В 2015 году Сахил Мехта помог продать свою первую недвижимость в районе Беркли, штат Калифорния, в возрасте 18 лет, заработав комиссионные в размере около 2000 долларов. Это укрепило его интерес к продаже недвижимости и инвестициям, который в последующие годы только рос.
«Это было такое невероятное чувство, не из-за суммы денег, а из-за чувства выполненного долга», — говорит Мехта CNBC Make It.
Сейчас, когда Мехте всего 25 лет, он вместе со своим старшим братом владеет пятью инвестиционными объектами стоимостью около 9,4 миллиона долларов. Он также работает полный рабочий день в Golden Gate Sotheby's, помогая управлять продажами и заключать сделки.
Чтобы накопить на свою первую недвижимость, Мехта работал в Sotheby's, еще учась в Калифорнийском университете в Беркли. В 2017 году он и его брат, который является его деловым партнером, купили свой первый дом за 950 000 долларов. Четыре дома братья сдают в аренду студентам колледжей и их семьям, а один управляют как Airbnb. После выплаты ипотеки и налогов на имущество они зарабатывают около 25 000 долларов США в месяц на аренде, которую делят поровну.
Мехта говорит, что ему повезло получить работу в Sotheby's в колледже, что позволило ему сэкономить приличную сумму денег, когда он был еще очень молод. В этом году он собирается заработать около 350 000 долларов на своей основной работе. Он признает, что потенциальным инвесторам нужно много денег даже для того, чтобы вступить в игру, и что, очевидно, проще покупать недвижимость, когда вы можете разделить расходы с кем-то еще, что не каждый может сделать.
Он также усвоил несколько дорогих уроков на этом пути. Мехта купил дуплекс в январе 2020 года и планировал превратить его в дом для одной семьи, но местные жилищные постановления запрещали это. По его оценкам, он потерял десятки тысяч долларов, прежде чем сдать эту недвижимость в аренду на Airbnb, и теперь тщательно изучает ее перед покупкой.
Мехта и его брат планируют добавить в свое портфолио больше недвижимости в ближайшие годы. Они также копят деньги, чтобы купить маме и папе дом неподалеку от них в Калифорнии. Мехта говорит, что это меньшее, что они могут сделать для своих родителей, которые иммигрировали в США из Индии и много работали, чтобы обеспечить своим детям стабильное будущее.
«Нет ничего пропорционального тому, что они сделали для нас», — говорит он. "При этом, без каких-либо условий или чего-либо еще, мы сделаем для них все, что сможем."
Вот четыре совета от Мехты для тех, кто интересуется инвестициями в недвижимость.
Мехта говорит, что самые важные шаги в инвестировании в недвижимость происходят до того, как вы действительно что-то купите.
"Все это находится на этапе предварительного планирования, а затем, когда все будет готово, будет заключена сделка", – говорит он.
Для начала выясните, что вы на самом деле заинтересованы в покупке. Существует множество различных типов инвестиций в недвижимость:дома на одну семью, многоквартирные дома, коммерческая недвижимость и REIT (инвестиционные фонды недвижимости), и это лишь некоторые из них. И в каждой категории есть разные способы заработать деньги, включая флиппинг, взлом дома и многое другое.
Каждая стратегия сопряжена с различными затратами и рисками. Например, инвестирование в REIT похоже на покупку паевого инвестиционного фонда и требует гораздо меньше времени и энергии, чем сдача дома в аренду. Покупка недвижимости «дает вам больше контроля и ответственности», что более рискованно, но также может принести более высокую прибыль, говорит Мехта.
"Выберите подходящий вариант, исходя из вашего текущего финансового положения, склонности к риску, опыта и того, насколько вы хотите участвовать", – говорит Мехта.
При выборе полезно понять свое «почему», говорит он. Как только вы это сделаете, выберите стратегию, которая ей соответствует. "У всех разные мотивы и цели. Четкое определение того, что для вас важно, поможет вам ориентироваться в этом шуме".
Не вся недвижимость автоматически приносит деньги. Мехта говорит, что каждый инвестор должен «стать экспертом в расчете денежных потоков и реализации потенциала акционерного капитала», чему он научился на своей работе в Sotheby's.
Денежный поток в сфере недвижимости – это разница между доходом от недвижимости и любыми расходами. Вы можете думать об этом как об арендной плате за вычетом платежа по ипотеке, но это не единственные затраты, которые вам необходимо учитывать, например, при аренде недвижимости. По словам Мехты, есть также операционные расходы и сбережения на будущие усовершенствования и аварийный ремонт.
Мехта также считает, насколько больше ценности он может добавить к собственности за счет физических улучшений. Это может включать обновление кухни или ремонт ванной комнаты. Мехта и его брат в настоящее время надстраивают второй этаж и квартиру на заднем дворе одного из своих домов, что, по его оценкам, добавит около 1,5 млн долларов к общей стоимости имущества.
Каждый имеет доступ к Zillow, Redfin и другим сайтам онлайн-листингов. Если вы делаете ставку на недвижимость, которую делают многие другие люди, скорее всего, вы не получите лучшую сделку, говорит Мехта. «Вы должны мыслить и работать нестандартно, чтобы иметь преимущество в конкурентной борьбе», — говорит он.
Мехта предлагает связаться с продавцами напрямую. "Я лично купил свои первые два объекта недвижимости вне рынка, просто проезжая по улицам моего любимого района и наблюдая, как устанавливают вывески о продаже еще до того, как дома поступят в продажу".
Мехта также предлагает связаться с местными агентами по недвижимости. Они часто знают, что будет в списке, еще до того, как это будет на самом деле.
Наконец, как и в случае с любыми другими инвестициями, вы не должны позволять своим эмоциям взять верх над вами, говорит Мехта. Особенно в последнее время рынок раскалился докрасна. Но поспешные решения о покупке могут привести к финансовым проблемам в будущем.
«Если вы инвестируете в сдаваемую в аренду недвижимость ради возврата своих денег, сосредоточьтесь на этом», — говорит он. Всегда будьте аналитичны. «ROI должен значительно превосходить другие варианты инвестиций, чтобы оно того стоило».
Зарегистрируйтесь сейчас: Узнайте больше о своих деньгах и карьере с помощью нашего еженедельного информационного бюллетеня
Не пропустите: Как этот 25-летний инвестор в недвижимость, зарабатывающий 515 000 долларов в год, тратит свои деньги