Плач, крик, просьбы или выдергивание волос не тронут эту бессердечную банкиршу, если она намерена лишить вас возможности рефинансировать вашу ипотеку. На самом деле, скорее всего, это был встроенный компьютер, который принимал решение на основе вашей кредитной истории, дохода, уровня долга, оценки дома и суммы собственного капитала в вашем доме. Вы можете попробовать другого кредитора, но ответ, вероятно, все равно будет отрицательным. Ваш первый шаг — выяснить, почему вы получили ужасное "нет", и что вы можете сделать, чтобы превратить это отрицательное в положительное.
Спросите у кредитора, почему заявка была отклонена. Причина может быть одна, а может быть множество причин. Это может быть так же просто, как сумма кредита, которую вы запросили, была больше, чем стоимость вашего дома. Рынок недвижимости колеблется. Давным-давно кредиторы ссужали до 90 процентов от оценочной стоимости дома, но не так уж и много. Вам повезет, если вы получите 80 процентов.
Ваш кредитный отчет, скорее всего, расскажет вам все о том, почему вам было отказано в рефинансировании. Получите копии от всех трех кредитных бюро — Experian, Equifax и TransUnion — для вас и вашего супруга. Ваш кредит может быть звездным, в то время как ваш второй половинка так себе. Оба результата учитываются. Проверяйте каждую учетную запись. Запрашивать исправления для любых счетов, которые закрыты, но все еще отображаются как открытые; учетные записи, которые не принадлежат вам; ошибки в суммах задолженности; и просроченные платежи, которые не были просрочены.
Хорошее эмпирическое правило для расчета максимальной суммы допустимого платежа по ипотеке составляет 28 процентов от вашего валового дохода. Помните:это до того, как дядя Сэм зацепит свою долю. Убедитесь, что учитываются все доходы, включая алименты, алименты, гонорары или вторую работу. Если только один из вас работает — возможно, вы студент, а ваша жена работает — подумайте о том, чтобы устроиться на работу самостоятельно, даже если это неполный рабочий день. Это повысит ваши шансы на рефинансирование ипотеки.
Еще одна вещь, которую следует иметь в виду, это то, что банки применяют штраф к тем, кто работает не по найму. Не справедливо, но это так. По-видимому, работа на кого-то другого якобы означает, что ваша работа (и, следовательно, ваша зарплата) более надежна. Если вы действительно хотите, чтобы рефинансирование было одобрено, вам, возможно, придется оставить свою самозанятость и устроиться на работу в солидную компанию.
Все ваши долги, включая оплату автомобиля, кредитные карты и персональные кредиты, а также платежи по ипотеке, не должны превышать 36 процентов вашего валового дохода. Либо погасите долг, либо увеличьте свой доход. Только не закрывайте счета, которые были оплачены. Сумма доступного кредита к использованному кредиту включена в расчет вашего кредитного рейтинга.
Если вы обеспокоены тем, что оценка вашего дома неточна, посмотрите на сопоставимые дома в этом районе, чтобы убедиться, что ваша оценка соответствует тому, что фактически было продано. Посмотрите на проданные цены, а не на запрашиваемые цены домов, которые все еще продаются. Рассчитайте цену за квадратный фут, чтобы вы могли получить более точную цифру для вашего собственного дома. Только имейте в виду, что здесь нет пунктов для содержания и красоты. Ваш дом может быть самым привлекательным и содержаться в лучшем состоянии в районе, но его стоимость рассчитывается в среднем за квадратный фут плюс надбавки за такие удобства, как бассейн.
Скорее всего, вы не сможете изменить оценку. Оценка влияет на размер собственного капитала в процентах. Например, если сумма кредита составляет 250 000 долларов США, а оценочная стоимость составляет 275 000 долларов США, это равняется собственному капиталу в размере 25 000 долларов США, или 9 процентов. Кредиторы хотят минимум 20 процентов капитала. Поэтому, если вы хотите рефинансировать, сумма кредита должна быть снижена до 220 000 долларов США (при оценочной стоимости 275 000 долларов США); или оценка увеличилась до 312 000 долларов США (при условии, что сумма кредита составляет 250 000 долларов США).
В дополнение к вашему дому кредиторы смотрят на ваши активы. Ликвидные активы, такие как взаимные фонды, акции и облигации, более важны, чем активы, которые нужно было бы продать, такие как украшения, игрушки для больших мальчиков или абонементы на любимую профессиональную спортивную команду. Если единственным активом, который у вас есть, является сберегательная книжка со времен учебы в средней школе, вам, возможно, придется начать копить.