Акт по определению является документом, который передает право собственности на землю от одного владельца к другому. Разные документы могут передавать разные типы прав, а некоторые включают гарантию, которая по сути является юридическим обещанием того, что лицо, передающее землю, действительно имеет права на нее, и никто другой не имеет прав, кроме как раскрыто.
Негарантийный акт — это акт, в котором не содержится никаких обещаний о том, что лицо, передающее права на недвижимость, действительно имеет эти права или что никто другой не имеет прав на землю. Он часто используется как взаимозаменяемый с термином "акт об отказе от прав".
В Соединенных Штатах право собственности на землю находится в открытом доступе. Можно зайти в местный регистр земельных книг и посмотреть, кому принадлежит какой-либо конкретный участок земли, а также есть ли ипотечные кредиты, залоговые права, соглашения о правах на добычу полезных ископаемых или другие документы, передающие некоторые права на землю. Во многих юрисдикциях также можно искать и просматривать цифровые версии этих документов в Интернете.
Когда один человек продает или дарит землю, он обычно делает это с юридическим документом, называемым купчей. В акте точно описывается, какое имущество передается от кого и кому. Он подается в местный архив, который обычно находится в ведении правительства города или округа. То, какой именно язык используется в разных типах документов, несколько различается от штата к штату.
Вы также можете услышать термин «название дома», относящийся к праву собственности на дом и землю, на которой он находится. Когда дело доходит до недвижимости, разница между актом и титулом заключается в том, что акт — это юридический документ, а титул — это просто право на землю. В отличие от автомобилей, где есть физический документ, называемый титулом, который показывает, кто владеет транспортным средством, в США обычно нет документа, называемого титулом, связанным с землей.
Существует множество типов документов, которые могут быть использованы для передачи имущества от одного владельца к другому. Есть акты шерифа, используемые после продажи права выкупа, акты судебного приказа, используемые после вынесения судом решения по земельному спору, и специальные акты, часто называемые генеральными актами, которые используются для создания кондоминиумов.
Есть документы, которые передают ограниченные права на землю, например, документы на добычу полезных ископаемых, которые могут позволить кому-то добывать нефть или газ из собственности, но не строить здания или проживать на ней. Каждый из этих актов, как правило, имеет определенную юридическую форму, требуемую законодательством штата, и обычно должен быть зарегистрирован в местном архиве после завершения.
Когда вы покупаете недвижимость с помощью ипотечного кредита или берете ипотеку на недвижимость, записи об ипотеке также подаются в отдел земельных книг. В некоторых штатах это юридический документ, называемый ипотекой, в то время как в других штатах используется так называемый договор о доверительном управлении. В некоторых штатах разрешено использовать формы любого документа.
В ипотеке изложены условия вашего кредита и то, как банк может лишить его права выкупа, если вы не будете производить платежи в соответствии с вашим соглашением, хотя вы сохраняете право собственности на землю до тех пор, пока это не произойдет.
Договор о доверительном управлении работает немного по-другому, технически передавая землю стороннему доверительному управляющему, который держит ее до тех пор, пока не будет погашена ипотека. Если вы перестанете платить, доверительный управляющий может обратить взыскание на землю от имени банка или ипотечного кредитора. В большинстве штатов доверительным управляющим является юридическая фирма или специализированная титульная компания, но в Колорадо это государственное должностное лицо. В Колорадо на каждый округ приходится по одному государственному управляющему, и ожидается, что они будут работать с заемщиками и кредиторами в качестве нейтральной стороны в случае обращения взыскания.
Как правило, штаты с договором о доверительном управлении несколько облегчают обращение взыскания, в то время как штаты с ипотечным кредитом требуют, чтобы кредиторы обращались в суд для обращения взыскания на имущество. Когда ипотека выплачивается, документ, называемый удовлетворением ипотеки (или аналогичное название), обычно подается в отдел земельных книг, фиксируя этот факт. Кредиторы, как правило, обязаны своевременно подать этот документ, хотя вы должны убедиться, что кредитор делает это, чтобы убедиться, что право собственности на вашу землю надлежащим образом задокументировано.
В договоре о доверительном управлении доверительный управляющий, как правило, подает новый документ о передаче документа обратно заемщику после выплаты ипотеки, и эффект, по сути, тот же.
Часто, когда вы покупаете землю, документ, используемый для передачи земли, называется гарантийным актом. Обычно это означает, что продавец гарантирует, что он имеет право на землю и что никто другой не имеет права на нее. Если покупатель позже обнаружит проблему с правом собственности на землю, например, нераскрытого частичного владельца, сервитут или залоговое право собственности, продавец несет юридическую ответственность.
В некоторых случаях вместо этого используется документ, называемый специальным гарантийным договором или установленным законом гарантийным договором. Эта форма акта, если она разрешена законодательством штата, просто гарантирует, что имущество не было передано или обременено чем-то вроде залогового права или ипотеки, пока лицо, передающее его, владело им. Он не дает гарантий относительно ситуаций, которые могли возникнуть при предыдущих владельцах. В некоторых случаях для обязательного гарантийного договора используется специальная форма, предусмотренная законодательством штата.
То, как именно действуют гарантийные и специальные гарантийные договоры, зависит от штата, поэтому лучше всего поговорить с юристом в вашей юрисдикции, если у вас есть какие-либо вопросы о том, что гарантируется законом, а что не гарантируется договором.
Негарантийный акт не дает никаких гарантий в отношении владения имуществом. Иногда их также называют документами об отказе от прав, поскольку они просто представляют собой отказ одного человека от любых прав, которые он имеет на землю, при передаче ее кому-то другому. Они могут использоваться в некоторых случаях для передачи земли между родственными организациями или между членами семьи. Гарантийные обязательства отделены от гарантий на дом. Они не претендуют на состояние дома или земли.
Если право собственности на землю неясно или в ее юридической истории возникает неожиданность, из-за которой право собственности на нее оспаривается, это может стать большой головной болью для любого, у кого есть права на нее. Сюда входят банки и ипотечные компании, которые могли выдавать кредиты под залог земли.
Гарантийный договор помогает юридически защититься от таких ситуаций, но не обязательно обеспечивает хорошее средство правовой защиты для покупателей земли, поскольку судебного иска против предыдущего владельца земли может быть недостаточно, чтобы возместить ущерб, причиненный спором о праве собственности. Предыдущего владельца земли может быть трудно отследить, или у него может не быть средств, чтобы вернуть покупателя.
Чтобы предотвратить эти проблемы, при покупке и продаже земли часто приобретается титульное страхование. Компании по страхованию правового титула тщательно изучают историю земли, часто посещая окружные архивы, чтобы ознакомиться со старыми документами и выискивать любые неприятные сюрпризы. Затем они оформляют страховой полис, покрывающий любые проблемы с правами собственности, которые могут возникнуть.