дорогой дом, на самом деле она предназначена только для заемщиков с высокими доходами, которые могут с комфортом производить крупные платежи по ссуде.
Критерии заимствования для крупных ипотечных кредитов обычно более строгие, чем для обычных кредитов. Обычно требуется FICO
®
Оценка
☉
не менее 700, и большинство кредиторов хотят, чтобы на ваших банковских счетах сохранялись платежи за период от шести до двенадцати месяцев. Заемщикам Jumbo-кредита часто необходимо внести от 15% до 30% для обеспечения кредита.
Процентные ставки по ипотечным кредитам бывают двух видов:фиксированные и регулируемые. Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой имеют одну процентную ставку и сумму платежа на весь срок кредита.
С другой стороны, ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM) имеют начальный период, в течение которого процентная ставка остается неизменной и часто ниже годовой процентной ставки с фиксированной процентной ставкой (APR). Но по истечении заданного периода времени она становится переменной. Например, при ARM 5/1 процентная ставка будет фиксированной в течение первых пяти лет, а затем будет корректироваться каждый год. Курс корректируется в зависимости от рыночных условий, поэтому он может расти или снижаться. Существуют ограничения на то, насколько высоким он может быть, но это может сделать ваш ежемесячный платеж непредсказуемым.
Вот простой способ выяснить, какой тип процентной ставки лучше для вас. Если вы собираетесь остаться в своем доме на длительный срок, ипотека с фиксированной ставкой обычно предпочтительнее, поскольку она обеспечивает предсказуемость на десятилетия. Однако, если вы планируете оставаться в доме всего несколько лет, ARM может сэкономить вам деньги, если вы переедете до того, как наступит период адаптации, поскольку начальная ставка обычно ниже, чем обычная ипотека с фиксированной ставкой.
Ипотека обычно предоставляет вам несколько различных вариантов срока, но два наиболее распространенных, с которыми вы столкнетесь, — это 30 лет и 15 лет. Есть несколько важных вещей, которые нужно знать при выборе термина.
Во-первых, чем короче ваш срок, тем выше будет ваш ежемесячный платеж, потому что у вас меньше времени на погашение кредита. Однако один большой плюс заключается в том, что это также означает, что вы будете платить меньше процентов в течение срока действия кредита, поскольку вы быстрее погашаете долг - иногда на десятки тысяч долларов меньше. Кроме того, процентные ставки ниже по краткосрочным кредитам.
Принимая решение о сроке ипотеки, подумайте о том, сколько вы можете позволить себе платить каждый месяц. Если у вас высокий, стабильный доход и большие сбережения, вы можете чувствовать себя уверенно на 15-летнем сроке. Но если ваш доход ниже или непостоянен, или вы просто хотите самый низкий платеж по ипотеке, 30-летний срок может быть лучшим. Имейте в виду, что обычно вы можете вносить дополнительные платежи по ипотеке или доплачивать основную сумму при каждом платеже, поэтому вы можете ошибиться из-за осторожности и получить более длительный срок, но переплачивать, когда можете. Это поможет вам быстрее погасить кредит и меньше тратить на выплату процентов в течение срока действия ипотеки.
Когда вы начнете изучать варианты ипотечного кредита, знание своего кредитного рейтинга поможет вам быстро определить, какие кредиты наиболее подходят для вас. Вы можете бесплатно проверить свой кредитный рейтинг Experian, чтобы начать процесс.