Владение домом должно быть частью американской мечты, но время от времени процесс покупки может показаться скорее кошмаром. Когда мы с мужем готовились купить наш первый дом в прошлом году, я была шокирована тем, как мало я знала об этом и как мало однозначных ответов я могла найти в Интернете. По мере того, как я продирался через этот процесс, обучаясь на ходу, я по-новому понял поговорку:«Ты не знаешь того, чего не знаешь».
Прежде чем я начал процесс, я тщательно исследовал - или, по крайней мере, пытался. Я изучил традиционные ипотечные кредиты, поддерживаемые Федеральным жилищным управлением (FHA), выяснил размер первоначального взноса и минимальный кредитный рейтинг, который нам понадобится для каждой программы.
Мы с мужем убедились, что наши кредитные рейтинги были выше 580, минимума для программы FHA, которую мы надеялись использовать. Мы оплатили кредитные карты, чтобы сделать соотношение долга к доходу более привлекательным для кредиторов. Как только мы выполнили минимальные требования, мы договорились о встрече в банке - и были очень разочарованы.
Во-первых, мы узнали, что у многих отдельных банков есть свои собственные требования помимо правил, установленных FHA. В нашем случае федеральная программа требовала 580 баллов, но банк и ипотечное агентство, с которыми мы говорили, требовали минимальных баллов 600 и 620, что может быть существенной разницей, когда вы усердно работаете над восстановлением кредита.
Мы также узнали, что андеррайтеры хотят видеть, что ваш депозит и затраты на закрытие были на вашем счете не менее двух месяцев, чтобы отслеживать, откуда пришли средства, и подтверждать вашу текущую финансовую стабильность. Это было помехой для такого нетерпеливого покупателя, как я.
Когда мы начали встречаться с агентами по недвижимости, они всегда спрашивали, обращались ли мы к кредитору. Когда мы встречались с кредиторами, их первый вопрос всегда заключался в том, имеет ли мы в виду недвижимость. Это привело нас в полное замешательство.
Так какой же план правильный? «Потенциальные покупатели жилья всегда должны встречаться с кредитором, прежде чем начинать поиск жилья», - говорит Питер Дженнингс, кредитор в HarborOne Mortgage в Нью-Гэмпшире, проработавший в этой отрасли более 30 лет. Это поможет вам решить, какая ипотечная программа вам больше всего подходит. Ипотека создается либо ипотечными брокерами, либо традиционными банками. По словам Дженнингса, поскольку отрасль очень жестко регулируется, на самом деле не имеет значения, кого вы выберете для ипотеки - требования будут в основном такими же. Однако небольшие банки, как правило, предлагают меньше вариантов ипотеки, тогда как более крупные кредиторы обычно предлагают больше.
Когда вы будете готовы купить дом, вы можете усилить свое предложение с помощью предварительного квалификационного отбора или письма с предварительным одобрением от вашего кредитора. По словам Дженнингса, наиболее распространенным является предварительный квалификационный отбор, когда кредитный специалист проверяет соискателя на соответствие минимальным требованиям. Если ваш доход и кредитная квалификация значительно превышают минимальный диапазон, а ваша история занятости стабильна, многие кредиторы будут чувствовать себя комфортно, предоставляя письмо для предварительного квалификационного отбора. «В отрасли он известен как безнадежный заемщик», - говорит Дженнингс.
Однако, если ваше приложение находится на пороге квалификации из-за проблем с кредитом или доходом, вы можете выбрать предварительное одобрение. «Дело на самом деле официально утверждается, если заемщик найдет дом», - говорит Дженнингс. «Я делаю это иногда, когда мне неудобно подписывать предварительное квалификационное письмо». Хотя предварительное одобрение занимает больше времени, оно действительно может сократить время между принятием вашего предложения и закрытием, поскольку большая часть проверки уже сделана.
Как только вы узнаете, что имеете право на ипотеку, пора начинать делать покупки. Сначала мы с мужем искали самостоятельно, обращаясь к агентам по листингу собственности, которая нас интересовала. Но как только мы поняли, что агент покупателя фактически оплачивается продавцом, когда дом продается, без каких-либо убытков. Карманные расходы покупателю мы получили сразу от агента.
«Незнание того, что агент покупателя не несет наличных расходов - обычное дело, - говорит Лиз Мерфи, агент агентств Berkshire, Hathaway, Fox and Roach Realtors в Дженкинтауне, штат Пенсильвания. «Обычно разговор идет быстрее, когда покупатель понимает, что он не платит агенту покупателя», - говорит она. «Процесс покупки дома настолько сложен, что вы думаете:« Я тоже должен заплатить этому человеку »»
Агенты по недвижимости оптимизируют процесс, находя объекты недвижимости, которые могут не отображаться в Интернете, и помогают покупателям ориентироваться в правилах и законах. Когда наш процесс покупки был прерван неожиданными сбоями, в том числе проблемой с правом собственности на дом, наш агент объяснил нам, что именно происходит, и посоветовал нам, что делать.
По словам Мерфи, эмоциональная поддержка - немалая часть работы агента покупателя. «Вам нужен кто-то, кто сможет работать с вами через взлеты и падения и эмоционально провести вас через этот процесс».
Как только вы найдете дом, который вам нравится, ваш агент должен помочь вам составить предложение, которое будет оформлено в договоре купли-продажи, имеющем обязательную силу контракте между вами и продавцом.
Подумайте, насколько агрессивно вы хотите вести переговоры и насколько конкурентен рынок (в конце концов, пока ваше предложение не будет принято, продавец может принять другие предложения). Если вы надеетесь сэкономить деньги, то подумайте о том, чтобы сделать оговорку, что продавец вносит свой вклад в закрытие расходов - сумма варьируется в зависимости от типа ипотеки и суммы первоначального взноса, но может варьироваться от 3% до 9% от продажной цены.
Также решите, хотите ли вы, чтобы ваше предложение проходило проверку дома, и какой вид проверки. Традиционный осмотр дома позволяет выявить любые недостатки в собственности, чтобы вы точно знали, во что ввязываетесь. Вы также можете включить обследование на наличие вредных организмов, тестирование на радон и множество других вариантов.
Я был готов к бесконечным спорам с продавцом (возможно, я слишком много смотрю телевизор), но наши переговоры были недолгими. Мы сделали предложение, продавец возразил, и наш агент посоветовал нам вернуться с нашим «лучшим и окончательным» предложением, чтобы сообщить продавцу, что мы закончили переговоры. Они приняли.
Далее следует ожидание. Обычно с момента принятия вашего предложения до момента закрытия дома проходит около 35 дней, хотя, по словам Нины Вламис, президента и соучредителя A&N Mortgage Services в Чикаго, это может занять больше времени. Ожидание может показаться произвольным и разочаровывающим, но все время происходит за кулисами.
По словам Вламиса, после того, как ваше предложение принято, заявка вступает в период проверки адвокатом. Это когда покупатель проявляет должную осмотрительность, получая осмотр и делая любые запросы на ремонт или компенсацию конечных расходов. «Пришло время убедиться, что это именно та собственность, о которой вы думали», - добавляет Вламис.
После этого покупателю пора отойти на второй план и позволить ипотечному агенту делать свою работу. «Валидация - это процесс №1, который происходит в этот период», - говорит Вламис. "Это очень важно." Пока ваша заявка находится на рассмотрении, кредитор следит за тем, чтобы вся предоставленная вами документация, от налоговых деклараций до квитанций о выплатах, была достоверной и точной.
Поскольку ипотечная отрасль очень жестко регулируется, банк предпринимает много шагов, чтобы убедиться, что информация, полученная от покупателя, верна. Банк отправляет налоговые отчеты в IRS, чтобы убедиться, что они соответствуют тому, что IRS имеет в файле. Также подтверждаются данные о трудоустройстве и оплате перед отправкой заявки в андеррайтинг, где все подтверждается еще раз, более подробно.
Это также когда кредитор будет оценивать дом, чтобы убедиться, что стоимость собственности соответствует цене продажи или превышает ее. Если вы выбираете ипотеку, поддерживаемую федеральным правительством, оценка должна проводиться аттестованным FHA оценщиком.
В это время у вас, вероятно, будет больше денег на вашем счете, чем когда-либо было, но чрезвычайно важно не вносить никаких финансовых изменений в то время, пока ваша заявка находится на рассмотрении. Кредит и трудоустройство подтверждаются снова в конце процесса подачи заявки, непосредственно перед принятием финансовых обязательств, и очень важно, чтобы не было никаких серьезных изменений, которые могли бы задержать процесс или поставить под угрозу ваши шансы на получение одобрения. «Не меняйте банк, не делайте крупных покупок или не меняйте работу», - говорит Вламис. Если вы это сделаете, вы можете поставить под угрозу соотношение долга к доходу, которое кредиторы используют для определения вероятности того, что вы сможете производить своевременные платежи. (В то время мы с мужем в основном занимались самым необходимым - оплачивали счета и покупали продукты.)
Как только все будет одобрено банком, покупатели получат письмо о финансовых обязательствах. «Это означает, что у вас есть« все ясно »для вашего финансирования», - говорит Вламис. «Все, собирайте вещи».
Однако ожидание часто продолжается - примерно через неделю между датами финансового обязательства и вашим закрытием. «Это время позволяет подготовить ваш заключительный пакет, вам выполнить заключительный осмотр, заказать кассовые чеки или организовать проводку для закрытия расходов, подготовить акт и т. Д.», - говорит Вламис.
Когда, наконец, пора закрываться, вы, вероятно, сможете вздохнуть спокойно. Вы подпишете огромную пачку бумаг, обменяетесь чеками и ключами и отправитесь в путь как новый домовладелец.
ПОДПИСАТЬСЯ:владеть своими деньгами, владеть своей жизнью. Подпишитесь на HerMoney сегодня, чтобы получать последние новости о деньгах и советы!