Получение низкой процентной ставки по ипотеке может сделать покупку дома или рефинансирование существующего кредита доступной. Вы можете подождать, пока ставки по ипотечным кредитам упадут, прежде чем подавать заявку на кредит, но покупка ипотечных баллов — еще один вариант. Также называемые дисконтными баллами, ипотечные баллы позволяют снизить процентную ставку по ипотечному кредиту в обмен на комиссию. Это может уменьшить ваш платеж по ипотеке и потенциально сэкономить деньги в течение срока действия кредита. Но получение дисконтных баллов подходит не каждому покупателю жилья.
Так что же такое ипотечные баллы? Ипотечные баллы, по сути, представляют собой комиссию, которую вы платите своему ипотечному кредитору за снижение процентной ставки по вашему кредиту. Это также называется снижением ставки по ипотечному кредиту.
Существует два типа ипотечных баллов, за которые вы можете платить:начальные баллы и дисконтные баллы. Точка выдачи — это комиссия, которая выплачивается вашему кредитору, чтобы уменьшить комиссию за выдачу кредита. Это никак не влияет на вашу процентную ставку, в отличие от дисконтных баллов.
Ипотечные дисконтные баллы могут напрямую снизить процентную ставку по ипотечному кредиту. Чем больше баллов вы покупаете, тем больше снижается процентная ставка. Более низкая процентная ставка по ипотеке может означать меньшие проценты, выплачиваемые в общей сложности в течение срока действия кредита. Но полезно понять, как именно работают ипотечные баллы, прежде чем покупать.
Чтобы понять баллы по ипотечным кредитам, нужно сосредоточиться на двух наборах цифр. Во-первых, сколько на самом деле стоит ипотечный балл. Как правило, один ипотечный балл равен 1% от суммы ипотечного кредита. Например, на каждые 100 000 долларов, которые вы берете взаймы, один ипотечный балл будет равен 1000 долларам. Помните, что это сборы, которые вы платите кредитору, поэтому вы должны учитывать их в общей стоимости покупки дома и сумме, подлежащей уплате при закрытии сделки.
Другой набор цифр, который нужно знать, — это то, насколько может снизиться процентная ставка по одному ипотечному кредиту. Как правило, кредиторы снижают процентную ставку по ипотеке на 0,25% за каждый ипотечный балл, который вы платите. Допустим, вы покупаете дом по ипотеке в размере 300 000 долларов под 3,25%. Один балл будет стоить вам 3000 долларов, но взамен ваш кредитор снизит вашу ипотечную ставку до 3%. Чем больше баллов вы покупаете, тем ниже может быть ваша процентная ставка.
Звучит неплохо, но важно помнить, что вы на самом деле здесь делаете. Когда вы покупаете дисконтные баллы по ипотеке, вы, по сути, заранее оплачиваете часть процентов по кредиту. Вам придется провести дополнительные математические расчеты, чтобы решить, имеет ли финансовый смысл покупать дисконтные баллы.
Это хороший вопрос, и ответ на него заключается в том, что это во многом зависит от нескольких факторов, в том числе:
Расчет дисконтных баллов может помочь вам понять, стоит ли их платить, исходя из точки безубыточности. Точка безубыточности наступает, когда сумма денег, которую вы сэкономили на процентах, покупая баллы, равна сумме, которую вы заплатили за их покупку.
Например, предположим, что вы хотите купить дом за 300 000 долларов сроком на 30 лет. Кредитор предлагает вам возможность получить ипотеку под 3,5% без баллов или заплатив два балла, чтобы снизить ставку до 3%. Вам нужно будет заплатить 6000 долларов, чтобы покрыть баллы, но это уменьшит ваш ежемесячный основной платеж с 1347 до 1265 долларов. Вы достигнете точки безубыточности примерно через 6,1 года.
Но как насчет экономии на процентах? Если бы вы придерживались исходной ставки 3,5%, вы бы заплатили 184 968 долларов в виде процентных платежей в течение срока действия кредита. Но если вы потратите 6000 долларов на выкуп пунктов, это уменьшит проценты, выплачиваемые по ипотеке, до 155 332 долларов. Если вы вычтете 6000 долларов США, которые вы заплатили за баллы, чистая процентная экономия составит 23 636 долларов США.
Это предполагает, однако, что вы остаетесь в доме в течение полных 30 лет срока ипотеки и в какой-то момент не рефинансируете по более низкой ставке. Хорошее эмпирическое правило, которое следует учитывать при принятии решения о покупке баллов, касается того, как долго вы планируете оставаться дома. Как правило, чем дольше вы остаетесь на месте, тем больше вы сэкономите на процентах после достижения точки безубыточности.
Это важно иметь в виду, если вы планируете покупать дисконтные баллы по ипотеке с регулируемой ставкой. Если вы планируете продать дом до того, как ставка скорректируется, то покупка баллов вперед может не стоить того, если вы уже получаете более низкую ставку, чем при обычном кредите. А продажа до того, как вы достигнете точки безубыточности по любому типу ипотечного кредита, означает потерю денег, поскольку у вас не будет времени вернуть баллы, которые вы заплатили в виде процентных сбережений.
Возможно, хотя это может зависеть от нескольких факторов и от того, насколько сильное ваше финансовое положение. Ваш кредитор может быть более склонен вести переговоры о комиссионных за покупку дисконтных баллов, когда вы вносите более крупный первоначальный взнос и / или имеете более высокий кредитный рейтинг. Переговоры об ипотечных баллах могут помочь вам сократить процентную ставку, сократив при этом сумму, необходимую для закрытия сделки.
Помните, что наряду с ипотечными баллами вы также должны оплатить другие расходы на закрытие, такие как судебные издержки и сборы за регистрацию, которые могут составлять от 2% до 5% от покупной цены дома.
Однако, если у вас есть кредитный рейтинг в отличном диапазоне, переговоры об ипотечных баллах или их покупка могут даже не иметь значения. В любом случае отличный кредитный рейтинг уже может давать вам право на самые низкие ставки по ипотечному кредиту или кредиту рефинансирования.
Покупка ипотечных баллов может иметь смысл для некоторых покупателей жилья, но все зависит от того, сколько вы хотите сэкономить на кредите и как долго вы планируете оставаться в доме. Поговорив со своим кредитором о потенциальных расходах и самостоятельно рассчитав предполагаемую экономию, вы сможете решить, стоит ли покупать дисконтные баллы.
Фото предоставлено:©iStock.com/Prostock-Studio, ©iStock.com/skynesher, ©iStock.com/jhorrocks