Программы кредитования покупателей жилья, впервые приобретающих жилье, обычно позволяют людям с низким или умеренным доходом или с менее чем звездной кредитной историей жить частью американской мечты, то есть купить дом. Часто это их первый дом. Но технически это не обязательно. Многие программы определяют «впервые» как отсутствие дома в течение последних трех лет. Таким образом, если вы продали свой дом или на него было обращено взыскание более трех лет назад, вы все еще можете иметь право на участие в одной из программ кредитования, описанных ниже. Некоторые из этих программ предназначены для определенных профессий, таких как правоохранительные органы, образование и военные.
Программы для тех, кто впервые покупает жилье, помогают людям получить ипотечные кредиты под низкие проценты, когда они не могут получить их в другом месте. Поскольку многие из этих кредитов поддерживаются государственными организациями, квалификационные требования намного менее строгие, чем для обычных кредитов.
Если вы думаете, что собственность на жилье предназначена для других людей, а не для вас, эта статья может изменить ваше мнение. Читайте дальше, чтобы узнать больше о самых популярных программах для тех, кто покупает жилье впервые.
Федеральное жилищное управление (FHA) работает с местными кредиторами по всей стране, чтобы предлагать ипотечные кредиты людям, которые в противном случае могут не соответствовать требованиям. Поскольку государство страхует часть этих кредитов, кредиторы чувствуют себя более комфортно, предлагая ипотечные кредиты людям без самой сильной кредитной истории. Это отличный вариант среди различных программ для тех, кто впервые покупает жилье.
Квалификация кредита FHA не так строга, когда дело доходит до кредитного рейтинга. Фактически, кредитный рейтинг около 580 может претендовать на получение кредита FHA с первоначальным взносом в размере 3,5%. Первоначальный взнос по обычным ипотечным кредитам обычно превышает 20%. Кроме того, процентные ставки по кредитам FHA значительно ниже, чем ставки по традиционным кредитам.
Некоторые кредиторы даже не откажут вам, если отношение вашего долга к доходу (DTI) достигает 55%. Если с момента банкротства прошло не менее двух лет, у вас также не должно возникнуть проблем с получением кредита FHA.
Однако это не означает, что ссуда FHA — или любая ссуда в этом отношении — является безрисковым решением, даже ссуды, предоставленные в рамках программ для покупателей жилья впервые. Поскольку вы, вероятно, будете вносить небольшой первоначальный взнос, вам необходимо будет платить страховые взносы по ипотечному кредитованию, версию частного ипотечного страхования (PMI) FHA. Этот тип страхования существует для защиты кредитора в случае невыполнения обязательств.
Вам также нужно будет оплатить расходы на закрытие. Тем не менее, затраты на закрытие для кредитов FHA, как правило, ниже, чем для традиционных ипотечных кредитов. И в отличие от многих обычных ипотечных кредитов, кредиты FHA не несут штраф за досрочное погашение. Это означает, что вы можете вносить более крупные ежемесячные платежи и досрочно погасить кредит без комиссии.
Вы также можете включить авансовый страховой взнос и первоначальный взнос в сумму кредита. Однако в конечном итоге вы заплатите больше. Вам также потребуется внести первоначальный взнос в размере около 10 %, если ваш кредитный рейтинг опустится ниже 580. Но если у вас возникли проблемы с оплатой авансовых платежей, вам могут помочь программы помощи при первоначальном взносе.
И в отличие от нескольких обычных ипотечных компаний, кредиторы, поддерживаемые FHA, позволяют вам оплачивать расходы на закрытие и авансовые платежи подарочными деньгами. Но убедитесь, что человек, который дает вам эти деньги, подпишет короткое письмо, объясняющее, что он или она не ожидает возврата денег.
Кредиты FHA обычно подходят тем, кто впервые покупает жилье, у которых возникают проблемы с получением кредита в другом месте из-за строгих квалификационных требований. Но соблюдение надежного плана погашения может помочь американцам с более низким кредитным рейтингом не только погасить ипотечный кредит с особенно щедрой процентной ставкой, но и в процессе повысить свою кредитоспособность.
Среди вариантов специальных программ для тех, кто впервые покупает жилье, Министерство сельского хозяйства США (USDA) выдает ипотечные кредиты под низкие проценты американцам с низким доходом, которые хотят жить в сельской местности. Однако Министерство сельского хозяйства США дает широкое определение «сельской местности», поэтому даже некоторые пригородные районы подходят.
Ссуды USDA обычно предусматривают низкие или нулевые авансовые платежи. Звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой? Что ж, Министерство сельского хозяйства США либо гарантирует кредит, чтобы кредитор брал на себя меньший риск, либо Министерство сельского хозяйства США выдает кредит напрямую (заемщикам с очень скромными доходами).
USDA предлагает два типа кредитов для покупателей жилья впервые. Чтобы иметь право на получение гарантированного кредита USDA, доход вашей семьи не может превышать 115% от среднего дохода для определенного района, где вы собираетесь жить. Доход семьи обычно определяется как совокупный доход всех членов семьи, даже если их имена не фигурируют в кредите.
Пределы дохода зависят от района, но в целом максимальный базовый уровень дохода для Программы гарантированного кредита на жилье для одной семьи в 2020 году составляет:
Мы приводим эти цифры, чтобы дать вам общее представление о требованиях к доходу. Эти ограничения могут быть значительно выше в районах с высоким уровнем дохода.
Кроме того, кредитный рейтинг около 680 обычно помогает вам получить гарантированный кредит с низкой процентной ставкой и нулевым первоначальным взносом. Это также может помочь вам пройти упрощенный процесс. Это означает, что вы пропустите большую часть документов, связанных с обычными ипотечными кредитами. Если ваш кредитный рейтинг ниже 680, вам может потребоваться внести более крупный первоначальный взнос в размере около 10%.
С прямым кредитом USDA правительство финансирует вашу ипотеку напрямую. Другими словами, USDA является вашим кредитором. Эти кредиты служат лицам и семьям с низким и очень низким доходом. Пределы дохода зависят от местоположения. Кроме того, вы должны быть основным жителем дома, для которого вы берете кредит USDA. Вы не можете получать доход от собственности или использовать ее в каких-либо коммерческих целях.
Поскольку кредиты USDA требуют низких первоначальных взносов, вам необходимо оформить страховку. Первоначальный взнос может варьироваться от 1% до 2% от суммы кредита. Вы также будете должны ежемесячную премию в размере от 0,35% до 0,40%. Допустим, вы берете кредит в размере 200 000 долларов. Вы должны заплатить авансовый страховой взнос в размере 1% и страховой взнос в размере 0,35% в течение года. В этом случае вы заплатите 2000 долларов авансом и ежемесячный взнос в размере 58 долларов. Тем не менее, вы можете включить первоначальный взнос в сумму ипотечного кредита. В этом случае вы переведете комиссию в кредит и, таким образом, превратите его в ипотечный кредит на 202 000 долларов США.
Квалифицированные заемщики могут взять 15- или 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой. Чтобы узнать больше о квалификации, посетите веб-сайт кредита USDA. На интерактивной карте отображаются обозначенные области и пределы дохода для каждой из них.
Департамент по делам ветеранов (VA) выдает ссуды соответствующим военнослужащим, в том числе тем, кто впервые покупает жилье.
Кредиты VA обычно имеют более низкие процентные ставки, чем их обычные аналоги. Кредиторы, сотрудничающие с VA, также предлагают кредиты с минимальной суммой или без нее. Чтобы получить право, вы должны соответствовать определенным требованиям, установленным VA, и, возможно, некоторым требованиям, установленным конкретными кредиторами. Вы можете иметь право на получение кредита VA, если вы:
Если вы имеете право на получение кредита VA, вы можете присматриваться к различным вариантам. Вы можете найти ипотечные кредиты с фиксированной или регулируемой процентной ставкой (ARM) с различными сроками погашения от 15 до 30 лет.
В дополнение к выгодным процентным ставкам, кредиты VA предлагают некоторые явные преимущества. Например, они не требуют частного ипотечного страхования (PMI) и не несут штрафа за досрочное погашение. Законодательство также устанавливает ограничения на сумму, которую кредиторы могут взимать при закрытии сделки.
Тем не менее, вам необходимо будет заплатить сбор за финансирование VA, размер которого зависит от вашего военного статуса. Он может варьироваться от 1,25% до 2,15% для большинства родов войск и от 1,5% до 2,24% для личного состава резерва и Национальной гвардии. По вашему запросу она может быть увеличена до суммы кредита.
Кроме того, вы столкнетесь с некоторыми обычными сборами, такими как сборы за оценку и запись. Однако, если у вас возникают трудности с оплатой, вам могут помочь программы консультирования по делам ветеранов.
Если вы рассматриваете программы для покупателей жилья впервые, стоит обратить внимание на прямые ссуды коренных американцев (NADL), которые VA поддерживает для домов на землях Федерального фонда. Чтобы получить квалификацию, вы должны соответствовать основным требованиям для традиционного кредита VA в дополнение к другим условиям. Эти требования гласят, что вы должны:
VA устанавливает процентную ставку для NADL, и они обычно доступны через частных кредиторов, предлагающих 30-летнюю ипотеку. Комиссия за финансирование составляет 1,25 % от суммы кредита.
Районы многим обязаны своим учителям, полицейским и другим государственным служащим. Программа «Учитель по соседству» помогает этим специалистам оставаться в своих местных сообществах, помогая им позволить себе купить жилье. Эта инициатива также известна как программа Good Neighbor Next Door. Его спонсирует Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD).
Учителя, полицейские, пожарные и специалисты аварийно-спасательных служб могут получить скидку 50% от прейскурантной цены на дома в «районах возрождения». Эти районы определены Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD).
Однако получатели должны согласиться жить в этих домах в качестве основного места жительства не менее 36 месяцев. Программа также очень конкурентоспособна. Подходящие дома перечислены на официальном веб-сайте программы «Учитель по соседству» всего несколько дней.
Итак, первый шаг – получить предварительное одобрение. После этого лицензированный агент по соседству с учителями поможет вам найти объявления, доступные в вашем регионе.
Квалифицированные учителя должны работать полный рабочий день в аккредитованных государством государственных или частных школах, обслуживающих местных детей в классах с K по 12. Полицейские должны работать полный рабочий день в правоохранительных органах, связанных с государственным органом или правительством племени. Пожарные и скорая помощь должны быть наняты пожарной службой или группой экстренного реагирования в районе, где находится интересующий их дом.
Учителя по соседству утверждают, что это поможет вам купить любой дом на рынке, если вы не выиграете торги или если в вашем районе нет подходящих домов. Ваш агент договорится о самой низкой цене и оформит все документы за вас.
Программа также предоставляет льготы и гранты профессионалам государственных служб, таким как медсестры, на покупку их первого дома. Например, программа может помочь медицинским работникам получить свою первую ипотеку с небольшим первоначальным взносом и без платы за подачу заявки.
Freddie Mac и Fannie Mae — государственные предприятия, спонсируемые государством, которые являются двумя крупнейшими игроками в ипотечной индустрии. Они даже сотрудничают с местными кредиторами по всей стране, чтобы предложить ипотечные кредиты людям с низким доходом, у которых не самая хорошая кредитная история.
Fannie Mae, например, предлагает кредиты под низкие проценты через несколько кредиторов. Они предназначены для людей с низким и средним доходом. Первоначальный взнос по этим кредитам может составлять всего 3%, и вы можете получить кредит с кредитным рейтингом всего 620. Более высокие кредитные баллы помогут вам обеспечить еще более выгодные ставки. Вы также можете отменить ипотечное страхование после того, как ваш собственный капитал достигнет 20%. Программа Fannie Mae HomeReady также помогает лицам с низким доходом претендовать на получение первой ипотеки. Freddie Mac стремится соответствовать требованиям к доступному жилью, установленным Федеральным агентством по финансированию жилищного строительства (FHFA).
Кроме того, вам следует обратиться к местным кредиторам, начиная от местных банков и заканчивая крупными франшизами. Многие предлагают программы, помогающие тем, кто впервые покупает жилье, получить ипотечный кредит.
Независимо от того, в каком штате вы живете, вам следует обратиться в местное агентство по жилищному строительству, чтобы узнать, есть ли у него какие-либо программы для покупателей жилья, на которые вы можете претендовать. Ипотечное агентство штата Нью-Йорк (SONYMA), например, предлагает помощь в оплате первоначального взноса и другие инструменты и ресурсы для тех, кто впервые покупает жилье с низким и средним уровнем дохода. Агентство считает, что лицо, которое не владело основным местом жительства в течение как минимум трех лет, будет покупателем жилья впервые.
Некоторые государственные жилищные программы будут сотрудничать с ипотечными кредиторами, чтобы предлагать 30-летние ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой по конкурентоспособным ставкам для подходящих заявителей. Во многих случаях вы даже можете комбинировать эти ипотечные кредиты с другими субсидиями и грантами.
Недвижимость в долларовой программе HUD состоит из домов на одну семью. FHA (подразделение HUD) приобрело эти дома в результате обращения взыскания. Если FHA не может продать определенное имущество в течение шести месяцев после обращения взыскания, оно попадает в программу.
Затем FHA продает такой дом за 1 доллар местным органам власти, религиозным организациям и некоммерческим организациям, помогающим семьям с низким доходом найти доступное жилье. Однако, чтобы заключить сделку, вам придется связаться с организациями, которые участвуют в программе. Вы также должны будете соблюдать установленные ими требования.
Конкуренция жесткая. Еще в 2013 году местное правительство Гэри, штат Индиана, попало в заголовки газет, когда включило в программу несколько домов. В первый же день на него подали сотни заявок. Затем город выбрал 12 из 25 финалистов в лотерее в следующем месяце.
Но если вам повезет, вы можете посетить веб-сайт HUD. Хотя вы, скорее всего, не найдете дома с ценой в 1 доллар, вам следует обратиться в HUD и местные органы власти, чтобы узнать о программах для тех, кто покупает жилье впервые.
Фото предоставлено:©iStock.com/Monkeybusinessimages,©iStock.com/Zinkevych, ©iStock.com/Warchi