Если вы должны больше денег по ипотеке, чем стоит ваш дом, ваша ипотека считается неоплаченной.
Ни один домовладелец не хочет быть под водой. Получить прибыль при попытке продать подводный дом может быть сложно, если не невозможно. Немногие покупатели потратят на ваш дом более 200 000 долларов, если сегодня это все, что он стоит. Этим покупателям все равно, что вы должны 250 000 долларов США по ипотечному кредиту, который вы взяли шесть лет назад.
Что вы можете сделать, если ваш долг по ипотечному кредиту больше, чем стоит ваш дом? У вас есть несколько вариантов, хотя не все из них особенно приятны.
Лучший выбор — оставаться на месте. Вы не можете потерять деньги на подводной распродаже, если не продадите свой дом. Это хороший выбор, если вам нравится ваш дом и район.
К сожалению, у жизни есть способ изменить этот план. Возможно, вам или вашему супругу нужно переехать из-за смены места работы. Может быть, вы переживаете развод и вам нужно продать свой дом. В таких случаях вы можете застрять в убытке, если стоимость вашего дома не восстановится к тому времени, когда вам нужно переехать.
Если ваш дом находится под водой, рефинансирование не поможет вам продать его за деньги, достаточные для получения прибыли. Но рефинансирование может принести некоторое облегчение в виде более низкой процентной ставки и меньшего ежемесячного платежа, что может помочь смягчить жало пребывания под водой.
Проблема? Большинство ипотечных кредиторов требуют, чтобы у вас было не менее 20% капитала в вашем доме, прежде чем они одобрят ваше рефинансирование. Этого не произойдет, если вы находитесь под водой; вместо этого у вас будет отрицательный капитал. Тем не менее, федеральное правительство предлагает свою программу домашнего доступного рефинансирования, более известную как HARP. В рамках этой программы кредиторам предоставляются финансовые стимулы для рефинансирования ипотечных кредитов владельцев, которые должны по своим кредитам больше, чем стоит их жилье.
Для участия в HARP вам необходимо выполнить определенные требования. Ваш ипотечный кредит должен принадлежать или гарантироваться Freddie Mac или Fannie Mae, и вы должны вносить платежи по ипотечному кредиту. Вы также не должны пропускать платежи за последние 12 месяцев. И даже если вы соответствуете этим требованиям, кредиторы не обязаны одобрять вас для рефинансирования HARP. Если ваш кредитный рейтинг низкий или ваш доход недостаточно высок, вам может быть трудно убедить кредитора рефинансировать ваш дом даже через HARP.
Если вам абсолютно необходимо продать свой дом, даже если вы находитесь под водой, вы можете убедить своего кредитора одобрить короткую продажу. При короткой продаже ваш ипотечный кредитор соглашается позволить вам продать ваш дом за меньшую сумму, чем вы должны. При такой продаже вы можете более агрессивно оценить свой дом, чтобы продать его быстрее. Скажем, ваш дом стоит 150 000 долларов, но вы должны 180 000 долларов по ипотечному кредиту. Вместо того, чтобы надеяться на покупателя, готового заплатить эти 180 000 долларов, вы можете продать свой дом за 150 000 или 140 000 долларов. Ваш кредитор возьмет на себя убытки.
Однако короткие продажи могут быть сложными. Ваш кредитор должен одобрить любое полученное вами предложение, даже если вы считаете его хорошим. Если ваш кредитор отклонит предложение, ваша продажа не состоится. Некоторые кредиторы даже не рассматривают короткую продажу. Короткая продажа также приведет к падению вашего кредитного рейтинга.
Некоторые домовладельцы, убежденные, что стоимость их домов никогда не восстановится, просто уходят из своих домов. Они перестают вносить ежемесячные платежи по ипотеке, даже если могут себе это позволить. Это известно как стратегический дефолт. Некоторые утверждают, что это неэтично. Другие говорят, что не следует ожидать, что владельцы будут продолжать платить за то, что стало неудачным вложением. Однако знайте, что отказ от ипотеки приведет к резкому падению вашего кредитного рейтинга. И когда вы, в конце концов, попадете в ситуацию, когда вас лишают права выкупа — конечный результат стратегического дефолта — это негативное суждение останется в вашем кредитном отчете в течение семи лет.
Ипотека невозможна, если вы должны по ней больше денег, чем стоит сам дом. Если вы оказались под водой по ипотеке, есть несколько вариантов, которые вы можете рассмотреть, включая рефинансирование. Но лучший вариант — оставаться дома. Если вам абсолютно необходимо уйти, вы можете рассмотреть такие вещи, как короткие продажи или стратегические невыполнения обязательств.